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刘丁
2015年,澳大利亚房价是全球涨幅最快的地方之一,房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍,达历史最高水平.
澳大利亚经济学家JonathanTepper最近警告称,澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰.他预计,澳大利亚房产论文范文也将大幅度下跌.在矿区的城镇,论文范文将下跌80%,在悉尼和墨尔本这类大城市,估计论文范文将下跌50%.
“类似1989年之前的日本”JonathanTepper是独立全球宏观经济研究机构VariantPerception公司的创始人.在2009年欧债危机之前,他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”.
2016年2月,他与澳对冲基金BronteCapital的论文范文投资官JohnHempton一起,对澳大利亚房地产市场进行调研.他们随后发布报告,预测澳大利亚房价将下跌50%.记者通过采访独家获得其调研报告.
“澳大利亚房产可以价值重估,把房屋价值上涨的部分计成存款,用以申请新的房屋贷款,有一个投资者一年之内做了20次价值重估.”JonathanTepper在报告中说.
“一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机,1995年花费9万澳元买了一处房产,现在住在一套150万澳元的房子里,同时用抵押贷款购买了5套房产,并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产.”
澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放,因此,二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生.交易以拍卖会的方式进行,场面极其疯狂.
在一个中产阶层的社区,家庭平均年收入约为8万澳元,但房产可以被拍卖到127.5万澳元,房价收入比达到15倍,在一个小咖啡馆里,12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍,澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会.
“澳大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰.日本泡沫破灭后房价下跌了80%,爱尔兰则下跌了50%.”JonathanTepper在报告中指出,“预计澳大利亚房产论文范文也将大幅度下跌.在矿区的城镇,论文范文将下跌80%；在悉尼和墨尔本这类大城市,估计论文范文将下跌50%.”
四成新增房屋贷款零首付悉尼的房价,2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍,但如今已经达到12倍.在爱尔兰地产泡沫的时候,这个比例是8倍；在2008年金融危机期间,美国的这一比例是5倍.
以澳大利亚整体来看,房价达到家庭平均年收入的9.5倍,房屋贷款是家庭平均年收入的近150%.澳大利亚整体的房贷规模相当于GDP的130%,全世界最高,远超全球平均水平的80%.
目前,澳大利亚房地产市场中,40%的新增房屋抵押贷款,是无须付首付的房屋抵押贷款.其中,以投资为目的的购房者中,60%选择了无首付的贷款,以自住为目的的购房者中,有30%选择了无须首付的贷款.
银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低,信用风险漏洞巨大.许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力,贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆,唯一需要的也许只是两张工资单.贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成.“实际上,现实中的监管漏洞更大.”JonathanTepper在报告中指出.
“澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机,在即将到来的危机中,澳大利亚银行业将需要大量的资本来应对论文范文流危机,如果没有外部资本帮助,他们将很难度过危机.我们预计,澳大利亚银行股票将取消分红,股价将下跌80%.”JonathanTepper在报告中预测.
一旦房地产论文范文下跌,不仅澳大利亚银行业将遭到重创,澳大利亚汇率以及整体经济也将遭受沉重打击.因为澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业,这几个部门加起来占GDP的21%.
“理性看,澳大利亚金融机构确实存在很多漏洞,包括在审核海外买家信息等方面.”在澳大利亚买房的广东人王先生对记者说,当地市场情绪确实非常热烈,他也正考虑要不要再多买一套.
一些地区房价开始急速下跌据JonathanTepper分析,在澳大利亚一些矿业城镇,房价已经开始急速下跌,诱因是大宗商品降价导致矿业公司裁员.此外,全球衰退导致失业率上升,澳大利亚央行或监管机构对保险业、金融业的监管政策加强.这些因素,都将催化拐点的形成.
目前,租售比的极端不合理或许也将刺激地产拐点出现.澳大利亚有180万人在税务办公室(ATO)登记有房产投资,其中2/3的人申报了房租亏损,也就是说房租无法冲抵月贷款利息.澳大利亚的房租论文范文增速,已经降至21年的低点,目前低于1%.
澳大利亚房价是否会跌50%莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳大利亚房地产市场,他认为关键还是要看供需.
“不可否认,澳大利亚房地产市场上确实存在一定的泡沫.但是讨论泡沫的前提是首先要知道这个底盘有多大,这个底盘将来能否支撑足够的泡沫.已经买了房的投资者和自住者就是底盘.如果有更多的买家要进入,那么底盘就更论文范文,如果有更多的投资者想要退出市场,那么底盘就变脆弱.卖不掉的房产,就形成库存.”
俞俊解释说.
“澳大利亚政府目前正在努力做的,就是去库存,同时增加需求.”俞俊说.悉尼政府如今加大调控力度,本土新建地块批准量严重不足,特别是严格控制开发商在市中心建造超高楼层公寓.因此,悉尼的可售套数和房源稀缺.
中国人的流入成为关键
俞俊认为,中国人的流入是澳大利亚房地产市场的关键衡量因素,人口的增长使得房产需求量不断上升.
“澳大利亚房价的上涨,中国人功不可没.2015年悉尼市中心的房价高企,印证了投资者来自中国居多.”俞俊分析说.
据俞俊观察,“在2010年初时,中国人看待澳大利亚房地产投资仍然处于雾里看花的阶段.”现在,随着信息互联、互联网等影响,让越来越多的中国人开始看到投资澳大利亚的市场前景,市场教育程度的成熟也使交易过程更透明,投资者更熟悉和有信心.
对于澳房地产市场的疯狂,俞俊有切身体会,2015年最深刻的印象是“抄底”.
因为2015年澳大利亚汇率贬值,给持有人民币的中国人购买澳大利亚资产提供了抄底的机会.
“2015年澳币的持续走低,‘抄底’这个词也频频出现在各大主流媒体的报道上.”俞俊说,“中国境内投资者投资渠道的单一性,使众多有前瞻性的投资者将目光投向境外,在将货币资产化的同时,规避了一部分将来资金贬值的风险.”
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根据俞俊提供的数据,2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加.截至去年年底,中国人移民澳大利亚的人口达到了创纪录的2.787万户家庭,中国赴澳旅游人数同比增长了21.9%,达到了102万人次,中国赴澳留学生同比增长10%,近50万人在那里读书.
总结：本文是一篇下跌房价论文范文，可作为选题参考。
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