《远洋集团千亿规模之问》
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2018年3月,远洋集团（3377.HK）董事会主席李明斩钉截铁地表示,未来3-4年公司将保持每年50%的增长速度,公司2018年的销售额肯定会突破千亿元.可惜的是,50%的销售增速仅仅过了一年就戛然而止了.
李明是在远洋集团2017年业绩说明会上做出这一表态的.
2018年,公司的协议销售达到了50%以上的增速,根据克尔瑞数据,公司2019年的业绩增速不止减半了;由于大量拿地是合作完成,远洋集团的千亿元销售“注水”明显.
远洋集团之所以喊出50%的销售增速或许与积极拿地有关,但拿地未能及时转化为预期销售成果,这也许意味着公司的去化并没有达到理想状态,而存货的增加往往带来资金的沉淀.
不过,对于远洋集团来说,也许去化慢并非完全是坏事儿.在公司的地产项目中,存在大量与联营、合营企业等合作开发的项目,远洋集团通过放贷已经赚取了十亿元的利息收入.
销售降速 去化成焦点
远洋集团公布的数据显示,2019年1-11月份,公司累计协议销售额1132.5 亿元,同比上升22%;累计协议销售面积约557.41万平方米,上升28%.
这一数据与第三方机构克而瑞公布的数据基本一致.克而瑞的数据表明,2019年全年,远洋集团的签约销售收入为1299.5亿元.若如此,远洋集团的签约销售较上一年增长约为18.66%,增速不到两成.
这与李明当初的豪言壮语大相径庭了.时间回溯到2018年3月底,彼时远洋集团召开2017年业绩说明会,当年公司协议销售突破700亿元,创下新高,并且公司当年购入新土地总楼面面积为1612.9万平方米.
远洋集团新购入的土地总楼面面积有多激进?公司2012-2016年购入的土地总楼面面积也不过约1611.9万平方米,公司2017年的新增面积就超过了过去5年之和,这样脉冲式拿地恐怕很难用激进来形容了.
这或许是远洋集团一把手敢于喊出未来3年销售增长50%的底气所在.
在2018年3月底的业绩发布会上,李明表示,从公司的土地储备、城市布局、团队状态和开发能力上看,未来3-4年将保持每年50%的增长速度,实现2000亿元以上的销售规模也是必要的,公司2018年的销售额肯定会突破1000亿元.
在2017年大跨步拿地后,2018年,远洋集团拿地规模再度达到千万平米级别,具体为1018.1万平方米,连同其联营、合营企业的协议销售额达到新高至1095.1亿元,较上一年增长55.2%.
也就是说,2018年,远洋集团实现了50%以上的销售增长,并且也成为千亿房企俱乐部的新成员,达到了当初的预期.不过2019年,远洋集团的销售增速大幅下滑了,20%左右的增速与董事局主席李明的预期相去甚远.
在提出50%的增速时,李明提到的前提是公司彼时的土地储备和开发能力.显然,2017-2018年,远洋集团积极拿地,公司的土地储备并不欠缺,那么开发能力呢?
在2018年年报中,远洋集团提出了“368”快周转要求,即拿地后3个月开工、6个月开盘、8个月首批资源销售去化50%.如果真的做到了这一点,远洋集团2019年的销售增速或许不止于此.
远洋集团2015年之后开始披露下一年的可售資源情况,2016-2019年的总可售资源分别为785亿元、1040亿元、1750亿元和2373亿元,而根据远洋集团的年报,公司2016-2018年的协议销售金额分别为503.8亿元、705.6亿元和1095.1亿元.
由此可知,远洋集团2016-2018年的去化率分别约为64.18%、67.85%和62.58%;2019年第三方披露公司的销售约为1299.5亿元,由此公司的去化率约为54.76%,首次跌至不足60%,且较上一年的去化水平降幅明显.
2019年上半年,远洋集团购入的土地总楼面面积约为102.6万平方米,与之前不可同日而语,2018年上半年为604.4万平方米.脉冲式拿地之后,远洋集团拿地积极性又跌至谷底.
远洋集团回复称,公司综合去化率大概在65%左右,不存在去化难问题.
资金*平台?
随着公司签约销售和拿地规模的扩大,远洋集团的借贷规模也相应增加.2014-2018年,公司的贷款总额分别约为456.04亿元、519.26亿元、438.1亿元、610.32亿元和885.75亿元,2019年上半年微降至876.35亿元.
贷款的上升意味着公司利息支出的同步增加.2014-2018年,远洋集团已付或应计的利息总开支分别为31.64亿元、35.51亿元、28.41亿元、31.87亿元和42.1亿元,2019年上半年为26.37亿元,较2018年上半年的18.04亿元涨幅近半,借贷规模的减少并没有使利息相应减少.
不过,由于开发商可以将大部分利息资本化,只有少部分计入损益表影响当期的净利润.
2014-2018年,远洋集团计入财务费用的利息金额分别为4.69亿元、7.01亿元、8.18亿元、11.74亿元和17.75亿元,2019年上半年为9.12亿元,上一年同期为6.66亿元.
与远洋集团同样具有国企背景且规模相当的是中国金茂（0817.HK）.2018年,中国金茂的签约销售同比大幅增长85%达到1280亿元.克而瑞数据显示,公司2019年的销售在1600亿元左右,中国金茂的签约销售高于远洋集团.
借贷规模同样如此.2018年,中国金茂的借款合计约为879.73亿元,利息开支总额为53.78亿元,2019年上半年分别为888.14亿元、33.4亿元.即,中国金茂的签约销售规模要显著大于远洋集团,两者的借贷规模并没有明显的差距,但中国金茂的利息支出要明显超出远洋集团.
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