简介:大学硕士与本科房价水平毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写房价水平方面论文范文。
（1.湖北大学,湖北 武汉 430062；2.广西大学,广西 南宁 530004）
【摘 要】城镇化是我国第十个“五年”规划大纲里提出的重要战略,对社会、经济、文化的发展和人民生活水平的提高,具有巨大促进作用.从1983年之后我国开始住房商品化的先河,而近几年我国房价上涨的特别厉害,地区房价的差距也越来越明显.本文根据已有研究文献对城镇化与房价互动关系的理论分析,运用计量经济学研究方法,选取我国1983年到2013年的数据,得出城镇化和房价的互动关系,并进一步给出规划的合理性建议.
【关键词】城镇化房价时间序列计量经济学模型
一、引言
所谓城镇化,是指随着社会的进步和发展,农村人口转化为城镇人口的过程.城镇化是人口向城镇持续集聚的转变过程,它意味着城镇人口数量和城镇规模的扩大的增多,也意味着社会投资向工商业比重的逐步加大.
中国是一个人口大国,人口基数大、增长快的现状必然会导致人们对生活必需品的大量需求,而住房是人类生存的基本要求.1983年我国开始住房商品化的先河,而自1996年我国进入城镇化快速发展阶段以后,我国房地产业得到了长足的发展,房地产业已经成为国民经济的支柱产业.城镇化是房地产供应市场运行的载体,城镇化进程的加快,使大量的农村人口转变为城镇人口,带动了对住房的需求.2014年中国居住的城镇人口接近7.4亿人,城镇化率达到54.77%,表明我国已有超过一半的人口居住在城镇,这意味着中国将开始进入城市圈.
同时,近几年,由于房地产市场规模的膨胀,各地住房的不断兴起,房价的不断攀升,造成房地产市场的不稳定,同时地区差异也越来越明显,从实际情况来看,自2002年以来,我国的住房论文范文加速上升,其上涨幅度之大、速度之快前所未有,这引起了人们的普遍关注和政府的高度重视,并第一次以行政问责制的形式对房价实行调控.因此深入研究两者的关系,相互之间的影响从而提出合理化建议迫在眉睫.
城镇化进程是一个动态的过程,是农村劳动力向城市的转移,对城镇化与房价的关系进行研究应该是双向的,在对城镇化对房价的影响进行定量分析之后,也应该关注不断上升的房价对我国城镇化的影响.因此本文拟采用定性与定量相结合的分析方法探讨城镇化和房价之间的关系,全面分析城镇化和房价之间的关联,并进一步对城镇化和房价未来关系的发展、稳定房地产市场提供合理化依据.
城镇化在一定意义上说也可以叫做城市化,只是学者一般认为城市化比城镇化覆盖的范围要小,但是都是传统农业社会向先进的现代城市转变的过程,城镇化的发展是自改革开放以来我国一直在进行的内容,加快城镇化的发展又被房地产市场影响着,而房地产市场的波动又被房价影响着,因此对城镇化和房价的分析既能对国民经济的良性循环有指导作用,又能加快城镇化和房地产市场的健康发展从而促进房价的稳定,这关系到我国人民生活的幸福和三步走战略的快速实现.
商品房论文范文与城镇化到底存在一个什么样的关系?近几年,学术界进行了大量探讨,形成了各自的观点.从世界范围来看,美国、西欧、日本等发达国家和地区城市化水平已经达到75%以上,个别国家己经达到90%,城市化水平相当高,其房地产市场建立较早并已经十分成熟,房地产论文范文的政策干预极少,因此城市化和房地产论文范文关系方面的研究相当少.距离现在较劲的现有的外文文献所研究的仍是中国的城市化和房地产论文范文之间的关系.在为数不多的研究二者关系的文献中,仅从理论上研究的又占很大的比重,实证研究较少,而且只是简单地从城镇化水平(城镇人口占总人口比重)和房地产论文范文两个指标之间关系来进行研究,而且大量的研究中并未考虑通货膨胀导致论文范文上涨这一因素,导致有的实证研究并不那么准确,而且中国整体的城镇化和房价并不能代表各个地区的数据,只能是中国整个的水平,可是由于地区不同,各地城镇化进程和房价水平也各自不同,所以提出的建议不能适用于所有的区域,应该分区域探讨过后再因地制宜.
房价:[财经五连发]20100902任志强谈楼市：房价不可能跌回08年水平
本文利用城镇化和住宅销售论文范文以及通货膨胀率的最新年度数据,运用误差纠正模型,在考虑通货膨胀的条件下,对中国城镇化水平和房地产论文范文关系进行Granger因果检验并进一步用协整检验和误差修正模型分别得出两者长期和短期存在一个什么样的关系.
二、中国城镇化与商品房论文范文现状
(一)我国城镇化现状
直到2012年末,中国大论文范文人口数135404万人,城镇人口71182万人,城镇化率达到52.57%.如图1.1所示,我国城镇化总体上有了大幅度提升,由2000年的36.22%上升至2010年的49.95%,再于近两年突破50%的水平,十二年来共增长了16.35个百分点,年均增长率1.36%,高于1980～1990年间0.68%的增长率和1990～2000年间0.98%的增长率.城镇化总体处于快速稳步上升阶段,预计未来每年将以1%的速度增长.但是我国城镇化水平却仍远远低于发达国家85%的城市化水平,也低于世界55%的平均水平.
同时我国区域发展却不协调.伴随着户籍制度的改革和农村剩余劳力的大量产生,我国人口迁移呈现出量大面广的特点,对当前正以较快速度向前推进的城镇化进程起到了促进作用.从全国情况来看,东部地区特别是东南沿海地区是国内人口流入最多的地区,由于经济发展较快,吸引了大量外来务工人口,在一定程度上促进了这些地区的城镇化,使之成为当前人口城镇化水平最高和近年来城镇化进程推进最快的地区.因此我国东部、中部、西部区域城镇化的发展水平也是很不平衡的.中部地区城镇化水平还明显偏低,城镇化发展比较滞后.这在一定程度上拉大了区域之间的发展差距.
(二)我国商品住宅论文范文发展现状
我国商品住宅论文范文近几年来全面上涨,1998年我国进行住房改革,2003年以来我国房地产论文范文迅速上涨.如图1.2所示,2008年的金融危机曾让房价有稍微的下降,但是总体论文范文水平仍在上涨且斜率越来越大,这代表我国房价在2008年之后迅猛增长.2011年2月房价排名中,深圳房价位居第一,新住宅均价达25137元/平方米,上海以23591元/平方米紧随其后,北京新住宅均价22767元/平方米位列第三,而广州以15101元/平方米位列第七.而全国100个城市商品房平均论文范文为8686元/平方米,较上月涨幅达0.48%,总的来说持续了几年的房价上涨现象现在似乎也不容乐观.2010年国务院出台了新“国八条”、限购令、取消优惠利率等楼市调控政策,但是房价还是一路飙升.目前,我国一线城市的商品房论文范文仍居高不下,而且大多数人都是投资性购房,大量的空房出现,可能出现一个小区都空无一人的现象,这导致中低层阶级反而没房住,同时也阻碍了城镇化的发展.
三、关于城镇化和房价之间的相互影响
(一)城镇化对商品房论文范文的影响
一方面,城镇化的快速发展会导致人口向城镇的大量转移.主要表现为：十八大提出要全面推进农村城镇化,地方政府紧跟论文范文号召出台各种促进城镇化进程的政策措施,使得城镇人口增长过快,而人多地少的中国国情导致城镇住房数量有限,因此城镇住房建设严重滞后于城镇人口的迅猛增加.有限的住房供给,加上不断扩大的住房需求以及贫富悬殊的差距,使得房价持续上涨.另一方面,城镇的扩张必然会带来城镇土地利用结构的变化,城市呈现由中心向四周的迅速扩张模式,大量的土地资源被不断建设的城镇基础设施所占用,但是城镇区域内和通过征地所补充的土地资源仍然很难满足城镇扩展建设的需求,人们旺盛的住房需求影响土地论文范文,进而影响住房论文范文.
(二)商品房论文范文对城镇化的影响
由图二可以看出我过房价自1983年来不断上涨,我国商品住宅论文范文就像一把双刃剑,房价的上涨对城镇化来说既有利也有弊.
1.房价对城镇化有正向促进作用.不断上涨的房价意味着房地产业投资预期较好,同时人们“看涨不看跌”的心理促使大量的资金流入该行业.由于政策的规定,一处住房的建设和完善必然导致与之配套的基础设施的建设,这使得城市基础设施不断完善,城镇生活环境不断提高,因此更多农业人口被吸引入城.另外,房地产业的发展会产生大量的劳动力需求,同时也会带动与之相关企业的发展,因此大量的资金和农业人口向城镇集聚,从而推动了城镇化进程.
2.房价对城镇化有反向抑制作用.房价迅速上涨将严重阻碍我国城镇化进程,其主要表现为：城乡间房价的不同涨幅将改变居民家庭财富分配格局,导致家庭财富增长向城镇居民家庭偏移,而城镇内部则出现财富增长向高收人人群集中；增加了农村剩余劳动力转移的经济成本、心理成本以及人力资源积累成本；延缓了制度性壁垒的消融(如放松户籍制度),强化了市场性壁垒,包括劳动力市场和住房市场等.
可见,城镇化与房价之间存在一定的互动关系,理清这一关系将有利于促进房价与房地产市场平稳运行,同时实现加快城镇化建设目标.
(三)城镇化和房价关系的实证研究
1.指标的选择和数据的来源.本文选取1983～2013年的年度数据,在误差纠正模型(ECM)框架下,利用Granger因果检验法对中国房地产论文范文与城镇化水平进行实证性检验.由于住宅是人们的基本生活需要,在这里对房地产论文范文的讨论主要限于商品住宅论文范文（P）.城镇化率我用城镇人口/总人口数来代替（UR）.（P、UR的数据均来自于《中国统计年鉴》,如附录A）
2.模型的单位根检验.由于数据是一个时间序列,所以可能会存在非平稳的问题进而引起虚假回归,因此检验序列是否平稳是非常重要的.所以在建模之前,先验证一下这些数据是否可以建模.
检验序列是否平稳一般采用单位根检验,如表2.1所示,城镇化水平（ur）和一阶差分后的数据D（UR）以及二阶差分后的D（UR,2）的ADF检验结果,t检验大于在1%显著水平下的临界值,故ur和D（UR）为非平稳的序列,反而在二阶差分之后t统计量的值分别小于1%的显著水平下的临界值,此时才为平稳的序列.
房价（P）和一阶差分后的D（P）的ADF检验结果t检验均大于在1%、5%和10%显著水平下的临界值,故房价是非平稳的序列,同城镇化水平一样P的原数据是非平稳的,二阶差分后才是平稳的.
3.格兰杰因果检验.根据上文分析,序列UR,P水平检验虽然不是平稳的,但一阶差分后都呈现平稳性,因而在此基础上利用Granger因果关系检验法检验两个序列间是否存在因果关系并根据AIC定阶准则确定最优滞后期K为2,检验结果见表2.2.在5%的显著水平下,UR是P的Granger原因,而P不是UR的Granger原因,即城镇化与房价之间存在一个单向的因果关系.从这可以得出结论：房价的上涨不是推进城镇化的格兰杰原因,但是城镇化水平的提高会推动房价的上涨.
4.协整检验分析.协整检验常在检验变量具有同阶单整性的基础上进行,常用方法有用于2个变量及其以上的Johansen检验.因此,本文将采用Johansen检验,其中,根据AIC定阶准则确定UR,P,最优滞后期K为2,检验结果如表2.3所示：序列间存在协整关系,即至少存在1个协整关系,这表明城镇化水平和房价之间存在协整关系.
注:*表示在95%的显著水平下拒绝原假设.
选择最大特征根对应的向量作为房价的长期方程,得出
P=688.383×UR（2.1）
由（2.1）式可知,我国城镇化与房价之间存在一种长期稳定的正向变动关系.在该长期均衡关系中,城镇化水平每增加1个单位,住房论文范文就相应上涨688.383个单位.
5.回归模型的建立.由以上分析可知可以建立P和UR的回归模型.由于通货膨胀率可能对房价会有影响,因此在建模的同时也要考虑通货膨胀的影响.以P、UR和CPI分别表示房地产论文范文、城镇化水平（城镇化率）和通货膨胀率（在0.05的显著水平下,由后期运算结果得出怀特检验结果为2.814<,χ2（5）=11.07,因此数据不存在异方差问题,所以不用取对数）,以房地产论文范文为被解释变量,城镇化水平和通货膨胀率为解释变量,建立的线性回归模型可表示如下：
P=β0+β1UR+β2CPI+μ
做最小二乘回归法得：
P=-6833.71+180.44×UR+25.52×CPI （2.2）
(-4.84) (23.14) (2.15)
R2=0.96 F=317.89
经检验,由（2.2）式可知商品住房销售论文范文分别与城镇化水平和通货膨胀率都成正相关关系,城镇化水平每提高一个单位,房价就会提高180.44个单位,同时通货膨胀率每增加一个单位房价就会上涨25.52个单位.这符合我们的一般的经济学规律,也符合之前的理论分析过程.可决系数和修正的可决系数较大,且F在0.05的显著性水平下的临界值为3.74,F=317.89>,3.74,所以回归方程整体显著.在显著性0.05的显著性水平下,t0.025（31-2-1）=2.05,其中tur=23.14>,2.05,城镇化水平对房价有显著影响,但是tcpi=2.15>,2.05,表明通货膨胀率对房价也有影响.因此在考虑城镇化水平和房价关系的时要考虑通货膨胀的影响,所以本文的房价是折算了通货膨胀率的即P2（为方便,下文用P表示P2）=P/CPI×100%.重新建模,做一元线性回归模型得：
P=-3842.32+172.46×UR（2.3）
(-14.34)(23.67)
R2=0.95F=560.5 DW=0.25
给定显著性水平ɑ＝0.05,怀特检验得出TR2=9.376<,χ2（5）=11.07,表明数据不存在异方差,因此不用考虑消除异方差的问题.
查DW统计表可知,当n=31,k=1时,得下限临界值dL=1.36,dU=1.50,由上知DW值为0.28,则0<,0.28<,dL,因此模型存在一阶正自相关.
由上式可知ρ=0.87,进行广义差分变换,令
Y=P-0.87×P（-1）
X=UR-0.87×UR（-1）
进行OLS回归得：Y= -673.19+206.68X（其中DW=1.45）
由于DU<,DW=1.45<,4-DU=2.5,所以差分后的方程式误差项自相关消除,故原模型的广义最小二乘法的估计结果是：
P=-5178.38+1589.85UR （2.4）
6.误差修正模型.由于模型存在一阶自相关,因此做滞后项为1的ARMA模型,得出方程：
P=-5404.849+211.20×UR+0.898×Ut-1 （2.5）
（-2.46） （4.73） （8.75）
R2=0.98 DW=1.49 F=1081.29
由DW值可知（2.5）式方程的消除了自相关,得到稳定的残差项.
在自相关消除之后,由于城镇化水平和房价水平的非平稳变量的非均衡误差是平稳的,根据格兰杰定理可知,城镇化和房价这两组序列的误差修正模型的表达式必然存在.由eviews6.0得出误差修正模型为：
D(P,2)=134.04×D(UR,2)-0.03×RESID(-2) （2.6）
由（2.6）式知误差修正项为0.03,表明误差项以0.03的比例影响后一期房价水平,这也意味着修正长期非均衡的程度大概是3%,说明长期均衡关系偏离时,从短期非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较缓慢,几乎没有影响.因此,短期内城镇化变动对房价影响不显著.
7.结果分析.（1）根据模型的研究,验证了我国城镇化水平和商品住宅论文范文之间有着稳健的、显著的统计关系,即我国城镇化水平是商品住宅论文范文的原因,城镇化水平的提高会促进商品住宅论文范文的上涨,但是通货膨胀对我国的房价升降并无显著影响.（2）根据误差修正模型的定量分析可以认为：城镇化水平提高,可能由于大量农村人口进入城镇,对住房需求上升,所以会使商品住宅论文范文提高；城镇化水平是商品住宅论文范文的Granger原因,但是商品住宅论文范文不是城镇化水平的Granger原因.商品住宅销售论文范文的短期变动是偏离长期均衡的影响.从误差修正项resid的系数来看,当短期波动偏离长期均衡,出现非均衡状态时,误差修正项将以-0.03的调整力度将其拉回均衡状态,但是速度非常缓慢,这表明城镇化的短期变动对房价并不显著.
综上所述,城镇化和商品住宅论文范文之间存在长期的均衡关系,城镇化水平与商品住宅论文范文之间存在显著的正向关系,城镇化水平的提高会促进商品住宅论文范文的上涨；在短期内给城镇化水平造成的冲击,并不会会给商品住宅论文范文带来同向的冲击.
四、政策建议
根据理论分析与实证研究结果,为了加速我国城镇化进程,抑制房价过高,增长过快,房地产业的可持续健康发展,城镇化和房地产业的协调发展,提出以下政策建议.
(一)以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展
目前我国城镇化水平低于世界平均水平的这一现状要求我国大力推进城镇化,同时我国房地产业起步晚,发展时间较短,市场上存在房价过高而且涨幅过大等很多问题,房地产业需要向成熟方向发展.实证分析显示,当人均可支配收入提高时,使得农村人口有能力向城镇转移,人口的转移和原城镇居民对住房质量要求的提高会增加房地产市场的有效需求,从而促进城镇化水平的提高,促进房地产业的发展.因此,无论是城镇化水平的提高还是房地产业的发展,都必须以经济增长为基础,以经济增长带动城镇化的发展,促进房地产市场的成熟.
(二)控制城镇化的速度与规模促进城镇化和房地产市场的和谐发展
由实证分析可知,我过城镇化和房价成正向比例关系.我国城镇化道路任重道远,而城镇化对房价的影响程度尤为明显,如果城镇化扩张速度过快,可能会造成房地产开发过度,土地资源的紧缺,房地产业发展不健康；而如果房地产论文范文过高,房价上涨过快,开发结构不合理,最终将会抑制城镇化进程.因此必须协调城镇化与房地产论文范文的发展速度及幅度,促使二者和谐发展.具体来说有以下建议:(l)把握城镇化的发展进度,避免城镇化水平冒进,控制特大城市和大城市的发展规模；(2)大力发展中小城镇建设.目前我国的中小城镇的规模有所扩张,但是土地利用不够充分,闲置土地较多,有很大的发展潜力.因此在现有的基础上有效开发利用土地是很有必要的.
(三)加大国家对房地产市场的调控力度.
在发展城镇化和工业化的过程中,合理控制房地产投资规模、投资水平和投资结构,加大对保障性住房的供给力度,认真贯彻落实“国五条”等相关调控政策法规,有效控制房价,保障居民住房权利；严厉打击房地产投机行为,由于房地产业行业生产周期较长,即建成一个商品住房的时间较长,使得开发房屋有效供给滞后于变化的市场需求,加速风险的形成,其次,房地产市场供求信息不对称和人为炒作引起信息误导会使房地产行业发展偏离市场规律,因此要加大国家对房地产市场的调控力度,严厉打击阻碍房地产市场健康发展的各种不正当行为.
参考文献
[1]陈石清,朱玉林.中国城市化水平与房地产论文范文的实证分析[J].经济问题,2008.
[2]吴振球,谢香等.基于VAR中国城市化、工业化对第三产业发展影响的实证研究[J].论文范文财经政法大学学报,2011.
[3]曾江辉.中国城镇化水平与房地产论文范文的因果关系分析[J].经济研究,2010.
作者简介：张佳妮（1990-）,女,汉,湖北黄石人,就读于湖北大学,研究方向：政治经济学；张冰倩（1997-）,女,汉,湖北武汉人,就读于广西大学,研究方向：国贸.
总结：主要论述了房价水平论文范文相关参考文献文献
房价引用文献:
[1] 比较好写的房价论文题目 房价论文题目如何取
[2] 房价英文参考文献 房价外文文献怎么找
[3] 房价论文提纲范文模板 房价论文提纲怎么写
