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“中国楼市正处于阵痛期,而阵痛期的窗口,就是美丽而富饶的杭州.”这是国际上著名投行和外媒对杭州楼市的看法.这则新闻被《参考消息》转载后,引起纷纷关注,再次让杭州楼市成为全国楼市的焦点.
中国楼市进入白银时代
当投资者大量进入房地产市场,门板都挡不住的时候,房地产市场迎来的是黄金时代；当投资者观望、刚性需求仍在的时候,房地产市场进入白银市场,各个城市出现明显分化；当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时,市场进入黑铁时代.
无疑,自本世纪初期,中国房地产经过飙升的黄金十年后,中国楼市似乎显示出了狂飙后的疲态.目前,中国城市普遍面临供应过剩和清理库存的压力.
2013 年以来,中国楼市为什么突然变调进入了僵持期和滞胀期呢?这与房地产金融属性密切相关.房地产的本质是什么?万科王石认为房地产本质就是金融工具.楼市无疑是中国巨量货币的聚集区和融化池,楼市与股市本质一样,楼市要走高,包括新建楼盘和论文范文走高,都需要用增量钞票去堆积.如2013 年楼市成交量为8 万亿,也就意味着要耗去增量和存量资金8 万亿.显然,楼市疯狂飙升的背后,是钞票大量的发行,否则根本堆不起如此庞大的楼市,如到2014 年初,全国M2 竟然达到了130 万亿,远超美国的70 万亿.
那么为什么到了2013 下半年,原来热火朝天的楼市突然变冷?本质上是市场上缺乏大量新增资金去推动楼市上行.换句话说,目前,楼市体量已经超级大,大到市场上的钞票无法去推动其继续膨胀,没有了庞大的增量资金推动楼市,楼市要么僵持、要么下行.从各种楼市迹象考量,中国楼市业已进入拐点,由黄金时代进入了以刚性需求为主的白银时代,相对于先前飙升的楼市,接下来将是不断的调整和回归.从供给端来说,中国楼市已进入产能过剩和去库存化阶段.据《第一财经日报》最新不完全统计,经过十多年的野蛮成长,目前中国有存量房约为474 亿平方米,其中城镇约为244 亿平方米,这意味着每个中国人有30 多平方米,当然这是平均数.
更让人担忧的是需求端.未来十年可以说是中国经济转型期、换档期、爬坡期和阵痛期的叠加,由于环境等因素倒逼,中国原来粗放型的经济模式难以为继,这导致大量低附加值、低技术含量的中小企业和个体户,将被倒逼或加速转型或停产歇业,导致他们因环境成本大幅上升而无法赚到可观的收入.这意味着楼市失去了一个坚实的中坚力量和群体,这尤其对一、二线大城市的楼市影响巨大.
而自2013 年八项规定严格执行以来,使得党政机关、事业单位、国有企业公职人员群体收入下降,导致这个群体购买力下降.他们不但不购买了,以前大批拥有多套房子的公职人员迫于压力,还不得不大量抛售手头多余的房产,增加了楼市的供给压力.
从资金层面来看,新一届政府看到了巨量资金刺激发展的不良后果,没有贸然大幅增发货币,也导致节节攀升的楼市无货币论文范文补给.
最后,从国际看,美国大规模刺激政策的慢慢退出,使得美元走强,世界各地货币回流美国,换成美元套利.导致潜伏在中国楼市的热钱迅速外流,既因抛盘增加了楼市供应量,又因热钱外流大幅减少了资金,使得楼市雪上加霜.
所有的迹象表明,中国楼市以前进去就赚钱的投资时代业已结束,随着城镇化的推进,国内房地产市场将进入白银时代,即投资空间几乎很难寻觅,楼市成交基本以刚性需求为主.
杭州为何成为中国楼市风暴眼被媒体称为马年第一降的杭州,引领了中国楼市的降价潮.杭州城北的德兴房产一次性降价达百分之三十.接下来,杭州开发商频频抢跑,以价换量,导致杭州楼市节节后退.而那些死杠的开发商要么资金雄厚等待时机,要么每天支付巨额的贷款利息等死或卖身.如,本土地产大佬绿城实在抗不住了,不得不卖身求生.不得已,杭州政府出台了限降令,给楼市跌价设置了个跌停板,让杭州楼市再次成为焦点.
从供给看,杭州透明网上为13.5万套（包括商铺）,这是什么数量级呢?这个在售量是一线城市北京、上海在售量的近两倍,可想杭州楼市压力有多大.这只是网上的在售量,杭州房评人丁建刚一次在电视节目上说,杭州至少还有1 万多套楼盘早已建好,但不敢拿出来,反正也卖不掉,不如不开盘.如果算上二手房挂牌的10 万套,杭州在售房约25 万套.如再加上去年拍出的近1300多亿元的土地所产生的即将上市的楼盘（有专家估算约产生20 万套）,杭州楼市无疑压力山大.
购买力平价:[视频]楼市观察 政策微调 多地首套房购买力增加
从需求端看,作为中国最为市场化的省份,浙江能最早感受到经济发展的冷暖.中国经济看浙江,浙江经济看温州,看看作为风向标的温州经济,尤其是温州节节下行的楼市,就知道浙江经济进入了换档期和转型期.目前全国经济不景气,浙江表现得最早、最为明显,经济下行更让楼市受伤.面对经济转型期、换档期和阵痛期,浙江的中小企业可谓一波接着一波或歇菜或跑路,不仅是中小企业,现在又因企业贷款的连环担保或互保带着大企业一起倒,如萧山、绍兴等地,这大幅减少了杭州楼市的中坚购买力和群体.
不仅如此,为让浙江水更清、山更绿、天更蓝、地更净,浙江目前大力推进的“五水共治”、“三改一拆”、“四换三名”、“四边三化”,一方面加速了环境改善,倒逼企业加快转型；另一方面,也加速了原先粗放经营的中小企业和个体化歇业,进一步导致楼市购买力下降.目前,杭州楼市每论文范文交量约150 套左右,相对于去库存化,这个成交速度实在太慢.
楼市不好,最为着急的是地方政府,于是,杭州给楼市设置了百分之十五的跌停板.一方面是托市防风险,另一方面是防止房价断崖式下跌.表面上很好,实际效果却让人担忧.对购房者来说,明确了杭州楼市转向,无疑会加重观望情绪.更麻烦的是,限降实际上缩短了楼市风险的平台期,加大加重加剧了楼市敞口期的系统性风险.现在开发商是以价换量,楼盘出手了要么少赚、要么亏点,总比死扛等死强.你不让他降价盘活资金,中小开发商只能死扛或等死,最后的结局是,开发商破产或跑路.要知道,开发商破产和跑路的代价远超一般企业,如先前的中江地产等一倒就带出几十亿的贷款无法归还等问题.
如何让楼市软着陆
著名经济学家吴敬琏日前谈了对房价的看法,他表示：“现在担心的不是它降不下去,而是担心它崩盘.日本当年崩盘以后到现在还没有好起来.所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破.泡沫这个东西最好不要形成,形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩.”吴敬琏认为,要从根本上解决房价这个问题,而且平稳地解决这个问题.换句话说,当前中国楼市最大的问题是让楼市软着陆,尽快去库存,有序进入由刚性需求主导的市场,让地产回归到其居住的本质上.
对处于焦点的杭州楼市来说,处理好楼市稳定与发展的关系,让楼市有序进入白银时代,是个异常艰巨的任务.当前地方政府要处理好“三大关系”：首先,既要防止楼市论文范文断崖式下跌带来的系统性风险,又要促进开发商以价换量尽快去库存,防止开发商因滞销导致破产或跑路,带来更大风险.其次,既要不违反国家既定的地产调控政策,又要通过局部微调活跃楼市成交量,尽快去库存.再次,既要维护市场经济基本的契约精神,又要安抚降价前购房者因论文范文差产生的失衡情绪,防止暴力房闹事件大量发生导致的局部不稳定.
放开限购预期不要太高
7 月29 日,杭州主城区对140 平方米以下房屋放开限购,同时,萧山与余杭全部放开限购.显然,这给时下“压力山大”的杭州楼市带来了夏日的暖意,但笔者以为对限购放开的预期不要太高.笔者以为,此轮地产下探,主要还是市场作用,与限购无关,或者说关系不是十分密切.
其一,限购前期楼市照样疯狂,为何后期就不行了?同样是限购,为何杭州楼市前期照样火爆,日成交量是目前的两倍,而到了去年中后期就急速下滑?显然,限购不是导致楼市低迷的主因.
其二,楼市黄金十年基本上满足了中国城市化需要.换句话说,当前的房子已足够多了,完全可以满足当下老百姓需求.目前城镇居民平均拥有住宅面积为33 平方米,这个数字还不包括未成交的.
其三,前期楼市的疯狂基本透支了中国老百姓的购买力,可以说提前消化了老百姓购买力.对当下的库存,老百姓基本无力再购买,或者说,需要假以时日,让老百姓继续积累新的购买力.
其四,当前,严格执行八项规定等大环境,显然不利于楼市继续向上.一方面,八项规定在一定程度上削弱了公职人员的购买力,另一方面,随着不动产登记制度的实行,会加速一批二手房的大量抛出,客观上增加了楼市供给.
其五,对楼市影响最大的是资金面支持,尤其是放贷是否充裕,而目前的货币政策不支持楼市飙升.
最后,从济南、呼和浩特等放开限购的效果看,基本与限购前没啥两样.
最终,笔者以为,当前杭州楼市处于供大于求状态,并且这种态势可能需要持续很长一段时间.
因此,笔者以为,各界对放开限购不要抱以太高的预期,不过,开发商可借这次限购放开的东风,加大促销力度,加快销售进度,尽快完成去库存任务.切不可奢望楼市会回到以前疯狂火爆的状态,而以为奇货可居.
（作者为区域经济研究青年学者）
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