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（中国人民银行呼和浩特中心支行 呼和浩特 010020）
内容摘 要：本文对内蒙古农村合作金融机构房地产企业贷款进行了调查介绍,分析了房地产企业贷款发放的原因、风险成因及风险表现形式,并提出了针对性的对策建议.
关键词：房地产 贷款 农村金融
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1003-7977（2014）10-0072-02
一、农村合作金融机构房地产企业贷款基本情况
截至2014年6月末,内蒙古自治区93家农村合作金融机构（含73家农村信用社、17家农村商业银行、3家农村合作银行）各项贷款余额2066.99亿元,比年初增加252.41亿元.不良贷款余额147.23亿元,同比增加32.32亿元,不良贷款比例7.12%,同比上升0.99个百分点.93家机构中有16家直接涉及房地产企业贷款,占全部农村合作金融机构总数的17%,其中农村信用社9家,农村商业银行7家.涉及呼和浩特市、包头市、兴安盟、通辽市、乌海市、赤峰市、锡林郭勒盟等7个盟市,全部为单笔贷款余额100万元以上的房地产企业贷款.16家机构房地产企业贷款余额16.52亿元,占16家机构各项贷款余额的2.19%.从利率上看,房地产企业贷款利率区间范围集中在年利率11%～5%之间；从担保方式看,担保方式全部为保证和抵押方式；从形态上看,正常和关注类贷款余额15.65亿元,占比95%；不良贷款余额0.87亿元,占比5%；从剩余期限上看,辖区农村合作金融机构发放的房地产企业贷款期限普遍为1年,最长期限不超过3年.当前,在经济下行背景下我区房地产企业贷款出现一定风险,并且由于上下游关联行业企业较多,容易引起连锁反映.房地产企业贷款中不良贷款余额0.87亿元,占16家机构不良贷款余额的1.59%.
房地产企业贷款政策:银监会：严控大型房地产企业贷款风险
二、房地产企业贷款的风险原因及表现形式
（一）房地产开发周期长,风险因素多变.房地产开发要经过一个较长的周期,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,随着房地产政策、土地政策、土地论文范文的变化,房地产企业抵押物、房屋成本和售价的不确定性就越大,风险就越大.如内蒙古众生房地产开发有限责任公司在房地产开发火热时大量购置储备地产,而其后房地产开发逐步走冷,地产难以及时出售,因资金占用过大,导致无法及时归还银行到期贷款.
（二）市场不景气导致房地产贷款出现风险.从总体上说,由于国家宏观调控,金融机构收紧银根,辖区房地产开发企业资金紧缺现象较为严重,突出体现的就是土地购置后没有及时开发,土地闲置现象明显.另一方面,房屋供应量大于需求量,而房价持高不低,居民房产投资热情逐渐下降,房屋成交量降低,房地产企业资金回笼困难,还贷能力受到影响,贷款风险增加.同时,一些房地产企业资金来源是银行贷款和靠民间借贷,融资成本较大,由于国家出台各种房地产调控政策,大部分有购房意愿的人持观望态度,导致企业销量减少,库存较大,还款压力增大,资金链方面存在不同程度的风险.
（三）政府扶持项目资金拖欠情况普遍.全区各金融机构对保障性住房建设的信贷支持力度不断加大.上半年末,全区保障性住房开发贷款余额311.85亿元,同比增长82.58%,分别高于去年同期增速、同期商品住房开发贷款增速12.81和96.93个百分点,占住房开发贷款的比例为80.27%,较去年同期提高14.66个百分点.保障房贷款出现一定风险.以辖区巴彦淖尔市为例,调查的房地产企业贷款项目中,19%的贷款是用于棚户区改造用款.由于财政补助资金及部分配套政策不能及时落实到位,加之近几年拆迁户对于拆迁补偿提出的要求过高,致使拆迁速度较慢,建设工程久拖不决,导致借款企业在银行的贷款无法如期归还.
（四）房地产开发投资增速整体大幅下降,商品房销售论文范文涨幅同比下跌.上半年,全区房地产开发投资额455.54亿元,同比下降8.02%,低于去年同期增速20.02个百分点.其中,住宅开发投资完成额300.63亿元,同比下降8.32%,低于去年同期增速25.82个百分点.住宅开发投资占房地产开发投资的66%,较去年同期下降2.16个百分点.根据销售面积及销售额计算的全区商品房和商品住宅论文范文每平方米均价分别为4512元和3979元,同比分别增长2.48%和0.93%,分别低于去年同期增速5.88和5.53个百分点.房地产销售迟缓、论文范文下滑,导致房地产企业资金回笼压力加大,企业资金链趋于紧张.
（五）社团贷款成为房地产企业贷款中值得关注的模式.调查反映,辖区一些房地产开发公司以社团贷款形式同时在不同金融机构贷款.如辖区甲房地产开发有限责任公司2010年向A银行申请贷款2600万元,用途为室内装修.A银行发起社团贷款,参与行有辖区6家农村合作金融机构.2013年由于受市场环境和自身经营不善等因素影响,该公司资金周转出现困难,导致无法按期归还贷款,形成不良.
（六）房地产开发企业存在私贷企用和关联企业贷款挪用现象.调查发现,2季度末辖区某市各农村信用社（包括农村商业银行）对房地产企业贷款为零.但是,经进一步了解发现,房地产开发企业存在私贷企用和关联企业贷款挪用现象.私贷企用是指农村信用社向房地产企业的出资人、法定代表人及其他高级管理人员发放了数额较大的贷款,用于房地产企业生产经营；关联企业贷款挪用是指出资论文范文法定代表人相同的两家不同行业的公司,其中一家为房地产开发公司,以另一家公司的资产抵押所借贷款用于房地产开发.
三、防范房地产企业贷款风险的主要措施
（一）提高风险防范意识.各农村合作金融机构要高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识.要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点.既要支持有好前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险.加强对房地产项目的调查和审查,审查项目要符合政策要求,审查投资预算和资金组合结构的合理性,贷款期限与工程建设期限的匹配性.
（二）加强贷前审查,贷中审批、强化贷后管理.一是加强贷前审查.严格执行规范的业务流程,认真进行贷款的调查、审查,分析抵押物是否充足,保证人保证能力如何,通过提高放款质量,真正做到有效控制贷款风险.二是严格房地产贷款审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者取得贷款.严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目.对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和贷款.对于以房地产公司作为借款人或以房地产公司产权作为抵押物的贷款要严格审核,对集团客户（单一客户）和关联客户授信时禁止超比例发放贷款.三是针对已发放的房地产企业贷款,通过现场调查和非现场暗访等多种方式掌握借款人开工情况和在建筑工程情况,指定专人定期进行监测分析,时刻掌握资金的投入情况,密切监视企业的经营状况,从根本上做好风险防范.
（三）加强担保方式、抵押物管理.加强房地产企业贷款担保管理,对于担保方式为担保公司保证的贷款,注重担保公司的实际担保能力；对于担保方式为抵押的房地产开发贷款,要坚决保证抵押品足值、产权明晰、证照齐全,并及时在相关部门进行抵押登记.同时,及时关注市场楼市变化,掌握不同地段的楼市市场论文范文波动情况,确保在第一时间内有效根据实际情况增加或处理抵质押品,保障自身合法权益.
（四）进一步健全《企业信用信息基础数据库》功能.对企业法定代表人、出资人、高级管理人员相同的企业,系统自动进行归类,在查询企业信用信息时,系统自动显示与其相关联的法定代表人、出资人、高级管理人员等的信用信息,使《企业信用信息基础数据库》这一信息共享平台,更好地为金融机构信贷管理服务,减少“私贷企用”、关联企业贷款挪用等带来的信贷风险.
（责任编辑：袁井香）（校对：JX）
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房地产企业贷款政策引用文献:
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