《限购政策是楼市杀手还是帮凶》
本文是关于楼市相关论文范文检索与政策类硕士学位毕业论文范文.
摘 要：在经济高速运行的时代,不少人因为不断飞涨的房价而背上房贷,成为“房奴”.对此,政府采取了一系列的限购政策,但似乎依然难以遏制房价的迅速上涨.本文采用了OLS回归的方法,以西安市的限購政策以及其影响为例,来探究在此政策背景下居民的房价预期和消费选择,并对此进行了回归分析.本文认为,虽然消费者对于调控政策及其作用有着较为积极评估,但仍面临着极大的购房压力,且部分对于楼市调控政策敏感的居民,在预期未来房价会上涨时,将会显著增加自己的购房行为,从而刺激房价的迅速升高.对于此结论,本文认为政策的持续性以及多种渠道的政策调控必不可少.
关键词：房价;限购政策;房价预期;房产税
中图分类号：F299.23 文献识别码：A文章编号：
2096-3157（2020）03-0125-04
一、引言
房地产行业一直以来由于其在经济发展中起到巨大作用,又与人民生活息息相关而备受关注.一方面,房地产行业依然是我国经济的“支柱产业”,并且这一局面在经济缺乏新的增长点、地方政府“土地财政”难以改变的情况下,预计还将持续较长一段时间.数据显示,2016年房地产行业对GDP的直接贡献率为7.8%,而算上与房地产相关的建材、水泥等行业,广义房地产行业对经济的贡献率则达到了惊人的36%.在接下来的2017年和2018年,房地产行业虽然受到了调控影响,但是行业名义增速均在7%以上,在各行业中名列前茅,商品房均价依旧稳步上升.另一方面,房地产的过度发展又会带来一系列问题.例如,在经济发展过程中,如果过分倚重房地产会出现房地产市场过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题（许宪春等,2015）,房地产投资占比提高将抑制金融效率,且这一抑制作用在中西部省份、经济发展水平低的城市更强（彭俞超等,2018）.此外,由于我国金融市场发展不成熟,金融体系仍不完善,普通投资者投资渠道狭窄,这导致大量货币流向了房地产市场（张德容等,2013）飙升的房价加大了居民的生活成本,“蜗居”“房奴”等现象引发了社会的广泛关注,使得高房价不仅仅是一个经济问题,更成为了一个社会问题.
面对不断高企的房价,政府一直都高度重视,并且出台了一系列调控措施.以西安为例：
西安市自2016年12月至2019年6月,短短两年半的时间里先后5次下发限购政策.总结来看,笔者发现限购政策的力度从以下五个方面不断加强：
一是限购范围逐渐扩大,从城六区扩大到除高陵、鄠邑两个较为偏远的区以外的全部市辖区.
二是延长二手房可以入市交易的时间,打击炒房行为.
三是审核条件的严格化,提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明方可具备购房资格.
四是优先保证刚需家庭的购房需求,按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号,其中全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭.
五是暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房.
那么,这样的限购政策究竟成效如何呢?我们从房价收入比的数据来看.截至2019年8月西安市房价已经连续上涨39个月,由2016年的均价6000元/平方米,涨至目前的15000元/平方米,年均涨幅150%.与之对应的是,2016年至2019年西安市人均收入水平由2500元/月,上涨至4000元/月,年均涨幅为60%.远低于房价涨幅,显然无法支撑房价的上涨.
理论上来说,楼市限购政策从两个渠道影响房价.一是通过限制部分消费者的购房资格,降低住房市场需求,尤其是投机需求.二是通过影响生产者和消费者的预期,进一步影响土地和房价.贾培龙等（2017）指出,当期房价上涨对房价预期有正向作用,而房价预期上涨对消费意愿有负向作用,对购房意愿则有正向作用.张浩等（2016）的研究则表明,生产者的行为也影响着生产要素的变化,房地产商对于房价预期的调整速度越快,其在土地市场上就越有作为.相对于房价本身而言,房价预期对于土地的影响更为明显.
从限购政策的效果来看,不少文献也对此进行了研究.张德容等（2013）指出,限购政策的有效性依赖于具体的限购政策细则和政策执行力度.韩永辉等（2014）认为的在统计上,限购政策能够显著抑制房价上涨,但现阶段房价的降幅较为轻微,要促使房价继续向合理水平回归,不仅需要一定时间内的坚持,而且要触及本质,运用多种手段进行调控;同时限购政策也有一定风险,这样与市场经济法则不相容的调控手段,往往会造成市场效率的损失,社会福利的降低,并可能为以后市场机制的运行造成潜在的隐患.
总结已有文献,我们可以看到,目前大多数研究主要是从宏观影响的角度去评价限购政策对于房地产的影响,但是鲜有文献从实证的角度,利用微观数据去探究限购政策对于消费者房价预期的影响,以及在这样的预期引导下,消费者的房地产购买行为如何.本文对此进行定量的研究,有助于明确限购政策对于房地产市场的调控作用,了解消费者的房地产消费心态,从而有助于政府对于房地产市场进行更加有效的调控.
二、调研数据与相关结论
笔者就消费者对于西安市限购政策的了解及其房价预期、房地产购买行为作出了研究.调研采用了问卷星网络平台和线下问卷发放的形式,对于生活和居住在西安市的市民进行了调查.研究共回收有效问卷171份,样本的描述性统计如表1所示.
为了便于进行定量研究,笔者对可能影响消费者房价预期和购房行为的因素进行了调查.其中性别男性赋值为1,女性赋值为0;受教育水平按照初中及以下、高中及中专、大专、本科、研究生及以上分别赋值为1～5;婚姻状况按照未婚、已婚、离异或其他分别赋值为1～3;名下房产则按照0套、1套、2套、3套及以上依次赋值1～4.对于名下房产为0套的受访者,笔者进一步询问了其是否打算在西安购房,将是赋值为0,否赋值为1;是否了解8月份西安市政府的房地产新政,将了解赋值为0,不了解赋值为1;平均月收入水平按照1000元以下、1000元～5000元、5000元～10000元、10000元～15000元、15000元～20000元、20000元～30000元、30000元～50000元、50000元以上分别赋值为1～8;最后将房价升高是否刺激购入需求中是赋值为0,不是赋值为1.
由表1可见,就样本而言,有39%的民众在西安市还没有房产,这其中有71%的民众有购房需求.有40%的民众认为房价升高刺激其购房需求,可见民众对于买房的积极性还是比较高的.
1.西安市民众对于限购政策的态度与房价预期
从表1中可以看到,在171位受访者中,共有68名受访者目前在西安市还没有房产.在这68位民众中,有71%的受访者表示目前有买房需求,有29%表示目前仅考虑租房.进一步考虑受访者的婚姻状况我们可以看到,在没有买房需求的受访者中,过半都是处于未婚、离异和其他的状态.可见,尽管政府出台了一系列公租房、廉租房政策,面对破千万的人口,目前西安市民众对于住房的刚需还是较强的,考虑租房的民众依然占比很低.
那么,政府的调控政策对于消费者而言效果如何呢?对此,笔者就西安市民众对于限购政策效果的直观感受（即限购政策是否有助于您买房）和民众对于未来一段时间西安市房价的走势预期进行了询问.结果如图1、图2所示.
由表3可见,在171位受访者中,有124人认为限购新政对于其有或多或少的帮助,占比约72.5%,其中“有一定帮助”占比最大.在限购新政的条件下,有137位居民认为房价将会慢速增长,占比约80%.由此可见,居民对于限购政策的作用持较为肯定的态度.然而,着眼实际,考虑到西安市目前房价基数自身庞大,目前均价为每平方米15000元,房价的缓慢增长,对于这71%的有购房意愿的消费者而言,也仍是不小的压力.
2.限购政策如何影响消费者的買房行为
紧接着,笔者对于消费者“预期未来房价提高,会刺激您的买房需求么”进行了提问,以探究消费者房价预期对于其房地产购买行为的影响.有61.4%的民众表示“不会”,而有38.6%的民众则表示“会”.对此,本文将民众的购房需求和一系列自变量进行了回归分析.结果显示：在第（1）栏中,消费者的年龄、受教育程度、名下房产数量、收入水平和婚姻状况均不显著影响消费者在预期房价增长时的购房决策.但是,消费者的政策敏感性,即“您是否了解西安市2019年6月份发布的限购政策”则显著刺激了消费者的购房需求.从系数估计可以看到,对政策更加了解的民众相对于不了解政策的民众,在房价上升后会购买房产的比重要高出约22.35%,估计值在5%的水平上显著.
在第（2）栏中,本文仅针对目前具有购房需求的子样本进行了回归.结果与之前的大致相同：在一系列的自变量中,只有对政策是否了解一项估计系数显著,显著性水平为10%,并且估计系数显示了解政策的子样本相对于不了解政策的民众在预期房价上升之后,会购买房产的比例要高出21.21%.
结果显示,对于政策敏感程度越高的居民,较于对政策敏感程度低的居民会更显著地增加其购买房产的行为.
3.消费者对于政策持续性的态度
可见,有57.6%的居民认为楼市调控政策会暂缓,态度消极,但在本文的文献综述部分提到,若要促使房价继续向合理水平回归,不仅需要一定时间的坚持,而且要触及本质.然而从上述调研结果可见,消费者对于房地产调控政策的预期是很不连续的,大多数民众都认为这样的政策不会持续下去,从而难以实现房价长期的控制.这样的预期其实也来源于现实中的例子.房地产行业作为地方财政收入的重要来源,不乏有一些城市也由于财政的压力,使得限购政策到后期也销声匿迹了.比如呼和浩特、合肥和海口等二三线城市于2011年实行限购限贷,但多数已于2014年部分放松或取消这一政策.
政策的不连续性,或者说消费者对于政策不连续的预期,再结合上述提到的对于政策更加敏感的消费者会在预期房价增加的情况下显著增加房地产购买的条件下,其实形成了对于房价波动的“放大器”.即一旦居民预期限购政策将要放松,房价即将上涨,则会出现大规模集中的房地产购买行为,从而形成房价的短期飙升,从总体上来看不利于房价的长期控制.
三、结论
本文对限购政策对于消费者房价预期的影响,以及在这样的预期引导下,消费者的房地产购买行为进行了研究.本文得到的主要结论有以下两点：
第一,西安市的楼市限购政策在短期对于房价调控有一定作用,对居民对房价的预期有一定作用,但作用并不十分显著.大部分居民认为房价仍会增长,只是涨速放缓.居民面临的购房压力仍然较大.
第二,居民对于政策持续性的态度并不乐观,大多认为楼市调控政策会暂缓.对于政策更加敏感的消费者,预期未来房价会上涨的时候,将会显著增加自己的购房行为,从而会刺激房价的迅速升高.那么限购政策在一定程度上为房价推波助澜.
从消费者的角度来看,若要使房价真正回归到合理水平,本文对于未来西安市的楼市调控政策提出如下几点意见和建议：
第一,政府需要保持政策的连续性和科学性,加大政策的宣传力度,提高政策的普及程度,加大对保障性住房的监察力度.
第二,为了保障政府的财政收入,房产税的开征势在必行.房产税作为财产税的一种,是政府用于调控房价的工具之一.房产税的开征可以助力再分配,使收入分配更为合理.
对于房产税的征收以及规定,国外有着较为丰富的经验值得我们借鉴,本文总结了三条经验,包括有：一是不固定性.美国房产税作为地方政府的的主要收入来源,其税率由地方政府根据各级预算每年的需要而确定.在此条件下,政府对于房产税的征收是按需索取,可以降低人民的住房成本.二是细致性.德国政府将房产税细化成更多类别的税种,使其多管齐下,从多个方面有效压制炒房现象.在此条件下,更为细致的税种分类,可以弥补房产税作为一个大税种的漏洞,更好的遏制投机行为.三是特殊性.俄罗斯房产税实行差别税率,税率与房产评估成正比,且对于对国家有过特殊贡献的群体有特殊优惠.在我国,类似俄罗斯房产税的特殊性,不仅可以用于有特殊贡献的群体,还可以依照我国共同富裕的原则,成为精准扶贫中的一大助力.
目前,由于我国的特殊国情,从理论方面上讲,土地的国有与房产税之间存在着矛盾.从技术方面讲,不动产统一登记制度和房地产评估制度缺失.从消费者角度讲,我国房价本就极高,而消费者对于楼市的需求热度不减,房产税的开征,会对民众造成很大经济压力,势必会引发很多反对声音.由此观之,我国的房产税开征阻力不小.为了减轻这些阻力,本文有以下几点建议：第一,完善相关政策与法律法规,使房产税的开征有理可据,有章可循.第二,学习国外的房产税制度,并学习建立科学的“个人住房评估系统”.第三,加大对房产税的宣传力度,可以通过开展巡回讲座、印发传单等使民众充分了解房产税的意义作用,并保障居民充分的知情权与表决权,邀请居民参与讨论房产税及其税率的制定过程,还可以通过网络进行,来获取民意.
参考文献：
[1]张浩,李仲飞.房价预期、土地与房地产商行为[J].管理评论,2016,28（04）：52～61.
[2]贾培龙,李勇,黄晓宁.房价预期对消费及购房意愿影响实证分析[J].江苏商论,2017,（01）：13～16.
[3]张德荣,郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究,2013,30（11）：56～72
[4]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015,（01）：84～101+204.
[5]彭俞超,黄娴静,沈吉.房地产投资与金融效率——金融资源“脱实向虚”的地区差异[J].金融研究,2018,（08）：51～68.
[6]韩永辉,黄亮雄,邹建华.房地产“限购令”政策效果研究[J].经济管理,2014,36（04）：160～170.
作者简介：
梁歆雨,西安高新第一中学学生.
此文结论:这篇文章为一篇关于对写作政策论文范文与课题研究的大学硕士、楼市本科毕业论文楼市论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.
楼市引用文献:
[1] 中国楼市和疫情论文范文 关于中国楼市和疫情相关开题报告范文8000字
[2] 楼市硕士论文开题报告范文 楼市有关硕士论文范文10000字
[3] 银行和楼市硕士论文开题报告范文 银行和楼市类有关论文范文2万字
