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传统上市房地产企业机制开始显现出弊端,企业在房地产开发与经营、管理和运行机制,人事管理与效益等诸多方面遭遇险境.
文 王海龙
随着市场经济的发展和房地产行业的快速洗牌,国家宏观调控和土地政策的不断调整,上市房地产企业的市场生存环境和行业发展环境发生了巨大的变化.传统上市房地产企业机制开始显现出弊端,企业在房地产开发与经营、管理和运行机制,人事管理与效益等诸多方面遭遇险境.
首先,企业土地储备不足.随着城市建设用地的不断减少和土地审批程序的日趋精细与严格,稀缺性的土地储备指标越来越少,央企及大型外资企业的进驻,占据了绝大多数优质资源.对于以土地储备为发展先导的房地产企业来说,无异于“生产原料”的紧缺.
其次,企业资金紧张,债务负担加重.房地产是资金密集型产业,通过融资途径获得足够的资金支持,是企业生存与发展的关键.今年,国家对房地产市场宏观调控的力度进一步加强,实行紧缩的货币政策,提高了房地产企业贷款、融资门槛；规定期房销售必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件,使得房企销售回笼资金的周期加长；再加上上市公司资金受股市及证券法则的限制,使得传统的融资渠道受到了阻碍；与此同时,积压的房产造成大量的沉淀资金,很多大宗房地产项目多年不能变现,高额投资的项目也不能在短期内收回成本和取得效益等,导致当前大部分的上市房企资金面临紧张的局面.
上市房地产企业的传统经营管理机制是公众企业经济管理模式的产物,清晰而透明,但同时这样的管理模式也很容易产生大企业病,对企业运转出现反应滞后,审核流程漫长,无法在信息时代的房地产业占据优势,导致资源的流失.资本金占压严重,严重削弱了企业的管理职能,使企业很难发挥其上市整体优势.
在房产行业领域内,大量的人力资源配比是跟房产项目的收益挂钩,收益的最大部分是在上市高管层,加之上市公司的共众性,导致上市公司大量的薪酬体系成倒三角型结构,无法以项目的收益来提高广大执行层面的员工利益,直接导致人才大量流失到中小型房产公司.
市场经济条件下&,acute,市场竞争是企业间资本、技术与智力的综合大比拼o在传统上市房地产企业的发展中,不断拓展公司业务,涉及物业管理、绿化工程、工程施工、房屋租赁等一系列业务领域,但也造成了资产运营主体不明晰,产权结构模糊,对下一步企业的可持续发展形成了桎梏.
房地产企业上市限制:2014广东上市公司、房地产10强发布会
坚持科学发展,转变发展方式,在目前看来是传统上市房地产企业发展方式转变的新思路和新对策.
上市房地产企业应把更多人文关怀的理念融入到项目开发建设之中,从消费者的需要出发,从社会发展的需要出发,把企业与消费者、与社会的根本利益融为一体.比如,我国已经进入老龄化社会,这就需要我们更加深入地研究老龄人口的消费特点、居住特点和行为特点,增加产品的安全性、舒适性；又比如,未来我国的家庭结构主要以“4+2+1”的倒金字塔结构为主,这就需要我们更加深入地研究未来家庭人员构成和赡养方式,使户型设计能够满足业主互相照顾又相对独立的双重居住需要.在房产项目立项时充分考虑环保因素,在开发过程中着眼未来,运用环保、节能材料等,积极推进循环经济’并使之付诸实践.这不仅有利于房产相关行业的可持续发展,也可拉长房产行业产业链,扩大发展空间.
（作者系卧龙控股集团投资部部长）
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