简介:关于本文可作为相关专业土地风险论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文土地风险论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
李晨 文
李晨律师：
您好！
随着房地产调控进入一个新周期,房地产市场开始更深层次的结构性调整.2011年末至2012年初,被冷藏了一段时间的一级土地开放市场又迎来了春天,几大地产商都纷纷将目光投向了一级土地开发,而中小房企似乎也在抱团取暖,投向一级市场.我所在的一家房地企业很希望能跟上市场的脚步,进入一级市场.但是一级土地的开发,毕竟专业性较强,法律方面存在较多限制,开发商进入一级市场存在很多法律风险.
同时,我们考虑到,小企业自身内部的管理体系又不是十分完善,可能会对开发项目造成影响.我们从各方了解到,李律师在房地产开发和企业风控领域有较丰富的实务经验.所以,请问李律师：房地产企业在一级市场的开发中,应当注意哪些法律风险?怎防范和控制这些风险?
读者：李明月
李明月读者：
您好！
正如您来信中所言,目前房地产市场中一级土地开发正在悄然走热.由于房地产调控政策持续发酵,很多资金实力一般的中小房企为度过楼市“寒冬”,进行了各种市场的投资尝试,转做一级市场项目,眼下正越来越成为许多中小房企的求生选择.
然而,一级土地开发高利润的背后,也蕴藏着高风险,尤其是法律风险,对项目的成败以及企业的发展,都存在着巨大影响.因此,本期我期望通过对一级土地市场开发的分析,帮助各企业做好法律风险防控的工作.
一级土地开发的概念和法律规定
土地市场的一级开发,是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府统一组织,土地一级开发主体实施,通过征地拆迁和市政建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,达到出让标准的土地开发行为.简单地说,一级开发就是通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准的过程.土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程.
我国土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的,自2005年开始,各地的地方法律法规等开始进行尝试性的规范.直至2007年11月19日,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》,标志着我国的土地储备制度已经进入全面改革发展的阶段.随着我国土地储备制度的建立和完善,土地市场化步伐加快,土地的一级开发整理也向“政府主导、市场化运作”的模式发展.在这一前提下,企业参与储备土地前期开发进入了论文范文.
2010年5月13日,国务院发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,其第二条第（十）项内容规定：鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发.积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设,鼓励和引导民间资本投资矿山地质环境恢复治理,坚持矿业权市场全面向民间资本开放.此条是一个强烈的信号,意味着一直由政府主导的土地一级开发项目将更为积极地鼓励民间资本进入.
在全国层面的法律法规和地方规范齐头并进的推进下,一级市场的土地开发呈现出了蓬勃发展的态势.
一级土地开发的法律风险
1.土地收益分成方式中的收费风险
土地一级开发获得收益的方式目前大体有两种,一为固定收益率,二为参与土地收益分成.企业往往倾向于第二种较高回报的收益方式.然而,企业在投资时应注意各地对土地收益分成的限制政策,如海南省2006年7月19日颁布实施《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定,土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,土地一级开发商可分成的比例最高达70%.四川省2011年5月10日实施的《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（川国土资发[2011]36号）规定,四川省境内禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成.各地政策的不同将导致开发商投资的收益收取方式的确定和具体的投资决策.
另外,根据《国务院论文范文关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》以及《国有土地使用权出让收支管理办法》等规定,从2007年1月1日起,各地建立土地出让收支预决算制度,土地出让收入要全部缴入当地国库,支出一律通过基金预算安排,未列入预算的各类项目一律不得通过土地出让收入支出.因此,能否将土地收益分成列入土地出让支出预算,是决定能否采用土地出让收益分成方式的关键,也是开发商面临的主要风险之一.
可见,在各地投资项目时,由于当地政策不同,对企业决策的收益方式影响巨大,甚至可能陷入违法困境,开发商需要作好市场进一步规范时收益收窄的准备.
2.政府信用及政策法律风险
一级土地市场是一个受政策影响很大的市场,受到国家层面的政策和地方层面的政策共同制约的影响.国家政策对土地开发项目的主要影响包括城市化建设、土地利用政策、征地所涉及的拆迁与补偿政策、产业税收政策等.这些政策的变化可能会带来建设成本的增加和招商工作的难度的加大,最终影响土地出让与租赁进程.地方政策风险因素主要为省、市制定的有关土地政策.
与法律相比较,政策具有纲领性、不确定性的特点.或许由于领导的更迭,或许由于上级出台与该政策相冲突的文件,或许由于利益的驱使导致政府的诚信问题等,都会导致合同依据政策而变化,产生了政府违约的行为,导致开发商的收益根本上难以保证.
3.投资成本与融资风险
一级市场的前期投资,属于资本高度密集型业务,投资数额大、投资回收期长,开发过程中,需要金融业的密切配合.由于金融的可变因素甚多,所以房地产投资的金融风险的影响因素也很多,这些风险主要包括：金融政策调整风险、银行调高贷款利率风险和银行催还贷款风险.
实践中,从事一级开发的大多数是项目公司,融资比较困难.原因在于：一是企业成立时间短,缺少经营业绩,市场信誉和银行信用还没有建立起来；二是企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押；三是受国家宏观调控政策的影响,银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态；四是缺少债券、股票上市等直接融资渠道.这使得许多企业面临资金链断裂的尴尬和窘境.
4.市场前景与一二级衔接开发的风险
参与土地一级开发的开发商往往是希望在二级市场开发中投得先机.因此许多企业通常加大在前述与政府平台公司共同成立的项目公司的持股比例,为其在二级市场摘牌柞好准备.他们认为,只要持股比例大了,即使遇到对该地块志在必得的公司不计成本地与土地一级开发商抬价,当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍,而此时拍卖成交价已非常高,仅是从土地一级开发的收益分成上,土地一级开发商也已可获利不菲.
然而,如果该地块市场前景并不好,当初为了扩大持股比例而投入巨资便很可能成为开发商参与土地一级开发失败的原因.因此,如何确定在项目公司的持股比例,也是重要风险点之一.
同时,由于中国实行土地利用计划管理及建设用地总量控制,土地出让要依据年度用地供应计划进行,纳入供应计划的土地才能上市出让.若土地预计未来上市出让时间不确定或超出预期,开发商不能及时收回投资,融资成本将会随之增加,难以实现既定的项目投入产出比.
5.决策与管理风险
重大投资项目的决策,无疑是开发商性命攸关的事.许多企业对开发的房地产项目前期调查不周、不细,所依据的信息不够准确,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,属期运作中出现与当初的估计有较大偏差,如房型、面积、区位等,都造成了决策的草率和风险；项目运作中,如工程物资、材料等建材论文范文上涨、工程造价上涨,都需要决策及时和有效支持.
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企业的管理风险,主要体现在一些房地产企业不具备施工资质与能力,许多项目和工作都采取外包服务的形式,无论规划设计单位、施工单位、监督单位、材料供应商,还是营销策划机构、销售*机构、物业管理公司以及房地产开发其他环节的相关单位,都有自己独立的运作模式,而房地产开发商主要承担一个资源整合或系统集成的角色,这也在一定程度上弱化了房地产企业自身的管理意识.同时,有的企业因疏于管理,不按工程进度控制,对工程质量又缺少专人监督,这些管理松懈的问题,都会增加成本,影响效益,导致工期拉长,资金受套,项目经营亏损巨大.
一级土地开发的法律风险防控措施
初步了解了前述的重大风险后,房产,企业又应当如何积极应当,找到行之有效的防控措施呢?本律师提出以卞建议：
1.土地收益分成操作下的风险防范
在作好项目当地的政策调研前提下,开发商还要与当地政府提前核实土地收益分成能否列入该市的土地出让收入支出预算,并要求政府就此出具正式的确认承诺文件.在项目实施过程中,开发商要特别注意核实相应的预算程序是否履行.否则,开发商将面临无法实现土地出让收益分成,投资无法收回的风险.
同时注意确认项目土地的上市出让时间,并考虑该上市出让时间是否与投资人的预期投资回报周期相符.否则,开发商的投资将存在商业上的风险,建议重新评估采用土地出让收益分成模式收回开发成本的可行性.
2.重视一级开发合同中对政府的约束条款
由于土地一级开发的法律和行政法规不全,地方的特别规定有时不明确,因此企业参与土地一级开发完全靠合同条款来确定自己的权利和义务.在有法律规定的情况下,合同条款中没有约定的可以依照法律规定来执行,在没有法律规定或者法律规定不明确的情况下,对合同条款的要求更高,要求将合同履行中双方的权利义务作详尽的规定,在履行过程中出现问题时,一定要通过书面的补充协议或者会议纪要方式明确,在发生争议时有据可依.
建议开发商应当要求政府的正规文件.一般情况下,签订土地一级开发项目合同的主体都不是一级政府,而是政府下属的部门、事业单位等,因此索取正规文件很有必要,以正规文件的形式确认土地一级开发是一级政府的意志,而不是政府下属部门、事业单位等意志.在发生政府人员更迭时,能够依据政府文件维护企业的权利,这对企业防范法律风险非常重要.有鉴于此,完善、合法、有效的法律文本,有效的追偿措施（如约束政府方面的担保条款、异地仲裁条款）等都将是面临政府违约时维权的有力依据.
3.拓宽融资渠道
开发商为防止资金链断裂带来的压力,可以积极拓展多元化的融资渠道,化解融资难题,比如土地资产证券化、债券或股权融资、信托融资、私募、法律法规允许的保险基金、企业内部融资、企业间联合融资、引用外资等多种形式.
在这一过程中,政府提供相当的融资担保并明确担保条款对融资是非常有利的.根据土地一级开发融资的需要以及相应投资资金风险的分析,确定需要贷款的数量.该贷款或其它融资项目,若有政府出面协调并提供相应担保,可最大限度降低企业的投资风险,并获得融资支持.
4.作好．二级市场的联动控制
在谨慎确定与政府平台公司共同成立的项目公司的持股比例的同时,企业应当制订全面系统的开发可行性报告,将二级市场销售中存在的症结问题落实考虑可能性.同时,在签订合作意向书和框架协议阶段,确保出让方式与利润分配、双方权利义务在协议中明确体现,合同在约定开发土地具备出让条件时,对土地的出让时间、主要规划条件和出让方式必须明确、清晰地予以约定,并合理约定保底条款,确保企业一定的投资利润回报.
5.全面的企业风险控制手段的介入
房地产企业的内部管理法律风险控制至关重要.企业在决策中是否有科学的流程和权限规定、在设计投资方案和变更方案时是否设立了科学的流程管理手段以减少设计变更带来的成本增加、公司销售系统是否因为权职不明职责不清而导致不必要的诉讼成本,这些问题都是房地产企业在对外投资时,可能随时“后院起火”的隐患.
攘外必先安内.尤其在企业对外投资风险巨大的一级市场投资时,企业内部的风险控制必须落到实处,才能避免由于企业自身的管理失误或权责不明,导致了项目最终的失败或企业的巨大亏损.
因此,必要时,企业应当高瞻远瞩并积极地事先引入外部的专业外部法律风险控制管理团队,对企业的内部法律风险控制做到全方位的把控和管理,以从根本上完成企业的自控的目标.
（作者系北京市论文范文律师事务所上海分所律师）
总结：本文是一篇关于土地风险论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
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