《房地产企业全面预算管理中的存在的困难和》
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摘 要 全面预算管理是房地产企业提升管理水平的重要工具,但是由于房地产业的特殊性,即使是在已实行全面预算管理的房地产企业,预算管理仍较为松散,尤其在编制、实施、考评中存在着一些问题,直接导致全面预算管理难以发挥出其应有的作用.本文阐述了房地产企业全面预算管理的主要内容和重要作用,分析了房地产企业实施全面预算管理过程中存在的主要困难,进而提出优化房地产企业实施全面预算管理的具体对策及建议.
关键词 房地产企业 全面预算 预算管理
一、房地产全面预算管理概述
（一）房地产企业全面预算管理的主要内容
房地产企业全面预算管理是指以目标利润为导向,在考虑房地产企业可持续发展的基础上,以一系列的预算、控制、协调、考核为内容,建立一套科学完整的数据处理系统,对整个房地产企业的全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理,并对实现的业绩进行考核和评价.全面预算管理是一项现代化企业不可或缺的系统工程,涉及成本费用管控、资金管理、税务筹划、风险控制、绩效考核等方方面面,对企业的经营、投资、筹资活动都有很大的指导价值.
（二）全面预算管理在房地产企业发展中的重要作用
常言道,凡事预则立,不预则废.全面预算管理以其主动性、市场适应性、综合性和权威性的鲜明特点赢得了房地产企业广泛的关注和认可,其重要作用主要体现在以下几个方面：
1.有效分解房地产企业战略目标.房地产企业具有资金投入大,开发周期长,涉及环节多等特点,全面预算管理化解了这些难以掌控的因素,站在全局的高度来认识和把握企业战略目标,以量化的方式逐层梳理目标责任,将预算目标具体分解到每个部门以及每个员工身上,明确各自的权责,配合绩效考核制度,充分调动各自的工作积极性,共同参与预算管理,以此实现企业战略目标.
2.科学配置房地产企业的各项资源.在大部分房地产企业,多项目并行运转是比较常见的,每个项目的开发建设进度、经营业态、租售定位都不一样.因此,加强全面预算管理可以整合整个企业的资源,根据每个项目的实际情况进行合理配置,避免资源浪费和低效使用,促进企业效益现实最大化.
3.提高房地产企业防控风险的能力.房地产行业市场竞争的激烈性和调控政策的不确定性,需要通过全面预算管理提前做好风险评估的准备,初步揭示企业下一年度的经营情况,使可能的问题提前暴露.在执行过程中,对比预算与实际的差异,及时发现经营管理中存在的风险,起到风险预警作用做好风险防范管理,建立风险应对机制,从而提高企业规避与化解风险的能力.
二、房地产企业全面预算管理存在的主要困难
(一)缺乏全面预算的意识
全面预算管理离不开公司全体成员的有效参与及配合.当前,不少房地产企业将财务部门定为牵头和管理部门,其他部门就认为,“全面预算是财务部门没事找事”,对待该项工作就会消极怠慢,不积极支持与配合,削弱了全面预算的权威性和独立性.虽然少数企业设立了预算管理委员会,企业领导层和各部门均有所参与,但是由于时间和精力不足,动员会开好后仍旧各自为政,远远没有达到全面认识与全员参与的状态,很难发挥应有的作用.
（二）全面预算管理体系和管理制度不完整
2008年金融危机后,全面预算管理已经被越来越多的房地产企业所认可,但目前仍有大部分企业并没有建立完善系统的全面预算管理体系与管理制度.一些企业只注重预算的编制,而忽略了预算管理体系的搭建和排兵布阵,没有合理的划分预算责任中心,没有制度的约束,容易出现两个部门或多个部门互相推诿和扯皮的现象,由于缺乏紧密的联系,信息难以沟通传递到位,最终财务部门只能“闭门造车”,这几乎已经成为我国房地产企业发展中面临的通病.
(三)预算数据不准确
大部分房地产企业所说的全面预算都是年度预算,这样的预算编制和会计年度能够有效对应,却忽略了房地产项目开发过程的持续性,会让企业陷入追求短期效益而忽视长期发展的误区.在这种重年度预算、轻项目开发预算的模式下提取的预算信息与财务数据,无法完整真实地反映出企业的发展现状,容易让企业的经营目标脱离实际.
(四)缺乏有效的控制与分析机制
重编制轻执行,是目前房地产企业全面预算工作中普遍存在的问题.预算编制时大张旗鼓、劳民伤财,编制完成后就束之高阁、无人问津,由于缺乏明确的预算执行控制流程及实时的监控措施,既没有定期进行预算执行差异分析,也没有建立有效的预警机制,导致预算执行不力、预算目标难以完成.
(五)预算考核机制不完善
目前很多房地产企业于年初签订当年的目标责任书,确立年底需完成的经济指标及一般指标,但到了年底即使没有达到预算规定的指标,也只需要分管领导做一下计划变动的解释说明就不了了之,又开始忙于制定下一年的预算目标,既没有“真刀”地实施考核与奖惩措施,也抹杀了全面预算管理的权威性和严肃性.
三、房地产企业全面预算管理的对策及建议
(一)树立正确的全面预算管理理念
房地产企业中主管预算管理工作的总会计师或财务总监务必与领导层进行主动沟通,使其充分意识到全面预算管理可以有效提升企业管理水平,企业战略目标的实现离不开全面预算管理.只有领导层对全面预算管理先重视和提倡起来,才能从根本上树立全体员工的全面预算管理意识,推动全面预算管理的顺利实施.企业领导层还需为基层员工开展全面预算管理知识的培训与宣传,使全体员工均认识到全面预算管理可以為自身带来高效和便捷,与全体员工利益息息相关,也是企业未来发展的趋势.
(二)健全全面预算机构
一方面,建立健全全面预算管理决策机构.房地产企业应设立全面预算管理委员会,企业的董事长、总经理、总会计师及其他主要分管领导任委员,这样从公司架构层面保证了全面预算管理的权威性和独立性.另一方面,还应该积极构建全面预算管理工作机构及执行机构.在全面预算管理委员会下设立全面预算管理办公室,办公室主任应设专岗专职,保证预算工作可以落地实施,其他职能部门的负责人任办公室委员,督促各部门依据自身职权范围行使相应权利,履行相应责任.办公室下设小组,根据企业规模确定预算专员人数,定期收集并更新相关数据,做好预算的编制及调整工作,并落实预算的执行及考核等工作.
（三）完善全面预算管理制度
在建立完善全面预算管理机构的同时,还需制定出各项相应的管理制度,通过制度来对企业管理层及基层员工进行督促,使全员积极参与到全面预算管理活动当中,将适用于企业实际情况的管理体系建立起来,确保全面预算管理工作的顺利实施.
房地产企业在制定全面预算管理制度时应注重部门协作、共同推进.一是应在预算管理委员会的组织下,各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况,分工编制预算,具体是：规划、工程等部门负责项目开发成本预算;招商部负责收入预算和营销费用预算;资产管理部负责项目后续的维修及物业成本预算;人力资源部负责人力成本、培训费等预算;各部门负责各自的日常费用预算;财务部负责税金及财务费用等预算,并承担最后的合并、分析任务.二是要从管理层到全员认真执行,严格贯彻.首先,管理层要以身作则,切实提高预算的约束力,建立预算分级管理、责任到人的机制,将预算层层分解、落实到具体的部门和责任人.其次,在经营活动的过程中严格按预算执行,不得随意超预算或无预算安排支出,建立严格的调整审批制度,通过明确“谁签字,谁负责”,将权力和责任统一起来,给实施全面预算管理树立权威.
(四)提升全面预算管理的信息化水平
完善信息化预算系统可以从这四个方面加强.一是扩大信息覆盖面,借助信息化系统收集信息和处理数据的高速,做到实时全览每个影响企业发展成败的关键要素.二是统一信息标准,信息格式的一致性有利于对预算执行结果进行对比、查找原因,避免了人为统计的主观干扰.三是优化审批程序,一个流程中可能会出现一人多角色,负责多个审批节点,通过系统自动识别简化节点,有利于加快流程的进度和提高管理层的决策效率.四是大数据采集目标客户群的特征及需求,实时掌握企业和市场的发展趋势,发现潜在客户,制定更佳的战略规划和项目设计方案,扩大市场占有率,增强产品的竞争力.
提升全面预算管理的信息化水平,可以帮助企业克服预算编制的烦琐、预算控制的乏力、预算分析的滞后,还可以使企业整体达到资源共享,实时获取动态数据,强化各部门间的协作沟通.
(五)优化全面预算管理控制及分析机制
全面预算控制与分析是优化预算运行质量和反映预算执行效果的重要环节.企业需设定明确的预算执行控制流程,采取有效的监控措施,加强过程控制,建立有效的预警机制及风险应对机制,实时跟踪关键性指标.全面预算控制的方式可以采用总额控制和单项控制、绝对数控制和相对数控制、刚性控制和柔性控制相结合.房地产企业预算小组应当定期收集财务、业务、工程各方面的有关信息资料,在每个关键控制节点上报预算执行差异情况,及时分析偏离预算的原因提前预警项目整体盈亏情况,提出整改方案,并落实到具体人员.常用的预算分析方法包括差异分析法、对比分析法、对标分析法、因素分析法等,企业应根据实际情况单独或组合使用.
(六)建立完善的全面预算考核机制
为使全面预算管理的作用能够得到充分的发挥,房地产企业需要对预算完成的结果进行一定的考核与评价,建立与预算管理相匹配的激励机制,可以借鉴平衡计分卡的管理方法,把年度预算的完成情况作为考核的关键业绩指标,保证员工更加积极地参与到预算管理工作中来,为房地产企业预算管理水平的提升奠定坚实的基础.企业应遵循公平公开公正的原则,对于积极服从预算管理、保质保量完成年度预算或为预算管理水平提升做出突出贡献的部门和员工进行全公司范围内的表彰,并给予一定的物质和精神的奖励;对于不配合预算管理或预算未能及时完成的部门和员工要做出适当的处理决定,根据其未达标的程度进行部门或公司范围内的批评和惩罚.
总之,借助全面预算管理提升自身核心竞争力,向管理要效益是当前房地产企业面对市场竞争应加以关注的重要课题.只有正视全面预算管理当前存在的问题,树立正确的经营管理理念,健全全面预算机构,制定科学严谨的管理制度,不断更新信息化水平,优化分析及考核机制,才能使全面预算管理效用得以體现,帮助企业实现健康、稳定、可持续发展.
（作者单位为上海市北高新股份有限公司）
参考文献
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言而总之，此文为关于对写作房地产和企业和预算和管理论文范文与课题研究的大学硕士、房地产企业本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.
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