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认定闲置土地应以原出让的宗地为单位进行认定,不能以分期建设中每期建设土地为单位来认定.
国土部《闲置土地处置办法》
第二条
本办法所称闲置土地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地.
具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地：
（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的：
（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；
闲置土地处置办法:国土部立规土地闲置3个月须动工
(三)法律、行政法规规定的其他情形.
在安徽广德经济技术开发区投资的这些企业,自身是否存在一些问题?分期开发过程中剩下的土地算不算“闲置土地”?当地相关部门是否有权利要求企业签订补充协议后再行开发建设?
就此,《浙商》记者分别采访了安徽众城高昕律师事务所副主任雷延平律师与浙江泽大律师事务所合伙人毛洪辉律师.
《浙商》：据我们了解,不少工业企业都是分期投资的.那么,在开发了一部分土地之后,剩下的土地算是闲置土地吗?
毛洪辉：土地开发投资的规模和期限要以《国有土地出让合同》等出让材料规定为准,若出让材料中规定可以分期开发的,则没有违反约定.至于是否认定为闲置土地,则应以国土部《闲置土地处理办法》第二条规定以每宗地为单位进行具体认定.
《浙商》：广德经济开发区内不少企业开发建设了一部分,剩下的土地是否违背了相关法律和规定?
毛洪辉：若企业开发建设部分已超过国土部《闲置土地处置办法》第二条第（二）项规定的认定闲置土地的开发比例,既不能认定企业违反法律规定.
《浙商》：广德经济开发区内这些企业在土地使用中,自身是否存在一些问题?
毛洪辉：这些企业在签订《国有土地出让合同》等出让材料时承诺了投资规模和建设期限,现在原约定的建设期限内只完成了部分建设投资,确实存在一些违反约定的情形.
《浙商》：根据《闲置土地处置办法（国土部令第5号）》对闲置土地的规定,上文所说的某浙商企业并不存在这样的情形,而广德县国土局称之为闲置土地,是否合法合规?为什么?
毛洪辉：从我看到的材料看,该浙商企业在一期建设中已经完成了该宗土地建设投资规模的一半,超过了《闲置土地处置办法》规定的“已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之．或者已投资额占总投资额不足25%”的认定标准,因此不能认定该浙商企业未开发的土地为闲置土地.认定闲置土地应以原出让的宗地为单位进行认定,不能以分期建设中每期建设土地为单位来认定.
雷延平：该浙商企业的土地是否为闲置土地,我们认为应当进行现场勘测确定已开发建设的总面积,以及对已投资总额进行评估,然后再对照《闲置土地处置办法》的规定进行界定.
《浙商》：企业在已经签订《项目投资和土地出让协议》并取得相应的土地证与房产证之后,相关部门能否强行要求企业签订补充协议?不签订补充协议就不让开工建设的行为是否合法?
毛洪辉：当地政府部门强行要求企业签订苛刻的土地出让协议补充协议是没有法律依据的,更不能以不让开工建设作为条件来变相要挟企业签订补充协议.当地政府部门的行为是违法的,其错误地将公权力职权行为作为随意使用的要挟手段.
雷延平：签订协议是当事人双方协商一致的结果,应当是双方真实意思的表示,任何一方都无权强迫另—方签订.
《浙商》：据说以这样的方式查处企业闲置土地的行为,是广德县自己出台的政策.地方政府是否可以出台与国土部闲置土地处置办法规定不一致的土政策?
毛洪辉：地方政府可以出台与国家法规、政策相配套的政策措施,但必须以不违反国家的法规、政策为限.即下位法不能违反上位法的规定,也不能超出上位法规定的范围作出自己的规定.若地方政府出台与国家法规相违背的规定,应认定为违法无效.在行政诉讼中,人民法院也不会采信地方政府违背上位法规定的规范性文件.
雷延平：任何地方政府出台的政策,都不得违反国家法律、法规,规章,以及上级政府的相关规定等,否则是无效的.当然,广德县政府也不能例外.
《浙商》：您认为在外投资的企业,该如何规避法律风险以保护自身的权益?
毛洪辉：从法律角度讲,在外投资的企业既要尽量熟悉国家的相关法律、法规,也要了解当地政府的相应规定,使自己的投资在完全合法的情况下进行,以免因不当行为给自己造成巨大的损失.另外,若受到当地政府的不公正、甚至违法的处置,也要及时拿起法律的武器捍卫自己的合法权益.
雷延平：每个企业都有不同的情况,而各个地方也都会有一些地方法规、政策等,所以每个企业规避法律风险无法一一去分析列举.我们认为,守法经营才是企业保护自身权益的根本.
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