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主题:房地产企业 下载地址:论文doc下载 原创作者:原创作者未知 评分:9.0分 更新时间: 2024-03-18

房地产企业论文范文

论文

目录

  1. 一、引言
  2. 二、房地产企业融资现状
  3. (一)项目贷款融资
  4. (二)公开、非公开发行债券融资
  5. (三)公开发行股票融资
  6. (四)境外发债融资
  7. (一)融资方式过于单一

《房地产企业融资策略》

本文是关于房地产企业相关毕业论文模板范文跟房地产和企业和融资和策略类开题报告范文.

摘 要 近年来,伴随着国家宏观政策对房地产行业的持续调控,以及各地对“房住不炒”政策方针的贯彻落实,房地产行业逐渐从“黄金时代”步入了“白银时代”,房地产企业在资金端面临的压力较以前年度陡增.众所周知,房地产企业是典型的资金密集型企业,资金是房企的生命线,企业的市场扩张、土地储备、项目开发、市场营销各个环节均需要大量的资金予以支撑,以保证企业稳定、良性的运转.融资是房地产企业除销售外最为重要的获取资金的手段.目前,大多数房地产企业在融资上普遍存在融资渠道过于单一、融资方式不够多元化、融资成本普遍较高等问题,在过去的一、二十年里,相对充足的销售回款和较高的项目收益率抵消了部分融资端单一化、粗放化给企业带来的负面影响.但是,在现行政策环境下,地产企业的资金端需要逐步向精细化、多元化、去杠杆化转型.本文在分析房地产企业融资的重要性基础上,分析了房地产企业融资现状,探讨了当前地产企业融资管理存在的问题,并有针对性地提出了完善房地产企业融资管理的策略.

关键词 宏观政策 房地产企业 融资管理 融资策略

一、引言

2019年7月30日,政治局经济会议再次明确了“房住不炒”的政策指导,同时提出了“落实地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济手段”的新观点.新的政策导向为地产行业未来的发展指出了明确的方向.房地产企业需要根据新的政策精神调整原有的经营理念、经营方式;制定新的总体发展战略及职能分战略.融资工作作为房地产企业的重要工作之一,也需要在新时期以新的融资策略来开展工作,要充分梳理和认识原有融资策略的不足,通过对政策的深度解读制定出新的融资策略,确保企业可以获得持续、稳定的融资流,保证企业融资畅通、资金安全.

二、房地产企业融资现状

(一)项目贷款融资

项目贷款是房地产企业比较传统,运用比较普遍的融資产品,也是房地产企业资金的主要来源之一.该类贷款主要是依托符合432要求的房地产开发项目,即项目需要符合四证齐全、30%自有资金到位,二级资质三个硬性要求.目前,该类贷款的融资最大规模可用总投剔除地价款部分来进行匡算,用途为融资项目的后期开发建设.从资金来源划分,此类贷款还可划分为银行表内产品和表外产品,区别就在于银行所投入的资金是其自有资金还是理财资金.不同来源的资金银行的监管程度也是不同的,对于银行表内资金投放的开发贷款,目前银行普遍严格按照受托支付形式予以投放,需要严格根据工程进度、合同付款约定等条件投入贷款,贷后管理需要提供的资料也较为严格;表外产品由于其通过银行理财资金或者同业资金借助合法通道募集而来,要求的收益回报较高,用途上比开发贷灵活,是补充地产企业营运资金的有效工具.近几年以来,监管机构持续对理财资金借道投资房地产企业的融资业务收紧额度,明确严禁违规理财产品流入房地产.

(二)公开、非公开发行债券融资

目前,金融市场上可供各开发商选择的发行平台还是比较多的,比较大的有沪、深两大交易所平台、银行间交易商协会平台,以及像北京金融资产交易所这样的规模较小、产品相对较单一的发行平台;发行品种有交易商协会的中期票据,短期融资券和交易所的公司债等这类的传统公开或非公开的信用债,也有北金所这类平台的债券融资计划和委托债权融资等新产品.债券发行对发行人的信用要求较高,发行人的信用评级与其发行成本息息相关.并且,此类产品在资金用途方面也比较单一.募集资金通常只能用于归还企业原有的带息负债,且这些负债还要满足协会的相关要求.2018年以前部分产品还设有一部分补充房企流动资金的比例,但近几年比例逐渐降低,目前最新的政策是基本不考虑补流用途.另外,大多数公开发行的产品虽然相对较低,但发行规模还会受到企业自身净资产40%的规模限制,一般的房企发行规模也是非常有限的.

(三)公开发行股票融资

股份制房地产企业通过上市发行股票来获得投资所需要的资金是上市房地产企业原有的一条重要的融资渠道,但是房地产企业上市融资在宏观调控背景下难度不断加大,早在2010年国家颁布新“国十条”后,证监会就表示过暂缓房地产企业的上市受理申请.自此,国内的房地产企业再未有IPO案例.少数房企则通过借壳等方式曲线入市,最近一次是在2015年,当年湖北金环和绿地控股成功借壳上市.目前房企A股IPO进程最快的万达商业,其在证监会的审核状态为“预先披露更新”,房企IPO之路还将较为漫长.定向增发也是地产企业通过资本市场实现再融资的另一手段,但同样受到近几年宏观调控的影响,无论从定增规模,还是定增的用途方面都控制的比较严格.

(四)境外发债融资

境外融资也是大多数房企会选择的融资方式之一.而实际上,国家发改委对房地产企业境外发债一直都有较为严格的审批、监管措施,尤其是在境外募集资金回流方式及回流资金使用上,对于房地产企业的监管和限制条件较多.与发行端审批严格相对应的是,海外发债利率也整体呈现震荡上扬的趋势,据统计发现,32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升.值得注意的是,房企海外发债的资金成本较去年上升明显.截至2019年9月12日,内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%.房企承担如此高额融资成本,同时顶着巨大汇兑风险,将海外融资作为其主要融资战场,应该实在也是不得已而为之,也从侧面反映房地产企业融资环境的严峻.

三、当前地产企业融资管理存在的问题

(一)融资方式过于单一

目前,大多数房企的主要融资手段还是传统的项目开发贷款,该类贷款虽然业务操作相对简单,银行审批也较为便利,但需要项目具备432条件后方可放款,地产商从取得土地到获得项目开发贷款的时间周期并不短,而且对于项目运作效率较高的地产商取得四证后距离可以开盘销售的节点就不远了,另一方面项目开发贷款的资金使用方式较为单一,目前只能按照施工进度和合同约定采取受托支付的形式投放,因此也很难满足房企更多的资金使用需求.新的政策导向下, 大部分房地产企业管理者还在沿用原有的融资模式、观念尚未转变,缺乏积极探索和尝试新的融资方式或者将新老融资方式相结合的精神,融资方式还是选择原有的传统方式.而现阶段银行资金有限,不断调高企业融资标准, 加重了房企的融资难度.地产企业应该尽快摆脱原有单一、粗放的融资模式,加快精细化、多元化融资的探索转型.

简而言之,该文是关于经典房地产企业专业范文可作为房地产和企业和融资和策略方面的大学硕士与本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献.

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