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摘 要：农村土地承包经营权流转合同是调整土地承包经营权流转的基本法律形式,然而现实中关于农村土地承包经营权流转合同的性质、法律特征和类型如何界定,其主体应当怎样定位,合同效力的认定和对纠纷的产生原因以及相应的解决措施等问题仍存在较多的模糊地带.本文试图就这些理论和实践中存在的争点作进一步的探讨和剖析.
关键词：农村土地承包经营权；流转；合同
中图分类号：D922.32 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.49 文章编号：1672-3309（2012）02-116-03
农村土地承包经营权流转合同是调整土地承包经营权流转的基本法律形式,也是确立合同双方权利义务关系的基本前提.农村土地承包经营权流转合同是保证农村土地承包经营权流转健康有序进行的基本手段,它有效的保证了广大农民根据土地二级市场的供需要求,发挥论文范文机制的调节作用,进行土地资源的优化配置.
一、农村土地承包经营权流转合同的内涵分析
(一)农村土地承包经营权流转合同的概念及性质探究
土地承包经营权流转就是农户通过家庭承包方式取得对集体所有土地的使用权后,以出租、转包等方式有偿转让给他人生产经营的行为[1].故土地承包经营权流转合同是土地承包经营权论文范文受让人之间订立的,在受让人坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下,将该土地承包经营权的全部或部分让渡给受让人而产生的协议.目前,农村土地使用权流转主要有: 转包、转让、互换、出租、入股等五种类型,与此相对应的是五种不同的合同形式.《农村土地承包法》中也明确规定,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同.
在制度层面上,土地承包经营权流转的行为是一种民事法律行为,应当遵循民法中如意思自治原则、诚实信用原则和公平交易原则等关于交易的一般原则和相关规定.在具体规则上,土地承包经营权流转合同的签订也应当符合要约、承诺的一般规则.所以从这个意义上讲,农村土地承包经营权流转合同具有民法中民事合同的一般共性特征.但由于我国农村土地承包经营权流转制度涉及到农民的根本利益,所以国家意志的介入就成为了必要,因此土地承包经营权流转合同就具备了一些公法上的特征.土地承包经营权流转合同的客体是该土地的用益物权,因而自然具有财产属性,理应进入市场流转,进行资源的优化配置.而土地作为一种稀缺性资源,承载着保障社会公共利益的责任[2].所以在尊重市场交易的前提下,应当且需要国家意志介入土地承包经营权流转及其合同过程.比如,相关土地管理部门对土地承包经营权流转的行政指导；国家要监管流转合同不得有涉及改变土地性质和土地用途的内容；省级农村土地管理部门制定土地承包经营权流转合同的格式文本等等.显然,在这个过程中“国家之手”发挥了重要作用,农村土地承包经营权流转合同也就具备了公法上的相关特征.因此,农村土地承包经营权流转合同是一种兼具行政性质的民事合同.
(二)土地承包经营权流转合同的主体探析
合同的主体就是合同享有权利和承担义务的当事人.对合同主体的资格的限定也是合理对土地承包经营权流转合同进行有效法律规制的应有之义.《论文范文论文范文国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中指出“坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转.”这明确规定了土地承包经营权流转主体是农民,但是不能因此断言土地承包经营权流转合同的主体就必然是农民.由于土地所有权与使用权分离,乡镇政府基于发展经济的需要和对耕地、对承包合同负有的管理职责,或通过村委会或直接参加与用地方的谈判签约[3],而且在流转面积较大、涉及农户较多、时间较长且转让方与受让方都有要求的情况下,村委会可以农户*人的身份与受让方签订合同.这是既不违法又能有效解决实际问题的正确选择[4].现实中一些地方建立发展农村土地流转*组织,对农村土地流转市场进行信息的咨询、预测和评估,指导农村土地合理流转.在这种情形下,农村土地流转*组织也可以以农民*人的身份在流转中与受让人签订合同,从而成为土地承包经营权流转合同的主体.
土地承包经营权流转:省委论文范文、省政府论文范文印发《关于引导农村土地经营权有序流转促进农业现代化建设的若干意见》 浙江新闻
土地承包经营权作为用益物权,其权利主体是享有该项权利的农民,因此在土地承包经营权流转中的权利义务主体也必然是农民.而现实中,村委会或农村土地流转*组织为规范土地的合理利用、降低流转成本、增加农民收入,从而将农民承包的土地进行规模化流转,在这个过程中村委会或农村土地流转*组织仅仅是以农民*人的身份参加土地承包经营权流转,与受让方签订流转合同,而并不是该项土地用益物权的主体.所以村委会和农村土地流转*组织仅可以是土地承包经营权流转合同的主体,而非土地承包经营权流转的主体.
二、土地承包经营权流转合同成立的形式要件
(一)应该经发包方同意问题
土地承包法第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同.采取转让方式流转的,应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案.” 但本人认为流转没有必要经过发包方同意,具体理由主要有以下几点：
第一,土地承包经营权具有用益物权属性,“它实在肯定所有人对物的所有权的同时,着重保护用益物权人利益的一种制度设计[5]”.所以,土地承包经营权的用益物权人可以排斥该土地的所有权人优先行使权利,即优先用益,若对该优先用益权加以限制,土地承包经营权作为用益物权的优先属性就丧失了意义.
第二,如果法律只是象征性的规定“应当经发包方同意”,实际上是赋予了发包方对流转进行干预的权利,从而弱化了土地承包经营权人的权利.而土地承包经营权人由于担心发包人拒绝其土地承包经营权的流转或者对流转设置障碍,他们会私下交易从而规避法律.
(二)合同的登记问题
《农村土地承包法》第三十八条规定:“土地承包经营权流转采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记.未经登记,不得对抗善意第三人.”该法条规定的是登记对抗主义,即将登记的决定权交给合同当事人自己决定.也就是说,不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果,而受让人为更好的维护自己的权益,要求*登记是比较可靠的.但是受到流转对象、流转规模以及流转是否有偿等因素的影响与制约,很多土地承包经营权的流转并没有采用书面合同,因此在合同签订的过程中履行登记程序就形同虚设了.
所以,完善农村土地承包经营权流转合同制度的一个关键就是建立完备的公示公信制度.尤其是我国农村土地承包经营权流转长期缺乏必要的民事登记制度,确立相应的登记制度就极为必要.第一,土地承包经营权是一种用益物权,虽然在静止状态下权力的外部支配关系可与权利状态相符,但是由于流转产生的动态关系,其外观状态无法折射出权利关系,需以登记作为判断权利的唯一标准[6].第二,农村土地承包经营权的流转凸显了农村的土地价值功能,而这也需要有相应的登记制度以确定公示其权利义务关系.第三,农村土地承包经营权是我国农村土地制度的基础,关乎农民的切身利益和农业的发展,所以科学公正的登记制度对于国家规制农地秩序是非常必要的.
从物权的角度来说,公示制度是我国需要尽快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件[7].所以立法应当建立完善的土地承包经营权登记制度,以保证其流转的安全有序,具体而言,要明确土地承包经营权流转登记的效力,合理设定土地承包经营权的登记机关以及规范土地承包经营权的登记程序和内容等.
三、土地承包经营权流转合同的效力及其纠纷的解决
(一)土地承包经营权流转合同的效力
由于农村土地承包经营权流转合同中的当事人明确的是双方的合同权利义务,享有债权请求权,合同订立后如未交付土地承包经营权,受让方有权请求流转方承担违约责任；当合同成立发生物权转移效力后,受让方对于任何人的侵权和妨碍行为都有权直接向仲裁机构或法院请求救济.所以,土地承包经营权流转合同应当自当事人意思表示一致时生效,除法律禁止性规定外,合同双方的权利义务适用意思自治原则,具体内容包括：合同的订立、流转费的有无及其数额、合同的变更解除及违约责任等；土地承包经营权流转合同自登记之日起产生流转效力,受让方取得对该土地的承包经营权,该承包经营权享有排他性,可以对抗善意第三人,而且受让方还享有相应的物上请求权和损害赔偿请求权.
(二)土地承包经营权流转合同纠纷的解决及防范
因农村土地承包经营权流转发生纠纷或农地使用权受侵害的,当事人可以通过协商解决,也可以向村民委员会或乡镇人民政府申请调解解决.当事人协商、调解不成或者不愿协商、调解的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉.《农村土地承包经营权流转管理办法》规定乡镇人民政府农村土地承包管理部门是农村土地承包经营权流转的管理机构.因此乡镇人民政府农村土地承包管理部门可以根据流转合同一方当事人的申请受理流转纠纷,对经过调解仍达不成协议的纠纷,可以作出处理决定.当事人未就该纠纷向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或人民法院起诉又不执行该处理决定的,乡镇人民政府农村土地承包管理部门可在其职权范围内采取必要的措施予以执行.
为了避免在土地承包经营权流转中出现合同纠纷,本文认为应在以下3个方面予以强调：
第一,确立论文范文议定在流转合同签订过程中的作用.所谓论文范文议定原则,是指对于涉及村民重大利益的事项,必须由村民委员会提请全体村民大会或村民代表大会讨论决定,经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,事项方可通过,对违反上述程序所作出的处分及决定无效[8].因此凡是由村集体统一组织流转的合同,无论采取哪种类型、其流转期限、租金的确定,必须经过村民会议的论文范文议定并取得村民会议的多数通过,违反上述程序和条件的,则导致承包合同无效的法律后果.
第二,确立审批制度.凡向本村以外流转承包经营权的,须向村集体经济组织提出土地流转申请,经审议同意后方可实施.如涉及利益关系复杂的,村集体经济组织应向乡镇政府土地承包管理部门请示,由乡镇政府审批.
第三,合同内容一定要明确具体.土地承包经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式,转包、互换、出租的期限,土地名称、坐落位置、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任.值得一提的是,农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》中明确规定了由省级人民政府农业行政主管部门确定农村土地承包经营权流转合同文本格式,由乡镇人民政府农村土地承包管理部门及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订.这一规定对维护合同双方合法权益,避免不必要的合同纠纷提供了有效地法律依据.
参考文献：
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[4] 肖方扬．农村土地使用权流转中的合同问题研究[J].安徽农业大学学报,2005,(06)．
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[6] 郭洁．土地资源保护与民事立法研究[M].北京：法律出版社,2002:278．
[7] 柳经纬．农地承包经营权流转的制约性因素的法律分析和思考[J].福州大学学报,2006,(03)．
[8] 苏谦谦．论“论文范文议定原则”及其法律实践——以农村土地承包合同为例[C]．资源节约型、环境友好型社会建设与环境资源法的热点问题研究,2006.
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土地承包经营权流转引用文献:
[1] 土地承包经营权流转开题报告范文 关于土地承包经营权流转方面自考开题报告范文2000字
[2] 农村土地承包经营权和时政大学毕业论文范文 关于农村土地承包经营权和时政相关论文范文资料2000字
[3] 曹操高陵和土地承包经营权硕士毕业论文范文 曹操高陵和土地承包经营权有关论文范文例文10000字
