《我国房地产税立法后面临的主要风险与应对策略》
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[摘 要] 对我国房地产税尽快立法具有重要的意义和价值,但是立法后可能面临一系列风险,如何规避这些风险成为政府部门及专家学者面临的重要课题.房地产税立法后可能面临缺乏征收经验、征管成本过高等征管风险,纳税遵从度过低、易引发社会矛盾等公共风险以及评估管理制度不完善、争议解决机制不健全等技术风险,遵从“立法先行、充分授权、分步实施”的立法总体思路,提出扩大征税范围、设计差别化税率、制定合理计税依据的税制要素以及从评估层面解决技术风险问题等对策建议.
[关键词] 房地产税;税务风险;征收管理;税制要素
[中图分类号] F299.30 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2020）01-0166-03
一、引言
随着我国对依法治国理念的深入推进,对房地产税立法的呼声也越来越高.对民众的私有财产征收房地产税不仅能够体现税收的法定原则,而且也是全面落实依法治国的重要体现.自从国家对上海、重庆两个直辖市实行房地产税征收试点以来,专家学者对其效应评价褒贬不一,不管是从短期来看还是长期来看,其效果并不显著.从短期看,房价暴涨的趋势并没有得到有效抑制;从长期看,并没有缩小贫富差距,也没有给地方政府带来充足的收入来源.从实际来看,我国房地产税相关的税收法律法规位阶偏低,加之没有得到政府相关部门的足够重视,致使房地产税的立法层级滞后,种种迹象表明,对我国房地产税进行立法改革迫在眉睫.目前,对房地产税立法已经成为我国的立法项目,并且已经进入全国人大常委会立法程序,对房地产税立法可以有效理顺房地产税制方面体系的复杂性.
对房地产税立法是一项复杂的系统工程,立法后肯定会有很多需要面临和应对的复杂问题、障碍和风险.因此,在积极推进房地产税立法的过程中,首先应当理顺立法后可能面临的各种潜在风险和危机,并制定有效的措施加以应对和化解.本文结合我国目前房地产税的立法现状和问题,对立法后可能面临的主要风险展开研究,并提出具有针对性的对策建议,对我国房地产税的即将立法具有一定的理论参考价值.
二、我国房地产税立法后面临的主要风险
(一)房地产税征收管理方面的风险
1.缺乏对家庭和个人征收直接税的基础和经验
我国长期以来一直施行间接税征税结构.比如,个人所得税就是由企业代扣代缴的,纳税人并没有直接进行纳税,也就是说纳税人不直接跟税务部门接触.但房地产税是直接税,是纳税人直接面向税务机关缴纳税款.截止到目前,我国还没直接面向个人征税,税务机关也没有直接向个人征税,这对于税务机关来说也是一个不小的挑战.税务机关还有很多的工作要开展,前期的准备环节非常多,需要积累经验.
房地产税是通过评估价征收的,这就给征收工作带来了不小的难度,评估每个人的房产价值是非常困难呢,需要有严格、精细的标准.想要对房地产进行客观的评估就要了解房地产的信息和纳税人的财产信息,我国在2018年已经构建了全国房地产信息登记平台,有了完善的信息系统是成功的第一步,后续还要考虑如何能在征收工作中平衡好政府与百姓之间的利益,要保证民意和经济平稳运行,目前来看,我国征收房地产税还不成熟.
2.房地产税征管成本偏高
为了更好的征收房地产税就要做好房地产评估工作,这就需要国家在一段时间内就要对房产价值以及进行重新评估,对个人房产信息也要进行更新,例如房产的位置、楼层、新旧程度、配套设施等,这么大量的工作需要巨大的成本和人力,这些成本如果放在房地产税中那势必会抬高税率,容易引起纳税人的反感和抵抗.
我国的上海和重庆是房地产税的两个试点城市,上海纳税期限是12个月,而重庆则是10个月,为了做好征收工作,税务部门经常会使用短信告知或邮寄纳税税款通知单的方式来通知纳税人进行纳税,这些工作量是非常大的,税务部门的工作人员有限,常常需要加班完成,有时纳税人的是错误的,或者换了,这些都给本就困难的工作增加了难度,并且会出现通知不及时的现象,影响效率.
(二)征收房地产税公共风险问题
1.房地产税纳税遵从度较低
我国在征收房地产税时施行“自行申报”原则,这使得不缴纳税款的情况非常严重,我国自2011起在上海、重庆两地进行房地产税征收试点工作,采取从租计征的方式,当地人民群众缴纳积极性不高,大多数人抱有不想缴纳税款的心理,尤其是年纪偏大的人,主动纳税的意识更不强烈.从市场上看,房屋租赁时房主为了减少纳税成本会将这部分费用转嫁到承租方,使得承租方的租房成本越来越高,真正应该纳税的房主并没有履行纳税义务,这就违反了房地产税征收的目的.
2.征收房地产税可能引发社会矛盾
从目前看,我国居民的个人税负较多,如果再征收房地产税会引发一些矛盾,尤其我国房价普遍偏高,百姓买房已经承担了很大的压力,需要还贷款,如果再征税房地产税无疑是雪上加霜,甚至对年轻人的工作、婚姻、生活方式都会带来一定的影响,给我们百姓、家庭带来负担,所以,征收房地产税会有很高的风险.我国各地区经济发展不均衡,纳税人的纳税能力与其拥有的房产情况并不一定匹配,并不能真实的反映出真实情况,如果盲目开征房地产税会对经济与社会带来不小的影响,看似征收了税款,但却对经济活力进行打压,同时还会带来不小的社会矛盾,严重时可引发件.
(三)房地产税征收面临的技术风险
1.房地产评估管理制度不完善
截止到目前,我国仍然没有建立完善的房地产评估体系,不能准确、公平的对现有房屋进行正确的评估,这对房地產税征收是不利的.我国应该建立完善的房地产价值评估体系,并选取或设立专门的评估机构,由专业的评估师进行评估.同时国家还应建立抽检和复议制度,对已经完成评估或评估有问题的房地产进行重新评估.
2.房地产评估结果的争议解决机制不健全
在房地产价值评估过程中一定会遇见许许多多的问题,例如,评估的工作人员不专业、评估工作出现问题、评估流程不完善等等,一旦出现这些问题如果来解决是非常重要的,一定要保障房地产所有者的利益,不能让其在此过程中蒙受损失.对于一些争议问题要建立解决机制,保证房地产评估工作顺利进行.
三、我国房地产税立法的总体思路
(一)立法先行
我国在2011年开始启动房地产税试点工作,选取上海、重庆作为试点城市;2014年,十八届三中全会要求领域立法,房地产税要先立法后改革,所以,我国政府要充分调研,尽快建立起相关法规,一定要坚持立法先行,保证人民的利益.
(二)充分授权
在房地产税征收工作中,我国政府要赋予地方政府一定的权力,各地方政府可以因地制宜.我国国土面积较大,幅员辽阔,各个地区经济发展不均衡,所以全国不能一刀切,一定要考虑当地的实际情况,不能让房地产税征收工作给当地经济发展带来负面的影响.对地方政府授权就能较好的解决的这一问题,地方政府可以根据当地的实际情况来制定税率.地方政府被充分授权后也能更好的发挥主观能动性,制定相应的税收减免政策,增强税收工作与当地经济的协调性.
(三)分步实施
房地产税立法不能操之过急,应该有步骤的实施,应该建立在充分的调研和试点后再开始启动.房地产税立法的构建是一个系统工程,对技术性的要求比较高.我国各地区间经济发展差异较大,拥有住房的人群分类较多,住房产权的形式也是多样的,所以再实施前要充分考虑这些问题,先在大、中城市开始起步,然后再向小城市、农村推进,降低改革成本.
四、完善房地产税立法的对策建议
(一)科学设计房地产税制要素
1.扩大征税范围
目前,与房地产相关的税种的征税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区,而没有包含農村,房地产税立法后其征税范围应当扩大,把部分农村房地产包含在内,具体可以在原有征税范围基础上加上农村的豪宅和别墅、农村与城市交界的工商业房地产以及农村商品房.其主要原因在于以下两点：一是随着新型城镇化快速发展,农村经济得到较快发展,在农村涌现出一大批商品房;二是很多企业为了节约成本,选择在农村地区投资设厂.因此,如果不对农村部分房地产征税将会导致大量税收流失,违反了税收公平原则.
2.设计差别化税率
目前,与房地产相关的税种税率比较单一,对房地产税立法应当在税率的设计上采取差别化措施：一是在设计税制要素和征管制度时,应当根据各个省市的实际情况以及各区域居民的承受能力来确定差异化的税率水平;二是地方政府在依据政府确定的税率框架范围内,结合本地区的实际情况,确定合理的、适合当地经济发展的税率,并且每年对税率进行适度调整;三是对不同用途的房地产,制定不同的税率,区别自用房、投资房和商品房;区别豪宅、经济适用房和普通住宅,制定不同税率,以体现税收公平原则.
3.以房地产评估作为计税依据
目前,与房地产相关税种的计税依据也很不合理,房地产税立法后应当以房地产评估作为计税依据更为科学合理.其原因主要包括以下三点：一是房地产市值很容易受经济发展和周边环境等因素的影响,对房地产定期评估和征收更为科学合理;二是更容易使房地产的总体市值与税收保持一致性,使税收基础更加准确、科学和合理;三是也能更好地让政府参与房地产价值增值的利益共享,不仅能够很好地组织财政收入,而且能够使得政府更好地为居民提供公共服务.
(二)从评估层面解决技术风险问题
1.建立统一且规范的房地产评估机构
目前,我国对房地产评估的专门机构并没有统一且加以规范,房地产评估机构理应独立于税务机关而存在.为了保证税收的高效率和公平性,对房地产的征收管理及评估工作应该坚持低成本运行.如果将房地产的评估工作由税务机关来主导评估,不仅不能使征管与评估相互独立,而且难以保证评估结果的公平性和客观性,即房地产税的征收必须与房地产的评估分离开来.因此,对房地产评估,其评估机构应当隶属于房屋管理部门,由其来规范负责各个区域的房地产评估工作,这样才能确保房地产评估工作的有效性和公平性.
2.建立房地产税评估结果的异议审查机制
对不同的房地产,其评估的结果肯定会有所差异,建立房地产税评估结果的异议审查机制尤为重要.首先,房地产税纳税人可以要求评估机构为其提供书面评估报告,对此评估报告规定一个异议期,纳税人可以在此期限对评估报告提出异议;其次,如纳税人提出异议,评估机构应当及时受理并审查,并将结果书面通知纳税人;再次,如纳税人对审查结果仍不满意,可向税务机关提请申诉,税务机关应当及时核实并提出意见,评估机构应当重组小组进一步评估;最后,如纳税人仍有异议的,可提出税务行政复议,对复议不满的,还可向人民法院提起诉讼.
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[责任编辑：王凤娟]
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