有关房地产宏观审慎管理:国际案例比较和政策毕业论文写作资料-论文写作网

简介:本文是宏观审慎管理和房地产业方面有关学术论文怎么写与房地产相关本科毕业论文范文.

宏观审慎管理和房地产业论文范文

【摘要】近年来,我国房地产市场在调控下总体平稳,但影响其健康发展的深层次矛盾尚未根本化解.本文从加强房地产调控已成为各国宏观审慎政策的题中之义出发,对新加坡、韩国、荷兰等不同国家的房地产宏观审慎政策措施及阶段性成效进行了系统性的梳理与比较;并在此基础上,就保持政策的稳定性、增强政策的灵活性、丰富政策工具,以及从宏观审慎的视角加强政策宣传和预期管理提出了相关政策建议.

【关键词】房地产;宏观审慎;国际案例

【中图分类号】F831.0

【文献标识码】A

1.引言

自1998年我国启动住房制度货币化改革以来,房地产业得到快速发展,由于其产业链长、关联行业众多,逐渐成为国民经济的重要组成部分.全国房地产开发投资占国内生产总值的比重,从1997年的4%不断上升,到2011年以后就一直保持在13%-15%的水平.房地产业在支撑经济高速增长的同时,也有效改善了人民生活水平,全国城镇居民的人均居住面积从1997年的8.83平方米,增加到2018年的39平方米,为全面建成小康社会奠定了坚实基础.但另一方面,房地产市场繁荣也推动了房价快速上涨,从而对消费和投资产生挤出、拉大收入差距、推高系统性风险等负面效应也日益累积,并随着我国经济进入高质量发展的新阶段愈发凸显.在2015年启动的这轮周期中,全国商品住宅销售均价从2014年的5933元/平方米上涨到2018年的8544元/平方米,年均涨幅9.55%,超出同期城镇居民家庭人均可支配收入增速（8.01%）1.54个百分点,居民部门的宏观杠杆率和整体债务收入比持续攀升.为此,于2016年首次提出“房住不炒”,相关部门也陆续出台配套政策.根据中国社科院发布的《中国住房发展总报告（2019-2020）》,当前房地产市场在调控下总体平稳,但影响其健康发展的深层次矛盾尚未根本化解;从统计数据看,2019年,全国商品房销售量虽略有回落,但平均销售进一步涨至9310元/平方米,本轮房地产周期尚未实现软着陆.

宏观审慎这一概念系国际清算银行在2008年国际金融危机后首次提出,并在2009年9月的G20峰会上得到正式认可.简言之,宏观审慎政策就是指用于抑制系统性风险的政策,旨在熨平以广义信贷和资产波动为标志的金融周期,降低金融危机发生的频率和严重程度.房地产属于资金密集行业,是银行信贷的重要抵押品,也是居民的主要配置资产之一,房地产与金融之间存在着相互放大、彼此强化的顺周期性,如果不对之进行有效调控,在“房价上涨→投融资增加→房价上涨”这一正反馈循环链作用下,很容易产生泡沫并最终引发系统性风险.纵观世界经济金融史,几乎每一次房地产泡沫都与危机如影随形,如：20世纪90年代初日本因房地产泡沫破灭陷入漫长的经济衰退;1997年泰国等东南亚国家因房地产泡沫破灭产生的严重银行坏账成为亚洲金融危机爆发的根源;2008年,由房价下跌、房地产次级抵押贷款产品违约而触发的次贷危机则演变为一场全球性的金融危机.因此,加强房地产市场调控,防范房地产泡沫引发系统性风险,成为当前各国宏观审慎政策的题中之义.虽然宏观审慎已为房地产调控提供了理论基础,但实践中的具体政策仍在不断完善.本文旨在比较三个国家的相关案例,对其政策背景、措施及成效进行系统性的梳理分析,从中获得相关政策启示与经验借鉴.

2.国际案例比较

2、1新加坡案例

新加坡是世界最大的金融中心之一,其政府组屋制度使住房自有率达到90%以上,居发达经济体之首,但在2008年后,由于受到西方国家超常规货币政策的溢出效应影响,房地产市场也面临泡沫化风险.为此,新加坡金融管理局（MAS）实施了一系列房地产宏观审慎管理措施：

（1）贷款价值比（即房屋贷款占房屋总价的比例,简称LTV）和最低首期付款（DP）.自2010年2月以来,MAS先后8次调整LTV,最近一次为2018年7月,将LTV收紧至75%.值得注意的是,LTV政策在总体收緊的同时,灵活性和针对性不断增强.如在首次调整时,仅统一从90%降至80%,而之后则逐渐根据借款人的房贷数量、借款期限、年龄等情况,制定不同标准（见表1）.同时,自第2次调整起,逐步提高买家需以支付的最低首期付款（DP）要求（新加坡的房屋交易一般采取分期付款方式）.

（2）总偿债率（TDSR）政策.MAS于2013年6月引入该政策,要求金融机构在评估个人房贷申请时,其每月偿债总额（包括房贷和非房地产贷款）不得超过月收入的60%.并且,要求借款人必须是该房产业主,防止以他人名义向银行申请贷款的套利活动.该政策有效限制了基于房地产贷款的再融资.同时,MAS要求金融机构在评估借款人的浮动收入（如花红、租金收入）时,必须做出至少30%的折扣,用以针对收入更具顺周期特征的企业主.

（3）税收政策.一是对短期转手加征卖方印花税（SSD）,最初是对购房一年内出售的卖家征收,2011年1月起扩展到四年内出售的卖家,税率按持有期限从16%到4%递减.二是于2011年12月推出买方额外印花税（ABSD）,在最新一轮调控中,将公民购买第二套、第三套及以上房产的ABSD,分别从7%和10%上调至12%和15%;将永久居民购买第二套及以上房产的ABSD从10%上调至15%;将外国买家的ABSD从15%上调至20%;将公司的ABSD从15%上调至25%.同时,为保障公民的改善型需求,允许一方是新加坡公民的夫妇,若在购买二套房之日起六个月内出售第一套住房,可申请退还第二套住房的ABSD.

（4）政策效果.新加坡的房地产宏观审慎政策一方面不断收紧对房地产投资型需求的限制,另一方面注重保护居民的自住需求,调控兼具灵活性、针对性和逆周期特征,化解房地产风险成效显著.在2018年7月的新一轮调控作用下,新加坡房屋贷款增速在年末迅速放缓至0.58%,创历史新低,远低于2017年的3.84%;其中,投资型房贷下跌更加明显（表2）.根据瑞士联合银行发布的2019《全球房地产泡沫指数》,新加坡房地产泡沫指数仅0.45,不仅连续3年处于亚太地区的最低水平,而且在亚太区中唯一位于“公允价值”区间.

2.2韩国案例

韩国由金融委员会及其指导下的金融监督院对各类金融机构和金融业务实施统一监管,同时赋予韩国银行（韩国央行）宏观审慎管理职责.在化解房地产风险方面,其宏观审慎政策及成效如下：

（1）贷款价值比（LTV）.2001年,由于互联网泡沫破灭,资金涌入房地产市场,推动韩国房价快速上涨.对此,金大中政府于2002年起引入LTV,规定贷款占房屋总价的比例不得超过60%;2017年,文在寅政府在“8.2”楼市新政中,将“房产投机过热地区”和“房产投机地区”的LTV下调至40%;并在2019年12月的最新调控方案中,进一步收紧对高端住房的贷款限制,对“投机过热地区”房价超过9亿韩元的部分,LTV下调至20%,并禁止向15亿韩元以上的豪宅提供贷款.

（2）债务收入比（DTI）.即家庭用于偿还各种非一次性大额偿还的债务支出占家庭当月总收入的百分比,相当于新加坡的总偿债率.韩国为应对2003年的信用卡债务危机采取了宽松的货币政策,导致已经趋稳的房地产再次出现攀升,于是卢武铉政府在2005年引入DTI,与LTV一并用以限制居民家庭的杠杆率,控制房价增速.目前,韩国规定“调整对象地区”的DTI为50%、“投机过热地区”的DTI为40%.同时,加强投机性房产需求的调查,在投机过热地区,购买达3亿韩元房产时必须公开资金准备计划和入住计划.

（3）税收政策.为加强需求管理,韩国对住房交易所得税采取累进制形式,税率随房屋交易和转让者的住房拥有数而递增,具体而言：1200万韩元以下的住房交易所得税率为6%、4600万韩元以下为15%、8800万韩元以下为24%、1.5亿韩元以下为35%、5亿韩元以下为38%、5亿韩元以上为40%;同时,对两套房的拥有者,所适用税率在原基础上提高10%,三套房则提高20%;并规定仅拥有一套房产的家庭也必须在居住两年以上才能享受税收减免.

（4）政策效果.令人深思的是,韩国的房地产宏观审慎政策工具虽然与新加坡有较多共同点,但由于历届政府对房地产调控态度不一,导致最终效果大相径庭.如在金、卢后执政的李、朴两届政府均对房地产予以鼓励,导致楼市长期而成为最佳投资品;此后文在寅政府虽已采取18次收紧措施,但效果甚微,难以扭转市场看涨预期,政策的公信力倍受质疑.根据民调机构RealMeter的调查,60%的韩国人不信任政府的房地产政策.统计显示,占韩国人口5%的富人阶层拥有全国82.7%的房产,普通家庭则陷入买不起房的困境或沉重的负债之下,婚姻率和生育率持续下降.2018年,韩国的总和生育率进入零时代,成为经合组织成员中唯一低于1的经济体;2019年则再次刷新历史最低水平,从上年的0.98进一步跌至0.92.

2、3荷兰案例

作为金融史上首次发生投机泡沫的国家和“”模式的早期采用者,荷兰由荷兰国家银行（DNB,荷兰央行）负责宏观审慎监管,金融市场管理局（AFM）负责金融机构的行为监管.虽然荷兰通过社会住房模式使人民居住需求得到了较好满足,但是在宽松政策刺激下,也面临房价快速上涨、居民负债率持续攀升的问题,其采取的宏观审慎政策及成效如下：

（1）贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI）.2008年国际金融危机爆发后,在全球流动性充足、税收政策支持等背景下,荷兰家庭积累了大量房屋抵押贷款债务,如2010年新增房贷的LTV超过120%;家庭债务占可支配收入的比重达到270%.为此,荷兰从2013年引入LTV,并采取分步实施模式：2013年所有新发放按揭贷款的LTV上限为105%,然后逐年降低1个百分点,直到2018年的100%.同时,贷款收入比（相当于债务收入比）也于2013年引入,根据荷兰国家预算信息研究所（Nibud）的意见每年进行调整更新.

（2）税收政策调整.2013年以前,荷兰规定住房按揭贷款利息可抵扣个人所得税（简称MID）,这意味着贷款金额越高,得到的稅收减免优惠越多,因此刺激了家庭尤其是高收入家庭的购房需求.为此,2013年1月,荷兰也对MID政策做出调整,新的按揭贷款利息不再享受税收优惠资格.

（3）政策效果.荷兰的房地产宏观审慎政策取得了部分成效.一方面,随着新发放的房屋贷款LTV缓慢下行（图1实线所示）,房贷拖欠现象不断改善.根据荷兰信用登记机构（BKR）的报告,房贷逾期人数的增长趋势在2014年便出现拐点,并自2015年7月后转为持续下降.其最新监测显示,截至2019年10月1日,拖欠房贷3个月以上的约7万人,同比下降12.5%;并且债务期限缩短,50%的拖欠者能够在1年内偿还贷款,而6个月前仅为40%;34%的能在1-2年内偿还,而6个月前仅为26%.

另一方面,由于调控力度偏小,如LTV降至100%仍相当于零首付,在国际上处于较高水平,导致风险尚未充分化解.一是从房价走势看,在2013年调控政策出台后,荷兰自有住房仅经历半年低谷便不断上涨,并于2018年5月突破历史高点;2020年2月,其自有住房同比上涨6.6%,再创历史新高.二是从家庭债务看,房贷拖欠人数的下降速度已趋缓,其中70岁以上老年人的拖欠数量还在不断增加.购房者的贷款收入比持续攀升（图1虚线所示）,2018年末,有一半的首次购房者的LTI达到规定上限的90%以上.据调查,2018年荷兰20-45岁的人群中,存款不足3000欧元的超过1/3;首都阿姆斯特丹则被瑞银列入全球房地产泡沫风险最高的八大城市之一.为此,DNB在《2019年金融稳定报告（秋季版）》中提出,应进一步加强宏观审慎政策来化解房地产风险.

3.启示与建议

3、1切实保持政策的连续性、一致性和稳定性

综合三个国家的案例来看,新加坡取得的成效最为显著;荷兰因前期力度不够而收效次之,但未来尚有较大政策空间;韩国则由于调控政策数次反复,形势颇为严峻,虽然还未发生危机,但出现的诸多社会问题已成为经济长期健康发展的掣肘.可见,在房地产宏观审慎管理上,保持政策定力至关重要.当前,在结构调整、贸易摩擦和疫情扩散的叠加影响下,我国经济稳增长压力前所未有.在这一背景下,更要从相关国家的案例中引以为戒,排除干扰,坚持“房住不炒”的定位,保持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的战略定力,持续完善房地产宏观审慎管理长效机制,稳定社会预期,防止出台相关刺激政策引发房价再次快速上涨而吹大市场泡沫.

3.2不断增强政策的灵活性和针对性

在房地产宏观审慎管理中,贷款价值比（LTV）的使用最为广泛,根据IMF研究人员对119个国家的调查统计,其使用频次高居第一.我国实行的房贷首付比例（DPR）政策作用与LTV基本相同,如2016年规定非限购城市首套房的最低首付比为20%,则对应LTV上限为80%.目前,我国各地的房贷首付比主要按照住房套数和所在城市进行划分,考虑的因素还可以适当扩充,如在市场自律机制中将房屋性质、借款人年龄、房贷期限、购房动机等因素纳入,并鼓励金融机构以此为基础,根据客户的综合信用情况细分不同标准,增强政策的灵活性和针对性,提高宏观审慎管理的精准度,从而达到既严格限制房地产投资投机型需求、又充分保障首套房或改善型自住需求的调控目的.

3、3进一步丰富房地产宏观审慎政策工具

国际上的房地产宏观审慎管理工具大致可归入抵押、收入和资本三个维度,其中债务收入比从收入维度,与抵押维度的LTV搭配使用可增强调控的及时性和有效性,本文考察的三个国家均无一例外的使用了这一组合.我国可通过在局部地区先行试点的方式,稳步引入这一工具.一方面,通过限制家庭在既定收入水平下的最高债务,可有效防范其过度舉债——特别是通过首付贷、消费贷、信用卡透支等方式绕开LTV限制的监管套利行为,确保还贷能力.并且,如果在衡量收入水平时进一步考虑周期因素（如新加坡）,还能够克服单一LTV工具存在的顺周期问题,增强逆周期管理效果.另一方面,债务收入比能够弥补现阶段针对贷款人群的相关微观统计资料缺乏的空白,对完善我国金融风险监测预警体系也具有重要意义.

3、4加强政策宣传和预期管理

根据行为金融学的预期理论,投资者对市场未来的预期,对的形成有着决定性的作用,而这种预期本身具有“自我维持”或“自我实现”的特点.有关国家的案例证明,如果不矫正这种预期,就难以真正有效的抑制投机需求.当前,虽然提出并多次强调“房住不炒”,但楼市在过去长时期形成的看涨思维仍具有较强的惯性,因此,在完善政策的同时,应注意加大政策的宣传力度.特别是,与我国货币政策和金融监管已历经数十年历史演进相比,宏观审慎仍是一个比较新鲜的事物,需要通过及时发布新闻稿、召开吹风会、开展专家解读等多种方式,更好的发挥政策宣示效应,让公众从宏观审慎的视角,刷新对房地产调控的传统认识,充分意识到让住房回归居住属性和消费品功能是长期的政策取向,从而对其未来趋势形成稳定合理的市场预期.

参考文献：

[1]IMF,Macroprudential Policy：An Organizing Framework,IMF Policy Paper,2011年3月.

[2]Eugenio Cerutti, Stijin Claessens, Luc Laeven,The Use and Effectiveness of Macroprudential Policoes： New Evidence,IMF Working Paper,2015年3月.

[3]Salim M.Darbar,Xiaoyong Wu,Experiences with Macroprudential Policy - Five Case Studies,IMF Working Paper,2015年6月.

作者简介：

罗幼强（1977-）,男,四川南充人,供职于中国人民银行绵阳市中心支行,硕士,主要从事经济金融分析、区域金融改革和政策研究.

总结：归纳总结:该文是一篇关于宏观审慎管理和房地产业方面的毕业论文范文,可作为房地产相关论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.

房地产引用文献: