《房地产企业的税务处理》
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摘 要：房地产企业作为我国国民经济的支柱产业之一,通常是各省市的重点税源企业.随着我国政府对房地产行业管控日趋严苛,近年来大量中小型房地产企业关停倒闭,而大型上市房地产企业也逐渐由规模化向利润化转型.由于房地产开发所涉及的税种多、税负水平重、涉税风险高,房地产企业历来都是税务稽查的重点.而纳税成本作为房地产开发成本极其重要的一项,纳税成本的降低,能有效促进企业降本增效,产能优化.所以,提高税务风险防范意识,加强税务管理,对房地产开发企业具有举足轻重的作用.本文在分析房地产企业税务管理的重要性基础上,深入探讨了房地产企业税务管理现状和存在的问题,并针对性的提出了加强房地产开发企业税务管理的对策建议.
关键词：房地产开发企业;税务管理;纳税成本
一、引言
自2016年5月1日起,我国全面推行“营改增”.房地产行业作为最后一批次“营改增”的六大行业之一,由于项目本身开发特点及涉税种类多、金额大而备受关注.房地产企业必须摒弃传统的营业税管理模式,转而迎接增值税的新时代.如何有效进行“营改增”的过渡,增值税如何管理,哪些决策因为税种的变化而需重新进行纳税筹划及风险规避,等等的系列问题,都亟待解决.因此,行而有效的税务管理对房地产开发企业意义重大.
（1）税务管理不仅降低企业运营成本,增加效益,还能促进产能优化,提高企业综合竞争力.
（2）税务管理的首要职能是决策职能.优秀的税务筹划可以甄别方案的优胜劣汰,有助于企业把有效的财务资源投资到产能高效益好的项目中达到方案的决策优选.
（3）税务管理促进财务基础核算建设,提高管理会计水平.税务管理活动要求企业精打细算,建立健全的会计核算制度,做到票、账、表、税一致.要求税务管理人员要有敏锐的纳税风险防范意识,统筹规划,提升管理会计水平.
二、房地产企业税务管理現状和存在的问题
企业税务管理是一种合理、合法、有效的管理行为,不是违法的偷税,是国家税收政策所允许的,是企业在遵守国家税负,不损害国家利益的前提下,充分利用税收法律法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策,达到少缴税或递延缴纳税款,从而降低税收成本,实现税收成本最小化的经营管理活动,是对企业纳税过程中涉及的人、财、物、信息等资源进行计划、组织、协调与控制.主要内容包括纳税政策管理、纳税程序管理、纳税成本管理、纳税风险管理、纳税争讼管理、纳税信用管理.
新形势下,由于房地产开发模式的不断转变及多元化,尤其是全面“营改增”以来国家相继出台了相关税收法律法规.部分房地产企业没有跟上政策的动态变化,未能在政策变动后及时调整税务筹划方案,税务风险防范意识不够,税务管理模式调整未能与时俱进,导致出现了各种各样的税务管理问题：
1.税务管理人才短缺,知识匮乏
对房地产开发企业而言,全面“营改增”之后,增值税较之营业税,在计算方法、征纳方式、税收政策把握、税务筹划风险点等诸多方面都更加复杂、更加全面、内容也更加广泛,管理也独具特色.增值税亦对土地增值税和所得税等主要税种的计算产生深远的影响.现状就是目前还存在相当一部分房地产开发企业未能跟上“营改增”步伐,其根本原因就是税务管理人才短缺,专业素质不高.税务管理人员往往处于信息链的末端,对信息发布者或信息本身缺乏控制力,不能及时准确地获得有用信息,纳税知识匮乏.而后续税务管理人才的培训、晋升等亦不受重视,人才的培养计划相对滞后.
2.税务内控制度不健全、风险管理机制不完善
房地产开发企业在税务管理方面的内控制度不健全,风险评估和监督机制未到位,普遍存在对税务管理重视不足,危机驱动意识不强.房产开发企业在施工合同、材料合同等合同签订之前,合同风险评估流程往往只注重法务部门意见,而未经过财务、税务风险测评,导致后期合同执行出现了问题,增加了不必要的纳税成本,例如未考虑增值税税率的变化对施工成本的影响.纳税成本,不仅包括实体税款支出,还包括税收服务成本、税收处罚成本、额外税收负担、税务*费用.房地产开发企业因其税负重,管理层往往过度追求实体税款降低而忽略了其他纳税成本支出.少交、缓交税款带来的税收处罚成本有时带来的名誉损失价值远超实体税款支出,且价值无法估量.
3.税务沟通不充分,征纳双方信息不对称,存在政策解读偏差
税务政策信息千变万化,政策补丁和解读与时俱进.而房地产开发企业未能及时收集更新纳税政策信息,未能积极与税务机关保持联系沟通,导致了征纳双方信息的不对称.税务机关工作人员对政策的解读,不同人员不同部门有不同的解释,个别税种甚至存在地域性的解读.对税收政策的理解不足又缺乏与当地税务机关的沟通联系,使得房地产开发企业对税收政策把握不准,税务管理风险加大.与税务机关沟通不畅或是惧怕税企沟通,都有可能激化征纳双方矛盾,或是引起税务纠纷,使企业始终处于高税负水平,使企业经济利益受损,或使企业社会形象受损,品牌事件造成的后果极有可能是不可逆的.与税务机关缺乏紧密的联系,就无法掌握最新的税收政策及其发展趋势,就会错误地预判及评估税务风险,使得税务筹划方案跨越红线而“违法”,税收筹划方案失去执行意义.
三、加强房地产开发企业税务管理的对策建议
1.制定税务管理制度、流程,建立健全税务管理内控机制
房地产开发企业应建立健全税务管理内控机制,制定税务管理标准化程序和流程,为各项涉税工作的顺利展开提供依据、支持和保障.要明确各职能部门的权责分工,完善汇报制度和监管制度.例如可出台相应的管理制度,对的合理合法取得加以规范,并制定相应的惩戒机制,对违规行为加以惩罚.
2.税务部门脱离财务部门独立设置,创建税务“飞虎队”
第一,从成本效益出发,小型房地产公司以外部税务师事务所、会计师税务师事务所指导税务工作为主,中型地产公司财务部门指导税务管理,并辅以外部*机构、*税务,大型房地产开发企业,特别是上市房地产公司,因涉税事项多而杂,涉及金额大,应将税务管理部门独立于财务部门单独设置.税务部门将日常税务管理工作常规化、制度化,标准化,并做好日常税务活动监督,建立快速反应机制,必要时创建税务“飞虎队”,以应对突发、紧急税务事件,应对各种税务检查、稽查、税务纠纷等.第二,税务部门要建立与主管税务机关的长效沟通机制,加强合作交流,维护良好纳税信用.某些大型集团的财务信息平台已与税务机关税务信息系统无缝对接,税务机关可以对企业不规范的涉税财务处理及其他涉税风险事件实时预警,企业可以根据预警信息及时采取相应风险应对措施,这样可以避免不必要的风险或将风险值降至最低.
3.强化纳税风险管理,降低纳税成本
首先,税务部门对日常税务活动的监督,对涉税风险区分轻重等级加以正视、评价、防范,并形成纳税风险管理制度.其次,税务部门应该定期或不定期收集分析涉税风险因素,构造风险管理的动态框架、分析预警系统,对税务风险频繁预警点要着重加以关注,实时监控,评估其累计影响,实现对风险的准确预判,并采取对应措施.再者,对重大投资或专门项目,设立专项筹划模式.比如人才公寓、公租房、拆迁房、棚改户,城中村改造项目,此类项目社会影响力大,投融资管理及其后续一系列税务管理活动必须专人负责,税务筹划工作专门专项化.
4.管理会计与税务管理相结合
首先,房地产开发企业会计核算应按会计准则、会计制度合法、合理设置会计核算科目,特别是增值税二级科目及其下属核算专栏.避免因未取得合法凭证导致所得税汇算调增损失,避免混合经营行为因未分立账簿未分别核算导致从高适用税率导致的税负增加,避免房地产老项目因采取一般计税方式而导致不能享受简易计税的税收优惠.在税务筹划方案和税务核算相冲突时,要做到在遵守税法、会计法规的基础上做出合理抉择,协调两者矛盾冲突.其次,管理会计与税务管理相辅相成,相互促进,不可分离.税务管理的根本目的是降低税收成本,只有在全面、详细的了解财务真实财务状况的情况下,才能制定出合理合法的税务管理办法、制度与措施.而完善会计核算方法和体制的财务基础建设,是做好税收统计、分析的基础.企业税务管理是一项技术性、政策性的综合性工作,只有恰当地运用管理技术,才能给企业带来经濟利益,反之则可能带来经济或名誉上的损失.
5.加强管理、税务档案管理
税务管理过程中不可或缺的一环是加强和税务档案的管理.首先,管理关键是对增值税进项税额抵扣的管理.房地产开发企业应尽量索求增值税专用,但又不能因过度索求导致虚开、委托他人增值税专用,任何的取得都必须合法合规,且考虑成本效益原则.例如不能仅仅追求增值税专用而放弃房地产老项目简易计税的优惠政策.房地产开发企业应不断对加强工程施工单位及材料供应商管理,合同的签订要多渠道多方比对,建立黑白名单实录,选择优质供应商和施工单位,防止后期因合同纠纷造成进项税额的流失,加大工程成本或影响工程进度,同时加强材料的核销制度,杜绝虚增抵扣.其次,税务档案包括但不限于税收政策、政策解读、、合同、财务凭证、税务文书等.房地产开发企业应关注税务档案的动态变化,定期整理、归档涉税档案,专人管理,分类别统计涉税风险点及其发生概率和频率,形成风险总结及分析评估报告制度.
总之,减降税费和放、管、服将是我国税制改革的主旋律,税务杠杆作用将越来越深入生产生活的方方面面.各项税种逐步立法化、税收新政及其政策补丁文件不断出台,房地产企业由于业务的复杂性,所面临的问题与困惑不减反增.如何应付税制改革带来的税务风险,平衡税收收益最大化及税收损失最小化,运用税务管理有利于企业在战略管理中优化资源配置,降低税负水平,降本增效,实现企业利润与流的最大化,提高企业竞争力,实现企业价值再造.
参考文献：
[1]汤贡亮,谢新宏.税务管理与企业价值再造[M].北京：经济科学出版社,2017：2-3.
[2]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践,2018,（18）：86,88.
（作者单位：苏州吴相置业有限公司）
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