《在俄罗斯卖房，先要证明自己没有疯》
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2017年6月20日,俄罗斯莫斯科,一处公寓的施工现场（@视觉中国）2012年4月25日,俄罗斯圣彼得堡,被欺诈房屋买主举行绝食,指责官员相互推诿责任（@视觉中国）
埃琳娜. Y. 科托娃的儿子快4岁了,一家三口位于莫斯科郊区的一居室公寓开始显得有点不够住,是时候换套新房了.
她们看上了一套两居室公寓,搞定了抵押贷款,并为老房子找到了买主.随着签合同的日子临近,这对夫妇还有一项任务要完成：去医院精神科开健康证明.
“大夫会检查我们的心理状态,如果一切正常,就会给我们一份文件.”科托娃解释道.她是一位经济学家,丈夫是一家建筑公司的经理,他们显然都没有精神病、也不会突然疯掉,但和成千上万其他俄罗斯人一样,如果想要出售房产,他们就必须提供正规医院医生签字盖章的文件,以证明自己没有精神病史.
这是乱象丛生的俄罗斯房地产市场,逼迫人们不得不学会的生存策略.
“诈骗产业链”
房地产一直是俄罗斯经济的主要驱动力之一.虽然房市在2014年和卢布一起遭受重挫,但如今已然复苏.莫斯科的房价更是一直高高在上,一城独占全俄地产交易值的一半以上,地皮在全球主要城市排行榜上名列第13,超过柏林和.
在莫斯科最核心的阿尔巴特地区,一套苏联时代老公寓的单间（面积仅12平方米）竟然索价1400万卢布（约合人民币138万元）.即便如此,2018年11月的一项研究表明,如果有10万美元（约合人民币68万元）,52%的俄罗斯人会选择用来买房.
猖獗的诈骗,与繁荣的房市相伴而生——俄罗斯媒体称之为“黑*（черных риелторов）”,意思是房产黑市中的罪犯.“俄罗斯现在有从事房地产诈骗的全套产业链.”俄罗斯“繁星”新闻网这样写道.俄罗斯卫星通讯社则直接在报道中指出：在俄罗斯购买二手房需要格外注意房主的情況,防止被骗.
一种常见的骗术是：黑*和房主串通后出售房屋,然后跑去向法院起诉,宣称卖家当时疯了,要求认定交易无效（俄罗斯法律规定：未成年人、失去自理能力的老人,以及酒精上瘾者、吸毒者和心智上有问题的人等无行为能力者的房屋是不能交易的,他们的合法权益受法律保护）.
在“居者有其屋”的苏联传统的惯性影响下,俄罗斯法官总是倾向于让业主保住自己的房子,以免他们真的流离失所.
“通常,法官都持这样的观点,即购房者一般都是有钱人,因此他们能够再购买另外的房子,而卖房子的穷人却不可能.”俄罗斯贝斯特房地产公司总裁格里戈利·波尔托拉克说.
于是卖家收回了房子,买家付出的数百万卢布房款则落入了黑*的口袋.
买家可以起诉以索回购房款,但为了逃税,大多数俄罗斯房屋买卖合同上显示的金额都大大低于实际的交易,所以即使胜诉,买家仍将损失惨重.
这种诈骗到底坑了多少人,没有精确的统计.俄罗斯《生意人报》2012年时估计每年约有1000例;有网友则表示莫斯科市区大约三分之一的二手住宅交易,最后会闹上法庭.
于是,就出现了《纽约时报》2018年底报道里的状况：近年来,莫斯科每年约有14万笔交易要求卖家出示精神状态证明.
另一些黑*则伪装成小额信贷公司甚至律师事务所.他们诱骗人们签署贷款协议,其中却夹藏着一条公寓销售协议.买房者辛辛苦苦偿还债务,结果却发现新的“房主”打上了门,宣布你家已经不是你家了——这名“房主”往往也是黑*找来的,攫取的房子则成了骗子的美餐.2018年3月被破获的一个团伙,即通过此法骗取了5所公寓,总价值达2800万卢布.
不仅要钱,而且要命
“2011年秋天,黑*夺走了我哥哥米哈伊尔·科尔钦唯一的房子——莫斯科的公寓.我哥哥是残疾人,有精神病.骗子获得了他的信任,安排他在杂货店工作,他就乖乖地签了几份他们递来的文件,其中包括将公寓卖给他们.”一位名叫伊莲娜的莫斯科居民说.
“两周后,我哥哥穿着拖鞋被带到弗拉基米尔地区的一个村庄,在一栋废弃的公寓楼里被关了两个月.”伊莲娜报警了,救出了米哈伊尔,但公寓的销售合同迄今仍未失效.
黑*不仅利用精神病患者、独居老人和酗酒者的名义诓骗买家,还把魔爪直接伸向了这些社会弱势群体,用各种方式巧取豪夺他们的房产.由于这些人往往没钱、更没有关系,所以很难在法庭上保护自己,其中一些不幸者甚至连上法庭的机会都没有.
2018年9月,俄罗斯警方破获了一个黑*组织,他们盘踞在莫斯科北部的特维尔地区,专门坑害一些想卖掉首都的房子、来此地养老的人.房子售出后,这些冒牌的*会忽悠卖家把收益存入他们控制的一种托管账户,然后邀请客户到一个郊外的湖边“看房”.
兴冲冲的卖家绝不会想到等待他们的将会是什么：黑*把这些无辜的人摁在水里溺死、或者用塑料袋勒死,然后把尸体扔进湖中.“我会等大约10分钟,没有了生命迹象再离开.”领头的罗曼·舒盖贝夫在警方发布的自白视频中说,他是一名持证的房地产经纪人.警方表示,该组织在5年间杀死了9名客户.
同样是在2018年,9月3日,一群黑*闯入了莫斯科一所临终关怀医院,试图逼迫一个老太太把她的两居室公寓“赠予”他们;9月20日,一名59岁的退休者在克拉斯诺亚尔斯克被绑架,匪徒用卡拉什尼科夫冲锋逼迫他签署出售自己公寓的委托书.
某种程度上,执法和司法机构的腐败,为这些黑*开了绿灯——2018年2月,俄罗斯内政部和联邦安全局特工拘捕了两名莫斯科,指控他们协助了黑*的勒索并从中获利.
“这是自我防备”
虽然有些无情,但对买家来说,相比卖家的人身安全,他们更关心的,还是卖家的精神健康状况.
法院的救济被视为抵御无家可归现象的堡垒,却让数不清的黑*钻了空子.担惊受怕的买家们不得不要求卖家提供健康证明,可即便如此还是难免“道高一尺,魔高一丈”.
退休瓦切斯拉夫·利亚博夫夫妇2000年12月买下了一套莫斯科的三居室,谨慎的丈夫仔细检查了卖家——时年19岁的柳德米拉·塔茨希娜和她41岁母亲的医疗和心理健康证明,可是依然未能避免被法院赶出新家.
塔茨希娜的小姨起诉称,母女俩签署合同时都处于“酗酒之后的不正常状态”,不具备行为能力.利亚博夫看到的体检证明是在签合同前两星期开具的,法院认为这对判断售房者在签合同时的心智状态毫无用处.
如今,一些房地产经纪人甚至会在签署合同时找来护士,当场采取交易双方的呼吸样本进行精神状况检测.
科托娃夫妇进行检测时,买家也来到了医院,他们更急切地需要这份文件,因为很多银行在发放贷款时同样担心横生枝节.
“这是自我防备.”莫斯科房地产经纪人米哈伊尔·巴克说.“在俄罗斯,总会有欺诈事件发生.”
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