《中金:防范疫情全球蔓延冲击下中国楼市的二次探底风险》
本文是中国楼市和疫情相关毕业论文题目范文和全球方面本科论文开题报告范文.
虽然近期有迹象表明房地产市场正从年初国内疫情的冲击中逐渐恢复,但海外疫情加速蔓延无疑再度为后市走向带来了不确定性.我们提示当前楼市风险并未完全解除,外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌.我们认为有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险,也在一定程度上回补外需疲软对宏观经济造成的负面冲击.
海外疫情冲击下,须警惕与防范中国楼市二次探底风险
如果说今年一季度楼市大幅回落可比照2003年SARS时期（受迫于国内疫情所有經济活动都按下了“暂停键”）,需求并没有消失而只是延后的话,那么当前疫情在海外大范围爆发则在很大程度上给楼市未来几个季度的走势带来了类似于2008年金融危机时的冲击和不确定性.这意味着房地产市场将先后经历两波分别来自国内和国际的负面影响.后者可能触发收入下降并引致房价/租金下跌,其冲击力度较前者更大.
近期伴随国内疫情消退楼市已有修复迹象,但海外疫情蔓延加大了后市复苏的不确定性
2月楼市“停摆”主要因国内防疫隔离所致,伴随境内疫情得以有效控制,3月以来市场正逐渐修复.我们高频数据观察到3月样本城市新房成交跌幅已收窄至三成左右（2月跌幅达七成）[1],市场推盘量和客户到访量逐渐回升.
然而,仍须警惕海外疫情升级对中国经济的冲击及对居民收入和购房需求的潜在负面影响.近期疫情在全球范围内的扩散与蔓延使得短期内全球经济严重衰退的风险明显上升,并可能对中国外需产生直接而迅速的负面影响,经济压力下居民家庭的即期收入和对未来的收入预期均将下降,并随即反映于房价和租金的下跌,房地产新开工、开发投资亦可能随之下行.
当前楼市风险并未完全解除,接下来的传导链可参照2008年
2008年全球金融危机爆发后外需断崖式衰退,居民收入迅速走弱,房价/租金随即下跌,东南沿海地区受影响更早更深更久.
● 外需首先受到金融危机直接冲击.2008年3季度至2009年1季度,中国进出口金额增速从24%的同比正增长转为25%的同比下跌,增速下行近50个百分点.出口金额在2009年1～3季度同比跌幅均达20%.其中,1季度单季出口金额仅2500亿美元,跌落至2006年水平.
● 东南沿海地区就业人员工资迅速回落,并很快体现于当地房价/租金的下跌及房地产开发投资的走弱.广东、福建、浙江等东南沿海地区因外需敏感型行业聚集,居民收入受冲击较其他地区更为直接和显著.广东省2008年4季度城镇就业人员工资同比增速由前3季度的17%迅速收窄至11%,并连续四个季度处于低位;房地产开发投资则由同比接近40%增长转为15%左右下跌,增速降幅超过50个百分点.同期深圳房价和租金均出现了3个季度以上的持续同比下跌.
● 冲击从东南沿海地区迅速传导至全国,楼市受居民收入降速拖累表现疲软.全国城镇就业人员工资收入从2008年3季度至2009年2季度持续降速,同期房地产各项指标均大幅回落：1）全国平均房价出现同比接近10%的跌幅;2）全国平均房租出现最深5%同比下跌;3）房地产开发投资失速,2009年1季度降至同比仅增4%,在三个季度中掉落30个百分点.
当前房地产市场面临类似情形,若政策端无及时有力的反馈,下行压力可能更大.我们认为此轮全球疫情冲击对楼市的风险传导链条与2008年金融危机的冲击类似.目前楼市所面临的风险,已经从国内疫情防控的单一系统风险,转化为全球疫情蔓延的多变量风险.因外需下降引致收入下降而可能触发的楼市需求端风险在目前时点仍不可排除.
同时,考虑到：1）短期内全球经济收缩幅度可能更甚于2008年[2];2）中国房地产市场已处于大周期的顶部[3],长、短周期叠加后的下行压力很可能较2008年更大,我们提示后市若无及时有效的政策应对,市场下滑风险可能较2008年更甚,房价也可能面临阶段性的下跌压力.
近期个别项目“日光”、涨价现象,并不代表全局市场已走出困境
值得特别指出的是,近来媒体有关于个别城市出现“日光盘”和涨价的报道[4],这是否足以证明购房需求强劲、无须担心后续风险?我们认为不然.
● 首先,区域间本身存在分化,而开发商对不同项目的定价和营销策略也不尽相同,微观个别项目的情况并不能充分反映整体市场温度.
● 其次,当前新房受限价影响,无法真实反映市场的供需情况和走势,而我们从更为市场化的二手房量、价走势上并未观察到市场需求的明显复苏.以北京为例,3月以来北京的二手房成交均价跌幅达12%,较2月跌幅进一步扩大,成交面积跌幅也与2月持平.
● 再次,当前市场各参与方的行为均一定程度计入了对政策放松的预期,但并未充分计入外需冲击下未来收入的潜在负面影响,而这恰恰是我们认为最需要警惕的风险.
房地产政策有必要予以及时有效的应对
结合前文所述,我们提示市场不应忽略或低估楼市在海外疫情冲击下可能出现的二次探底风险.我们认为有必要对房地产政策予以及时有力地调整,以防范和缓释楼市出现类似2008年大幅失速情形的风险,同时也一定程度上回补外需承压对中国宏观经济造成的负面冲击.
房地产政策的适度调节并不违背“房住不炒”
图表： 近年来关于“房住不炒”的相关政策表述
资料来源：国务院,中国人民银行,住建部网站,各政府网站,中金公司研究部
我们认为“房住不炒”的主旨在于“打击炒”的同时也“支持住”,其目标于宏观来说是防范风险（风险是双向的）、保持平稳,于百姓而言则是住有所乐、居有所安.鉴于中国房地产市场早已告别快速增长期,调控政策也应随之从单向打压过渡到双向择机、从全国统一转变为地区差异、从支持首套扩展至鼓励改善.
归纳总结,上述文章是一篇适合全球论文写作的大学硕士及关于中国楼市和疫情本科毕业论文，相关中国楼市和疫情开题报告范文和学术职称论文参考文献.
中国楼市和疫情引用文献:
[1] 中国楼市和疫情论文范文 关于中国楼市和疫情相关开题报告范文8000字
[2] 中国楼市和疫情毕业论文题目范文 关于中国楼市和疫情类学士学位论文范文2000字
[3] 中国制造和疫情专升本毕业论文范文 中国制造和疫情有关论文例文2500字
