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北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的最大优势就是论文范文.如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了,周边地区的优势也就丧失了.
文／《财经国家周刊》记者 王玉光 于春美 陈星月
在京津冀协同发展理念已提出,而相关规划又尚未出台之际,利用“政策时间差”,环北京周边房地产市场出现新一轮炒作.
《财经国家周刊》记者调查发现,部分区域房价月度涨幅超过历年之和,个别楼盘甚至“一天三涨”,开发商夸大宣传制造涨价预期,地方政府对“京津冀协同”理解片面化,有意无意间助长“房地产先行”势头.同时,房价暴涨引发当地群众包括恐慌在内的复杂心态,也埋下供应过剩、市场超跌风险.论文范文要素的陡升,会为今后区域协同发展规划的实施设置很大阻力.
如何论文范文“规划未定、楼市先火”?接受《财经国家周刊》记者采访的多位相关人士认为,应该在综合运用行政和市场手段遏制炒房的同时,尽快明确相关规划,统一认识,稳定预期.
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“协同”成涨价借口
距北京正南约60公里的廊坊市永清县,借北京新机场、京台高速即将贯通等规划利好,房地产市场从2013年底开始量价齐升.
在永清境内的公路沿途,随处可见派发售楼广告的当地居民.只要有车停下来,便有人上前搭讪,向车内塞楼盘海报.海报上的宣传语,大都与京津冀协同发展的某些规划概念相关.其中,“动批落户”、“京台高速贯通”、“首都第二机场”是主打卖点.
永清“世嘉正园”项目2013年12月底开盘,均价6000元／平方米,目前售价7500～8500元／平方米.4个月涨幅约250.销售总监李本春告诉记者,购房者超过65%是北京人.他刚接待的一组客户,“4个人买了10套房子,而且都是全款”.
永清县城最明显的一波房价上涨始于4月3日.当天,北京市西城区与廊坊市政府签订合作对接框架协议.一个名为“帕克先生的别墅”的住宅项目,以“动批落户”的名义带头涨价,一周之内,房价从6100元／平方米上调至8000元／平方米.其他楼盘纷纷跟涨.目前永清县内已难觅单价低于7000元／平方米的新房.
在邻近的固安县,3月以来,借助京津冀协同的利好,个别楼盘也开始大幅提价.廊坊圣阜房地产公司在固安开发的一处楼盘预计5月份开盘.一期(2013年10月开盘)均价5800元／平方米,二期已为7000元／平方米,上涨约20%.
目前均价已经超过1.1万元／平方米的燕郊楼市,今年以来虽整体走势平稳,但也不乏个别楼盘借助“利好”涨价.在售楼盘“富地广场”2013年12月开盘价1.1万元／平方米,2014年2月中旬每平方米加价2000元,目前售价接近1.4万元／平方米.
邻近北京的河北涿州、香河、大厂等地,自2013年底以来,房价也有不同程度上扬.但近期受北京住宅市场观望氛围的影响,有价无市的情况较为普遍.
记者调查发现,近半年来北京周边的房价上涨,有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素,也有开发商和地方政府“主观作为”的影响.
首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期.最典型的是保定,自3月19日被传为“首都行政副中心”以来,市区在售楼盘普遍涨价超过1500元／平方米,相当于过去5年的涨幅.保定楼市购房“扎堆”期间,一则未经证实的传言——“4名北京人买下保定楼盘整个片区”四处扩散.而这类蛊惑人心的宣传大多出自开发商之口.
其次是地方政府对“区域协同”理解有误区,某些不全面的解读,有意无意间助长了“房地产先行”势头.4月10日,在北京召开的2014北京春季房地产展示交易会上,不乏众多河北、天津城市的政府官员到场,给人“为当地楼盘推销助阵”的感觉.“京津冀一体化”、“一小时生活圈”成为官、商的一致说辞.
瞬时起,一些炒房利益相关者的哄抬和鼓噪,也是诱发楼市虚火的重要因素.保定几乎各大售楼处频繁闪现倒房号、炒楼花的“房虫”身影；一些受雇于开发商的商业媒体,更是直接组织看房团,拉到售楼处排队.
“房价先行”暗藏风险
规划未定,楼市先火.《财经国家周刊》记者调查发现,环北京周边地区房地产市场的超前发展,已暴露出诸多隐患.
在万科集团副总裁毛大庆看来,“北京周边地区对高房价的承受能力,要远比北京脆弱得多”.房价的过快上涨,势必将使当地农民背负更高的“市民化”成本.
以保定市为例.该市下辖的22个县市中,70%是农业人口.这一轮的房价拉升,普遍超出当地普通购房人群的收入水平.同样,在河北省廊坊市永清县,一位科级干部告诉记者,房价跳涨,让当地人感到恐慌.“像我这样的工薪阶层,月收人也就两三千元,现在的房价,我们当地人是买不起了”.
需要警醒的是,北京周边地区房价的投机性暴涨,或将诱发后续深度的回调.中原地产论文范文分析师张大伟认为,应谨防未来可能出现的市场暴跌风险.2010～2011年之间,北京市通州区曾因“副中心”传言,房价先暴涨,后“腰斩”,引发受损业主围攻售楼处,酿成论文范文件.
记者在调查中还发现,北京周边地区房地产市场无序供应现象颇为普遍,可能埋下“过剩”和“鬼城”隐患.
曾经靠“论文范文”吸引北京、河北购房者的天津市武清区,一度被舆论诟病为“鬼城”.截至4月底,该区可售房源超过2万套.本已库存去化缓慢、房屋空置率奇高,又逢天津市即将停止实施论文范文政策,核心利好消失,楼市前景堪忧.
另一个例子,是迄今已吸纳超过30万北京购房者的燕郊,也被舆论称为“睡城”.据当地开发商介绍,2014年仍有10余个在售楼盘,总计供应量达400万～500万平方米.这些房源,约有9%要靠北京人消化.而美林地产销售总监李京告诉记者,自2013年燕郊房价突破1万元大关后,对北京购房者的吸引力已经开始下降.
多位受访对象表示,如果任由北京周边房地产市场“野蛮生长”,未来北京恐怕还要输出更多睡城.北京市社会科学院副院长赵弘呼吁,“应警惕北京大城市病演变为区域病”.
在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,房价过快上涨,很可能阻碍京津冀一体化进程.“北京周边地区承接人口、产业和功能转移的最大优势就是论文范文.如果让房地产优先发展,把价值洼地都填平了’周边地区的优势也就丧失了”.
与风险相伴的是,目前北京周边房地产市场抗风险机制并未得到应有的重视.突出体现在管理方面还不够规范,在售的住宅“五证不全”现象颇为普遍.这为一系列购房纠纷埋下了隐患.
在永清县,记者遇到的一位购房者2010年购买了3套住宅,但至今4年时间,仍未拿到产权证.另外,虽然大部分楼盘都表示,根据当地政策,外地人购房不予贷款,但在固安、永清,个别楼盘仍为“有诚意”的客户预留了特殊通道.
未来两个月,将是京津冀协同发展国家战略规划出台的关键期.接受《财经国家周刊》记者采访的相关人士表示,利用“政策时间差”进行市场炒作可能会反复出现.这需要政府从行政、市场等多种手段出发,尽早明确政策规划,引导市场回归理性.
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