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李亮（河北建设投资集团公司 石家庄050000）
成本控制是项目管理的一项重要内容.当前房地产企业在项目开发成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象,致使成本居高不下,成本失控日益严重,极大地制约着房地产企业效益的提高和企业的发展.随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟,房地产行业已经很难维持已往的高利润率.仅靠短平快运作,粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场发展,必须要从多方面进行成本控制,推进房地产信息管理现代化,才有可能实现理想的投资效益.如何运用先进的信息技术建立强大的信息管理平台,有效控制项目建安成本,从而提高房地产企业核心竞争力,已经成为我们亟需探讨和解决的问题.
成本项目有哪些:第八章（产品成品核算）-第二节 成本核算对象和成本项目
一、信息管理系统在开发成本控制中所承担的管理职责
房地产开发成本大致可分为四部分：一是建安成本,约占房地产开发总成本的50%；二是土地成本；三是规划设计等前期论文范文；四是配套设施费,主要包括水、电、暖、煤气、市政和公建配套费,以及学校、医院、商店等生活服务性设施.
房地产企业信息管理系统的成本管理职责主要有：一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况．确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,提交立项可行性报告,履行立项审批程序.二是客观、认真地进行项目成本论文范文测算,编制项目成本论文范文计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本论文范文控制指标,落实降低成本技术组织措施.三是遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控,保证将成本控制在目标成本范围之内.四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间论文范文,加速投资回报,提高投资回报率.五是组织项目开发成本论文范文核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、论文范文情况,按规定编报成本会计报表等有关资料,坚持成本报告制度,保证成本信息交流的及时、有效.六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本论文范文的途径.七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等.
二、信息管理在房地产开发各个阶段的成本控制作用
项目决策阶段的成本控制.在做出决策之前,先要通过信息管理系统认真分析各种市场、技术及环境因素.新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经立项听证会讨论通过.《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容：成本论文范文估算和控制目标及措施：投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响：资金计划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险评估及相应对策；项目综合评价意见等.企业所收集信息资料的准确性是决策者做出决策的先决条件.
规划设计阶段的成本控制.往往规划设计对工程造价的影响程度达到75%以上.因此,规划设计阶段工程造价的控制是关键,要充分利用信息管理的优势,提高设计环节的辅助控制能力.总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标）,应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查,通过后进入下一设计阶段.每一阶段都须设计单位出具《设计概（预）算》,并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概（预）算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计.设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费.
施工阶段的工程造价控制.施工阶段所投入的资金量最大.有效地利用信息管理系统,控制本阶段工程造价,主要应从以下几个方面入手：第一,把握好工程施工招投标,从大量信息中优化比选,选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业,鼓励施工单位采用先进技术,缩短工期.第二,通过信息管理系统加强现场签证的管理,杜绝行贿受贿等不良风气,避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时以及重复签证等现象发生.同时,加强对签证的监督与审核,要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发.第三,强化施工合同和索赔的管理.做好日常例会及处理技术问题、进度问题和其它重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据.
竣工结算阶段的工程造价控制.一是严格核对合同条款,防止重复计算及收费等问题.二是检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽验收手续是否齐全,是否按图施工.三是落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定程序,是否经设计单位和建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证或重复签证等.四是按图严格核实工程量.五是严格执行投标过程中所报单价或签证论文范文,禁止高套单价的情形出现.六是严格按规定和合同套取计费程序,计取各项论文范文.七是认真审查、复核,防止各项计算误差.
房地产信息管理系统就是通过集中对房地产信息的管理,对企业成本管理进行调控.在信息化管理系统比较完善的基础上不断提高效率,是房地产企业实现有效管控的出发点和目标.只有认真识别项目所需资源,估算这些资源的成本,有效分配项目预算,并通过信息化、系统化的成本控制来保证项目在批准预算范围内完成任务,才能顺利实现项目成本管理.
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成本项目有哪些引用文献:
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