超市布局论文范文参考 超市布局毕业论文范文[精选]有关写作资料

目录

1. 第一篇超市布局论文范文参考：我国花生产业供求、价格与利益分配研究
2. 第二篇超市布局论文样文：基于安全与效率的武汉市水产品供应链结构优化研究
3. 第三篇超市布局论文范文模板：基于要素构成的城市商圈及竞争力实证研究
4. 第四篇超市布局论文范例：蔬菜供应链中的话语权问题研究
5. 第五篇超市布局论文范文格式：购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究

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第一篇超市布局论文范文参考：我国花生产业供求、价格与利益分配研究

我国是世界花生生产、消费和出口大国,花生总产量和出口量均占世界第一.推动花生产业稳定发展,对于调整我国农业结构、增加农民收入、提高食用油脂自给率、增强农产品出口创汇能力具有重要而深远的意义.

本论文基于产业链视角,运用供求分析方法并构建计量经济模型,对我国花生生产、消费、贸易、价格等方面的变化和影响进行了系统研究.主要结论如下：（1）从生产发展变化看,建国以来我国花生生产增长迅速,花生总产量翻了12倍,这是种植面积增加和单产提高协同作用的结果,其中2003年为转折年份,在此以前的增产主要依靠种植面积的扩大,在此之后花生产量增加主要依靠单产的提高.（2）从供给增加的影响因素看,一是要素投入对我国花生供给量增加的影响最为显著,其中物质投入产出弹性高、劳动投入产出弹性低,这说明我国花生产出增长方式为物质投入依赖型,技术进步对其产出的贡献率仅为24.1%,不及我国农业整体技术进步贡献率的一半,推进花生生产科技进步势在必行.其次,通过那拉维供给反应模型分析价格对花生供给量的影响,结果表明提高花生价格可刺激其播种面积的增加；在有竞争作物的作用下,发现小麦价格增加会导致花生种植面积下降,玉米价格增加会导致花生种植面积下降,但花生自身价格的变化对播种面积的影响为最大,比竞争作物的价格影响更为敏感.（3）从花生产业布局优化分析看,花生具有比粮食作物更突出的综合比较优势,其运输成本和技术进步对花生产业的布局有正向影响；相反,城镇化水平和非农就业机会对花生生产布局的影响显著为负.通过对花生产业集中度的测算结果表明,我国正在加快形成特色优势明显的花生生产主产区,花生生产布局愈来愈集中.（4）从花生的油用、直接食用方式分析看,通过食用花生消费模型得出的结论是：城镇居民的收入增加和食用花生需求呈正向变动关系,农村居民的收入增加则为其增加肉蛋奶消费并减少花生消费创造了条件,而花生价格的上涨都限制了城乡居民对花生直接食用的消费,但其影响程度有差异.而且,近年来花生价格起伏波动程度加大,同时受其供给和消费等多方面因素的影响增强.（5）从花生的对外贸易分析看,近年来我国花生贸易竞争力指数下降,比较优势有所减弱.

综合以上研究结果,依据对花生主产区山东省临沂市的实地调研及对花生及花生制品价格形成的全程跟踪,在此基础上分析花生油产业链的利益分配格局,得出的结论：一是农民在花生产业链中承担了更多的生产风险和市场风险,收益相对较低；二是在当前我国食用油脂加工生产市场开放度高的情况下,花生榨油企业利润相对较薄,其中中小型加工企业处于不利竞争环境,大型花生油脂加工企业只能靠加工量的扩增才能维持较低的收益；（3）大型超市花生油利润明显高于产业链上其他环节的利润,也高于批发市场利润.这是因为大型超市控制着小包装油的主要流通渠道,凭借其市场垄断地位获取超额利润,这种对花生油及花生产业发展起着逆向调节作用的格局必须予以纠正和调整.

基于上述研究结论,本文提出的政策建议是：加大政策扶持；增加资金投入；稳定花生生产发展；优化花生产业布局,促进花生优势区域发展；稳步推进花生专业化、标准化生产；提高花生生产经营信息化水平；提高花生产业深加工能力,引导监督花生加工企业有序发展；加强对大型连锁超市的监管.

第二篇超市布局论文样文：基于安全与效率的武汉市水产品供应链结构优化研究

改革开放以来,在一系列有利于水产业发展的政策引导、科技支撑、市场推动及各种要素的积极参与下,武汉市按照“区域化布局、标准化生产、规模化推进、市场化运作、产业化经营”的要求,全面发展“优质、高产、高效、生态、安全”的水产业,使其水产业保持着持续、稳定、健康发展的好势头,并且随着武汉市经济持续快速而健康地发展,未来水产业将在武汉市的农业经济发展中占据越来越重要的位置.但是,因武汉市水产品供应链在生产、加工、流通等各个环节还存在一些问题,导致武汉市面临着水产品供应链效率低下和一定的质量安全问题,这阻碍着武汉市水产业进一步做强做大.在党*提出必须把加快转变经济发展方式贯穿于经济社会发展全过程和各领域,在发展中促转变,在转变中谋发展,实现经济社会又好又快发展的背景下,武汉市如何在资源与环境刚性约束日益突出的条件下进一步巩固全国第一淡水产品生产大市的地位、解决好“大”而不“强”的问题,如何在经济全球化日益深化的大背景下推进水产业又好又快发展、实现由“大”变“强”的跨越式发展,更新发展理念、转变发展方式,成为当前我们的必然选择和紧迫任务,本研究正是在此背景下,从安全与效率并重的角度,对武汉市水产品供应链结构优化进行研究将具有非常重要的现实意义,一方面将有助于武汉市水产品供应链整体运营效率的提高和水产品质量安全状况的改善,另一方面将为相关决策部门制定促进武汉市水产业由“大”变“强”的相关政策提供一定的依据,从而为武汉市水产业引入供应链管理提供实证支持.

本文在对已有研究成果进行梳理,并借鉴供应链结构领域已有的研究成果的基础上,结合物流、供应链的前沿理论,通过比较分析法、层次分析法、博弈分析法等方法,在对武汉市水产业生产与流通的发展现状进行考察的基础上,首先从整体上对武汉市水产品供应链结构的现状、模式及问题进行了描述,以对武汉市水产品供应链结构的整体发展有一个比较清晰的定位.然后通过对武汉市水产品供应链中所涉及的水产品养殖、加工、销售的大型龙头企业进行实地考察,并对影响水产品安全和水产品供应链效率的因素进行量化分析,研究有利于武汉市水产品供应链结构优化的良好互动的机理.同时运用豪泰林模型从水产品供应链终端入手,从注重安全因素和不注重安全因素两个方面对超市、农贸市场和消费者三个经济主体进行博弈分析,并引出在水产品供应链中最优的监管者应该是政府.最后在提出优化武汉市水产品供应链结构优化的基本思路的基础上,进一步提出优化武汉市水产品供应链结构的主要措施.相关研究的主要结论如下：

1.武汉市水产品供应链结构现状.调查表明,武汉市现行的水产品供应链结构模式主要有以批发市场为中心的水产品供应链、以加工企业为中心的水产品供应链和以连锁超市为中心的水产品供应链三种类型的结构模式,其中以批发市场为中心的水产品供应链结构模式是目前武汉市水产品供应链中最为主要的结构模式,但却是一条断裂的链条.而以农业协会或合作社为依托和以第三方物流企业为依托的供应链结构模式仍然不成熟,还不是当前甚至未来武汉市主流的水产品供应链结构模式.因此,在当前及未来一段时间内,在以批发市场为中心的水产品供应链结构模式中,武汉市应大力发展养殖合作社,即首先由养殖户成立养殖合作社,负责技术和管理上的交流和协调,养殖户只用养殖出高品质的水产品,由专业市场提供交易和储存场所(比如建立一个水产品活体恒温贮藏基地),最终通过品牌化、标准化、产业化运作吸引采购商直接到生产地采购水产品,从而减少了中间环节,增加了养殖户效益.因此,养殖合作组织在当前及未来一段时间内应逐渐成为武汉市大力发展的一种主要组织形式.

2.武汉市水产品供应链体系发展模式.目前武汉市的水产品供应链体系存在两种发展模式,一种是以超市为终端的水产品供应链体系发展模式,另一种是以农贸市场为终端的水产品供应链体系发展模式.由于武汉市居民的消费者偏好、收入、文化程度等的不同,使不同的消费者的市场需求存在一定的差异性,这使得当前这两种发展模式互相依存,互为补充,并在未来较长的时间内长期共存,在某种程度上,当前两个特征差异较为明显的水产品供应链的存在应是市场选择的结果.虽然当前农贸市场仍然是武汉市水产品流通主渠道,但是,伴随着武汉市居民收入水平的提高,消费态度的改变以及武汉市连锁超市经营理念和管理思路等的变化,武汉市水产品供应链的未来发展模式也会同发达国家一样向着效率更高和质量更加安全的以连锁超市为终端的水产品供应链体系方向发展.

3.影响武汉市水产品供应链质量与安全的因素.通过对武汉市水产品供应链中处不同环节上经济主体的调查,并获取相关数据,再运用层次分析法进行计量分析后,发现“水产品安全认知”和“水产品质量安全对水产品供应链的影响”对武汉市水产品安全有非常大的影响.进一步研究发现,水产品安全认知的影响则更为重要,其在某种意义上更具指导性,他也是水产品供应链内各经济主体不断自我完善的外在力量,而供应链内各经济主体对水产品安全的合作对有助于提高武汉市水产品供应链的竞争力.

4.水产品供应链主体基于产品质量安全的博弈.分析表明：如武汉市水产品消费者自身不提高安全认知,整个水产品生产经营者为追求利润的最大化,一般不会主动而自觉的增加水产品的安全投入.而通过建立一种供应链内部的协调或内部的监督机制也无法促进各经济主体间就水产品安全问题进行合作,这主要是因为水产品安全具有“公共产品”的特征.因此,对水产品安全监督应当通过政府的相关职能部门来进行,尤其是需要政府逐步完善政策法规,加大水产品安全的监管力度和执法力度,其中,对其进行监管的重点应该在源头,即要能够追根溯源,因为只有源头是安全的,才能在一定程度上保证进入供应链内的水产品是安全的,同时需要注意的是对水产品的流通、销售等环节应进行“关键点”控制,只有这样才能使消费者吃到质量安全的水产品.

5.影响武汉市水产品供应链组织效率的因素.

通过对武汉市水产品供应链组织效率的影响因素分析,发现合作效率是诸多影响因素中最为重要的因素.而合作效率主要受合作能力和合作意向影响,因此,要提高武汉市水产品供应链的组织效率即要强化合作意向,又要提高合作能力,要做到这一点,最为重要的就是应当通过构建水产品供应链纵向联盟,建立强有力的信用机制,使各经济主体共担风险,以达到有效降低不可控因素所导致的损失；同时,还要求处在水产品供应链上的各个不同环节的主体有实现共同目标的愿望和实现该目标的合作机制.另外,由于合作能力和合作意向也影响着企业合作条件和合作的不可控性.其中合作能力是影响企业合作条件的主要因素,而合作意向是影响合作不可控性的主要因素,因此,一方面,应大幅度提高企业的合作能力促进水产品供应链上下游企业间的合作；另一方面,还需要武汉市水产品供应链各经济主体间加强沟通与协商,对其长期发展目标达成共识,消除合作的不可控性.

6.优化武汉市水产品供应链结构的主要措施.目前,武汉市水产品供应链结构已初步形成,但是与发达国家和地区相比仍然存在着较大的差距.政府和企业未来应从加快武汉市渔业基础设施建设、加快水产品养殖结构的调整、提高养殖户的组织化程度、加快培育以大型批发市场和大型连锁超市为主导的水产品供应链、构建水产品供应链的HACCP体系、加快水产企业的品牌建设、培育水产品牌、积极推进武汉市水产品冷链物流体系建设、充分发挥政府在提高水产品供应链合作效率方面的积极作用、完善水产品供应链内部的利益分配机制、完善水产品供应链的约束机制.最终从安全与效率并重的角度优化武汉市水产品供应链结构.

第三篇超市布局论文范文模板：基于要素构成的城市商圈及竞争力实证研究

现有商圈理论基本都是从微观企业角度出发,但随着城市化进程的加快,城市圈(群)的出现,现有的企业商圈理论不能很好的满足现实需要.文章从中观层面提出城市商圈概念,并对影响城市商圈竞争力的要素进行了深入探讨,具有重要的理论价值和现实意义.

本文从商圈吸引力层面对国外文献进行了综述,并从商圈形成机理、商圈布局、商圈拓展、商圈竞争与商圈要素层面,对国内商圈文献进行了系统梳理,在此基础上设计城市商圈研究命题.并提出影响城市商圈竞争力的主要因素是区位要素、规模要素、业态要素、品牌要素,并就此提出了全文研究假设.运用多种研究方法构建模型,测算了各类要素的影响因素及其对城市商圈竞争力的影响程度.

城市商圈区位要素是影响城市商圈竞争力的最重要因素.在梳理相关区位理论的基础上,对哈夫修正模型中的“距离二次方反比”进行了再修正,用消费者到商圈的空间距离和该商圈到城市商业中心空间距离的乘积来表示.从而得到消费者在某城市商圈购物的机率与城市商圈规模大小成正比,与达到该商圈距离和该商圈与城市商业中心的距离成反比的结论.影响城市商圈区位条件的因素中,城市文教系统和城市交通系统对城市商圈发展影响最大.

城市商圈规模可以从投入和产出两个角度来度量.本文从产出角度选取了批发和零售业总额,从投入角度测度了新增固定资产投资、城市基础设施投入对城市商圈规模的影响,弹性系数分别为1.08和0.84,呈同向关系,且弹性较大.同时还得到了城市人口密度、人均收入和交通条件与社会消费品零售总额之间呈同向关系的结论,弹性系数分别为0.3、0.96和0.84,人均收入对城市商圈的影响是人口密度的3倍.城市商圈规模还与物流业和工农业之间存在密切关系.

城市商圈业态目前存在主体功能不清晰、业态结构不合理、业态趋同等现象.运用层次分析法研究了城市商圈业态组合问题,对于城市中心商圈,大规模型业态比中小规模型业态重要,应该布局大型超市、购物中心、百货店等大规模型零售业态,适当搭配中小规模型业态.而在城市郊区或者远离市中心地带,应该布局以中小规模型业态为主体,配以少量的大规模型城市商圈业态.不同区位的城市商圈主体功能存在差异,业态组合要与主体功能相吻合.

城市商圈品牌由城市商圈形象、城市商圈口碑、城市商圈布局、城市商圈信誉、城市商圈售后服务等因素组成.通过结构方程模型验证得到布局因素是最重要和关键的,其次为城市商圈信誉.

在分析城市商圈四大要素后,采用因子分析法对城市商圈竞争力进行了综合评价,得到了各省会城市商圈竞争力的得分和排序.排前五位的城市分别是上海、北京、广州、重庆、天津,东部沿海地区的城市排位靠前,中西部地区城市排位靠中间和中后的位置,与东、中、西部经济发展水平基本吻合.从合理规划城市商圈布局、完善基础设施建设、优化业态组合、加强城市商圈管理、打造城市商圈品牌五个方面,提出了增强和提升城市商圈竞争力的相关对策.

最后研究了城市商圈与区域经济建设的关系,城市商圈与地区国民经济三次产业之间高度相关.运用向量自回归模型得到了城市商圈与区域经济之间存在长期均衡的协整关系,存在区域经济增长到城市商圈发展的单向格兰杰因果关系.为了衡量城市商圈与区域经济之间的短期波动与长期均衡关系,得到了向量误差修正模型两个误差修正项系数为-0.11和-0.05,符合反向修正机制,系数绝对值大小反映了对偏离长期均衡的调整力度.

本文创新之处,表现在如下四个方面：

第一、明确提出把商圈分为企业商圈与城市商圈两大类,从根本上避免了商圈概念运用混乱的现象.企业商圈主要研究单个零售企业吸引力范围问题,具有微观属性.城市商圈主要研究城市内若干零售企业集聚在一定区域共同吸引顾客的范围问题,具有中观属性.

第二、把诸多影响城市商圈竞争力的零散因素,划分为城市商圈区位要素、规模要素、业态要素、品牌要素.关于城市商圈竞争力的这四要素,在现有商圈研究成果中属于创新性系统提出.

第三、提出了一个城市商圈区位再修正模型,对哈夫修正模型中的“距离二次方反比”用两个距离乘积来表示.一个距离是消费者到城市商圈的空间距离,另一个距离是该城市商圈到城市商业中心的空间距离,使模型解释力更强.

第四、运用多种研究方法分别测度了城市商圈区位、规模、业态、品牌要素各自影响因素的强度.在城市商圈规模与人口、收入关系的研究中,提出了在现阶段我国城市商圈主要靠城市在岗职工平均工资“质”的拉动,而不是主要靠人口密度“量”的拉动,来实现城市商圈快速发展的观点.在城市商圈业态要素研究中,运用层次分析法提出了在城市中心商圈应该布局大型超市、购物中心、百货店等大规模型零售业态,而城市郊区或者远离市中心地带,应该布局中小规模型业态的观点.在城市商圈品牌要素研究中,运用结构方程模型得到了影响城市商圈品牌的关键因素是城市商圈布局的观点.

第四篇超市布局论文范例：蔬菜供应链中的话语权问题研究

蔬菜价格波动和质量安全问题成为社会热点.本文对北京蔬菜供应链进行实证研究,基于实地调研,采用定性分析与定量分析方法,探讨蔬菜供应链中的话语权形成与嬗变及其影响效果,揭示蔬菜价格波动与质量安全问题产生的社会根源.蔬菜供应链本质上是“权力”传播链,相关主体的话语经“权力”传播链传递并对受体产生特定的影响效果,产生了话语权,形成对受体的影响、控制、支配的权力,受体的“反抗”或转变推动话语权的转移与嬗变,同时政府和新闻媒介也推动了供应链中话语权的历史变迁.

从北京以批发市场为核心、以龙头企业为核心到“农超对接”的蔬菜供应链,话语权布局不断调整,在缩短供应环节、减少成本、平抑菜价、稳定蔬菜供应等方面发挥了积极作用.然而,从本质上来讲,蔬菜供应链中的话语权布局整体上并未变革,话语权始终由批发市场及批发商、龙头企业或超市等主体掌握,因此获得更多议价权与合作利益,但蔬菜安全上的话语权被利益“绑架”而“虚化”,陷入无效或低效状态,造成蔬菜安全隐患.菜农与消费者一直缺失话语权与议价权,还可能被转嫁市场经营风险及其损失,“种菜的不挣钱,吃菜的不便宜”,呈“两头哭中间笑”的利益分配格局,唯以“弱者的武器”来反抗,导致蔬菜“劣币驱逐良币”而加剧蔬菜滞销与安全问题.在“农消对接”中菜农及农业合作社与消费者基本实现了话语权对等,却难以成为大众化蔬菜供应的主要形式.因此,单纯的蔬菜供应链结构优化与创新无法根本*蔬菜价格频繁波动、蔬菜质量安全问题频发的迷局.此外,政府的话语权行使不到位,所实施的一轮又一轮的平抑物价措施反倒使菜农成为最终“受伤者”.

在此基础上,本文对当前我国蔬菜供应中的几个热点问题进行讨论：蔬菜市场竞争格局已形成,但市场机制对于菜农与消费者的话语权形成失灵；现行蔬菜供应政策培育的是蔬菜市场经营的垄断力量和话语权控制主体；蔬菜质量安全问题单一地归咎于农民是进一步对农民话语权的剥夺；政府并非蔬菜质量安全监管与保障的唯一主体.

第五篇超市布局论文范文格式：购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究

购物中心零售租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代,已经成为国际学术界近期关注的一大焦点.但由于受到数据可得性的限制,关于商铺租金的实证分析仍然较少.随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进,购物中心在中国的各个主要城市蓬勃发展,已经成为房地产开发的热点.同时,理论界对中国城市购物中心的研究兴趣也与日俱增.尽管如此,目前中国理论界对于购物中心的投资开发与运营管理的相关研究却明显滞后.如何有效地指导购物中心的投资开发与运营管理,是中国目前商业地产迫切需要解决的问题.购物中心投资开发和有效运营的最终目标,是实现租金收益最大化.因此,科学地识别出购物中心商铺租金的决定因素与租户组合的作用机制,能够从理论上有效地指导购物中心发展商和运营商的实践活动.

本文的研究追踪国内外最新的研究进展,结合中国的实际情况,以商业发展程度较高的长三角和珠三角部分城市的购物中心作为实证研究对象,定量分析影响城市购物中心商铺租金的各种微观决定因素和租户组合.核心内容包括以下三个方面:第一,从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维度”入手,构建影响购物中心商铺租金的特征价格模型,通过实证分析识别出购物中心商铺租金的微观决定因素,计算得到各特征的特征价格和边际价格,第二,基于商铺租金的视角,通过将“商铺种类”划分为主力店、次主力店与非主力店三大类,深入细致地探讨了购物中心不同商铺种类的租户组合优化,揭示其租金水平变化的规律,第三,进一步聚焦于非主力店“零售类型”层面,深入细致地探讨了购物中心不同零售类型的租户组合优化,揭示其租金水平变化的规律,为购物中心经营管理提供了理论依据.

在研究过程中,论文始终坚持理论分析和实证分析相结合.通过文献梳理工作形成了对本文所研究问题的初步认识,并据此提出相应的实证模型和理论假设.2007年3月至5月,笔者与购物中心产业相关政府部门、科研院校和房地产公司等20家单位的28位专业人士进行了深入访谈.在文献研究和专家访谈的基础上,结合中国城市购物中心的实际,形成最终的调查问卷.2007年5月至8月,通过对长三角和珠三角5个城市的6家购物中心的问卷调查,获得有效问卷457份(占总发放问卷的76.2%).同时,结合其周边的交通状况、商圈情况,以及购物中心的建筑情况进行实地调查,通过数据整合,最后形成对解释变量的量化和评价.对问卷调查获得的数据,采用回归分析等方法进行了统计检验和实证分析.

本研究的主要结果如下:

(1)区位、建筑、商铺和租约特征都是购物中心商铺租金的重要决定因素

本研究发现,区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征都是购物中心商铺租金的重要决定因素.但相对而言,区位特征最为重要,验证了业界相传“区位、区位、区位”的经营秘诀.与以往研究相一致的是,本研究也发现核心商圈的有效购买力、购物中心可见性和可达性对商铺租金具有一个正向显著效应.而且区位特征中,商圈有效购买力相对最为重要(边际特征价格高达2.781).由于租赁的规模经济等原因,商铺的租金水平与其自身规模是负向关系.但本研究进一步证实,这一结论不仅在商铺种类之间成立,而且在商铺种类内部也同样成立.与Tay et al.(1999)关于香港购物中心租金的研究相似,立足于中国城市的购物中心主要是多层建筑的实际,本研究设置了楼层变量.结果表明,由于客流量随着楼层的增加而逐层递减,楼层越高的租户支付的租金越低.

与其他研究不相一致的是,本研究发现建筑年限越长的购物中心向租户索要的租金越高,与Sirmans &, Guidry(1993)和Gatzlaff,Sirmans &, Diskin(1994)等关于美国购物中心的研究结论不同.原因主要在于,中国(大陆)城市的购物中心多为近几年建成(样本平均年限仅约为3年).此时,建成年限越长的购物中心,其经营管理中的不确定性越低,知名度和美誉度也相对更强.此外,国际品牌和全国品牌对租金具有一个正向的影响,但是并不显著.本研究探索性地发现,签约时间越早的租户,由于承担了更大的经营风险,就能享受的越大的租金折扣.研究同时表明,租赁期限对租金具有一个负面的显著影响.但是,采用何种租金形式对租金水平的影响程度却十分有限.

(2)主力店、次主力店和非主力店是异质性的商铺种类

本研究的实证结果表明,主力店、次主力店和非主力店是异质性的商铺种类.由于租赁的规模经济等方面的原因,主力店和次主力店租金水平显著低于非主力店.主力店正是由于其正向的外部性,因而支付了异常低的租金水平.立足于中国城市的商业经营背景,本文的探索性研究结果表明,主力店作为消费者前往购物中心的主要目的地,其租金在低楼层、临街及靠近主进出口等大部分位置上都不显著.而当次主力店位于较低楼层或靠近主出入口时,能够为其带来大量的客流,因而需要支付一定的租金溢价.而购物中心内的位置变量对非主力店租金水平都具有一个显著影响.在仅针对非主力店的研究中,研究进一步发现,位于主步行街两侧、以及靠近超市主力店和百货主力店的租户,需要支付一个更高的租金溢价,证实了主力店对于非主力店具有正向的外部性.此外,次主力店(多为特色餐饮和休闲娱乐健身)的集聚对租金具有一个显著的正向效应.这意味着布局次主力店时应当将其聚集在一起,这有利于提高店主向其索取的租金水平.

(3)不同零售类型的非主力店同样是异质性的

同一商铺种类内的零售类型可能比商铺种类之间的租金更具有可比性,基于这一认识本研究对非主力店的零售类型进行了分析.实证结果表明,女装、男装、皮鞋/皮具、饰品、礼品/工艺品、体育运动和糕点食杂等类型的商铺,都对购物中心的盈利能力做出了巨大贡献.这表明在进行零售类型布局时,购物中心内的非主力店应当集中于上述重要类型.因为它们较高的租金支付能力,也在一定程度上弥补了通常主力店所支付的低租金水平.而且,对于非主力店而言,研究发现商铺位置比零售类型对于租金的影响更大,而位置中楼层变量对于商铺租金的影响仍然相对最大.

与该领域已有的研究成果相比,本文的创新之处主要体现在以下几个方面:

第一,拓展了购物中心商铺租金微观决定因素实证研究的地域范围.虽然商铺租金决定因素已经成为近10多年来国外研究关注的热点之一,但研究地域多集中于美国,仅Tay et al.(1999)对香港购物中心做过类似的研究.本研究进一步将其拓展到中国(大陆)城市的研究中,通过较大样本数据采集,获得了中国城市购物中心商铺租金的第一手资料,并发现部分与其他研究不相一致的结果.

第二,构建并检验了购物中心商铺租金微观决定因素的“四维度”特征价格模型.在房地产学术研究中,特征价格方法是国外学者经常使用的研究方法之一,但其应用于购物中心商铺租金方面的研究还较为缺乏.本研究从区位、建筑、租户和租约“四维度”构建了特征价格模型,增加了楼层、签约时间等符合中国购物中心实际情况的变量,计算得到商铺特征的特征价格和边际价格.

第三,探讨了购物中心不同“商铺种类”间的租户组合.一方面,不同于以往,本研究借鉴了Downie et al.(2000)和Yuo et al.(2004)关于主要空间使用者(MSUs)的概念,将商铺种类划分为:主力店、次主力店(即指主要空间使用者)和非主力店,更加符合中国的实际,另一方面,针对以往“租户组合”研究中,仅强调零售商或服务提供商在购物中心的集聚,本研究在此基础上增加了租户的位置变量,实现了对租户组合概念的拓展.

第四,分析了购物中心非主力店不同“零售类型”间的租户组合.非主力店支付的租金是购物中心租金收入的主要来源之一.根据中国实际和调研情况,本研究将非主力店零售类型分为:女装、男装、珠宝和饰品店等15类.进一步拓展了非主力店“租户组合”的概念,增加了位置等空间变量,通过是否靠近主力店变量的设置,验证出购物中心内主力店对于非主力店的正向外部性的存在,从而进一步推进了已有研究对非主力店不同零售类型的发现.

受到数据、研究时间和笔者能力的限制,本文的研究还只是初步的,还有许多不足需要克服和完善.在本文的基础上,进一步完善购物中心商铺租金的微观决定因素、深入探讨不同租户组合之间的相互作用、按建筑面积和设计严格区分为购物中心类型,以及对整个购物中心的租金水平进行探讨等都是值得进一步研究的重要课题.

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