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文／刘英团
自1998年实行“住宅专项维修基金”管理办法至今,我国收缴的维修基金在5000亿元左右.近年来,随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”,急需使用维修基金.但是,这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难,被称为“沉睡”的资金.
“住宅专项维修基金”,是住宅的养老金,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金.根据规定,维修金是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%.而业主在购买商品房时也已按这一比例缴纳了维修基金.但是,本应用于住房“养老”的“住宅专项维修基金”,不但存在“惜用”“闲置”的怪相,越来越多的业主发现,资金交由政府部门代管后,往往石沉大海,不知所终.本应取之于民用之于民的“住宅专项维修基金”,竟然被代管部门“借鸡生蛋”了.
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有媒体报道,南京市这几年掀起了维修基金“活转定”的热潮,恒安嘉园小区的业主也想起了这笔钱.几番交涉,区住建局答复：小区居民拥有活期利息35.7万元.但是,小区业委会在*“活转定”时却发现,早在2006年,江宁区住建局就已将这笔钱转为1年期定期存款,而支付到业主个人账户的却是“活期”利息.资料显示,恒安嘉园始建于2005年,1088户家庭人住,共缴维修基金1097万元.照此匡算,这笔钱至少产生了329万元的利息,其中包括293.3万元“1年定期”利息.然而,业主多次追问,住建局的人明确表示,“这293.3万元,业主没有资格用.”业主的“共用资金”产生的合法利息,业主竟然没有资格用?这种咄咄怪事普天之下恐难找出第二例！
其实,正如某业内人士所言,“维修基金背后有着庞大的利益链条,开发商、银行、证券公司、有关部门等谁都想分一杯羹,维修基金通过各种方式沦为某些利益集团的‘自动提款机’.”对银行来说,当然欢迎活期存款了.既可少付利息,又能随时调动大笔资金.而代管单位也不糊涂,因为维修基金是各大银行争抢的对象,可利用手中的选择权从中渔利.有熟悉银行业务的内部人士称,“有代管单位将多数钱存在小银行,因为相对于大商业银行,小银行的利率和吸储返还比例比较高.”从已查实的司法案例看,住宅专项维修基金不但成为“唐僧肉”,还衍生了腐败.
近年来,北京、上海、江苏、浙江、广东等地,频频掀起业主要求自主管理维修基金的热潮.在南京市江宁区,一年来已有20个小区先后成立业主委员会,并成功实现了“活期转定期”,将利息的支配权掌握在了业主手中.但是,许多小区在申请自主管理及使用维修基金的过程中仍遭遇到各种障碍.究其原因,一是法律所限制.尽管“建筑物及其附属设施的维修基金,属于业主共有,经业主共间决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”.但是,《物业管理条例》第12条第1款规定,业主大会会议“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”.按这一规定,分期、分批入住的小区,以及有投机炒房行为的小区,召开的业主大会要么是“非法”的,要么会因入住业主所拥有的专有部分面积未达到占建筑物总面积过半数、或因业主人数未达到总人数过半数,而无法召开.二是业主“众口难调”,业主委员会是“聋子的耳朵——摆设”.从法律上看,业主大会是业主行使权利的机构,业委会是业主大会的执行机构.但是,因“住宅专项维修基金”的使用审核涉及政策法规和工程技术等诸多专业知识,很多人都搞不懂,该“小修”还是“中修”“大修”呢?很多*的业主委员会成员自己都不懂,还怎么行使职权昵?同时,由于维修基金被政府代管,维修用钱等于从政府口袋里掏钱,一些“聪明”的业主委员会成员就抱着“多一事不如少一事”的心态,疏于履行职责.当然,代管部门也是想方设法地“扎紧袋口”,避免业主用钱,这也不是什么秘密了,其中的腐败问题也不是一件两件了.
“设定维修基金管理办法的初衷是为了保护业主利益,但在现实运行中反而成了阻碍资金申请使用的程序.”现有的维修基金管理制度急需改革,不妨学习国外做法一交由专业的第三方基金会打理,政府只需制定好规则,当好监督者即可.一是要尽陕针对维修基金制度进行立法,确保维修基金用到该用的地方,即保证资金的安全,而不至于被挤占、挪用；二是要把维修基金的管理权限交还其真正的主人一一业主,保证维修基金能用到需要用的地方,而不至于“头痛医头,脚痛医脚”；三是简化程序,为维修基金使用“松绑”,除了业委会外,无业委会的社区可以由居委会组织整修,紧急情况下,还可以由政府特许或授权的企业应急代修.
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