有关郭增利：让商业地产回归城市配套属性毕业论文写作资料-论文写作网

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购物中心零售商论文范文

存量的优化调整将会成为2014 年一个比较明显的特征.实际上现在很多增量的购物中心正在陆续快速地进入市场,这种情况会继续向2014 年延续.进入市场之后,增量自身之间的竞争关系会加大,需要它们对定位进一步细化.同时在增量的冲击下,老的购物中心为避免被淘汰也要加快自身的调整.

2014 年,应该将“体验”逐步落地,围绕体验式消费研究出一些新的产品,能够很好的与其他项目相区别,从而转变为一种更为成熟的可消费的商业模式.过去我们把体验简单的理解为,娱乐、休闲、品牌力等要素的加强就是体验,更多盯住的是业态.但是从明年开始大家的理解应当更为深入,所谓后体验时代并不会简单局限于业态与品牌的变化,应当是一个多元化的融入消费者享受服务的理念在内的概念.与国外相比,国内的购物中心更多的是外立面的展示,在内部环境的塑造上仍然存在不足.

我们现在总说购物中心太多了,供应过剩,同质化太严重.实际上从行业发展,消费力提升以及经济前行这几个角度综合来讲,并不是数量过剩,而是由于发展过快,阶段性的投放量太大了.并不是说我们的商业地产项目不成功,实际上主要是我们有品质的商业项目比例太低了,导致大家对行业形成了一种错觉.

其实我们是犯了模板化的毛病,一个项目成功了,大家就会把这个项目做为一个样本到处复制,并没有做到所谓的因地制宜.你可以复制一个成功商业的建筑设计、品牌商家,却无法复制消费者.这种模仿的心态,模板化的开发模式,人为限制了行业整体品质的提高.

我们期待2014 年能够在少量项目上出现符合区域发展的个性化综合体或者购物中心.它可能看上去有自己独特的标识,或者能够和整个区域的发展融合起来,体现区域发展的价值.从模板化到个性化的进程会比较长,肯定不能在2014 年就能够做到.但是从行业的大方向上说,大家应该朝这个路子去走.从这个角度上说,这种创新起步的开发模式,可能会在竞争压力之下让大家不得不去思考的一个问题.

大零售商的洗牌在2014 年可能会更加残酷.有很多我们所谓的二房东可能会出现巨大的波动.一部分购物中心会由于大店的经营能力在租约续签问题上产生一定的博弈.因为2003 年左右开业的大主力店超市卖场等2014 年将陆续到期,到期以后是否续约就不太好说.因为这些大卖场本身的功能存在缺陷,就是它过大,服务指向并不清晰,并且由于毛利率下降它自身的经营压力也很大.

能否继续合作,取决于零售商能否适应现在的市场需求做出调整.我预计,2014 年会有新的细分形态出来.

我们判断,今后两年,在城市商业的投放形态上,一、二线城市95% 以上都是复合型的购物中心模式.基于城市发展规划,单一的百货店或者单一的超市是没有的.那么既然购物中心对于零售商而言成为一种新的开店渠道,这些零售商要想来购物中心开店就必须适应购物中心的需求.要顺应未来的趋势做出自己的调整,否则就很可能没有跟购物中心合作的空间.而市场上投放的物业已经基本都是购物中心,所以这些零售商在加快研究购物中心的开店需求,这样在它开店的时候大家就能够展开一种比较好的合作.

现在地产商在抱怨地价上涨太快开发成本攀升,商户在哭诉租金飞涨企业运营不堪重负,纵观商业地产领域一片愁云惨淡.实际上,无论是商业地产还是住宅地产,在地方经济的发展过程中都只是一个配套设施.既然是配套,那么就意味着它不在经济发展中占主体地位,而是服务于地区产业的发展.如果让作为配套作用的商业或住宅地产成为拉动地方经济的一种主要手段的话,这跟商业本身的属性非常不匹配,甚至是主次颠倒的.

无论什么形态的商业,扮演的都是服务的角色,这就意味着城市要向市场投放土地,必须是基于产业的发展,有产业发展才能形成产业聚集,产业聚集才能吸引人口进入,进入以后才会产生市场需求,有了需求才能决定商业应该在哪里投放以及投放的规模,市场发展一定是这样一种逻辑.

从土地市场来看,配套关系变了,甚至完全相反了,实际上大家在用商业的办法去发挥土地财政的价值,这点跟商业本身的服务属性是非常矛盾的.在这种背景下,土地财政的现状不改变,会对未来商业形成巨大的杀伤力,致使行业遭受巨大伤害.无序竞争、无序规划、不合理建设、论文范文畸高,开店的成本增加之后一定会转嫁到零售商身上,而租金在营业额当中所占的比重过高的话一定会影响零售商的业绩,也影响到零售商开店的积极性,零售商的规模扩张也会形成一种土地障碍,那么这已经不是简单的土地问题,这在整个商业链条当中都会形成一种巨大的风险.所以应该让商业地产回归到城市发展配套的属性上来,必须基于产业发展人口聚集进行商业配套建设而不是本末倒置.