有关房价和地价相互关系的实证——基于上海、南京、杭州、宁波数据的检验毕业论文写作资料-论文写作网

简介:关于对写作地价房价论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文地价房价论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。

地价房价论文范文

[摘　要]　通过对上海、南京、杭州和宁波房价和地价进行Granger检验,其结论是：上海市和杭州市房价和地价在长期内均衡稳定互为因果关系,但是,短期内上海房价与地价因果关系不明显.南京市、宁波市房价和地价则在长期内不均衡稳定,即无因果关系,而短期内杭州、南京、宁波房价均是地价变化的原因,地价却不是房价变化的原因.在短期内,四座城市地价变动均不是房价变动的原因,而主要因素应该是投机和外来购房群体等因素可能是推动房价迅猛上涨,即“需求拉动型”的作用更加明显.

[关键词]　房屋销售论文范文指数；土地交易论文范文指数；Granger因果检验；误差修正模型

[中图分类号]　F293.30　　　　[文献标识码]　A

近年来,我国房屋销售论文范文持续走高,房价问题已经不仅仅是一个经济问题,高房价也成为一个相当严峻的社会问题、政治问题,它既与人民生活息息相关也关系到国家的长治久安和和谐社会的构建.在房地产领域理论研究热点问题中,房价与地价之间的关系问题一直是争议较大的热点,是房价影响地价,还是地价影响房价?理论界有两种截然不同的观点：一种是“成本论”,从供给的角度来说明,地价决定房价；另一种观点是“需求论”,从需求的角度来说,住房需求引致土地需求,地价上涨是由于房屋需求增加.

成本论的理论依据是很明显,土地是房地产开发中必不可少的且十分重要的投入要素,土地论文范文必然是房地产论文范文的重要构成部分.作为供给方的开发商,总是先获得土地使用权,然后才能开发和经营,即先形成地价,进而产生房屋的建设成本,形成房地产的成本论文范文(含合理利润),再由市场供求关系形成交易论文范文.

需求论从需求角度分析,认为是市场对房屋的需求而提高了房屋论文范文,刺激了房地产的开发,从而引致土地需求,由于土地是有限的不可再生资源,导致土地论文范文上涨.正如李嘉图(D论文范文idRicardo)所说：“不是因为地租上涨才导致谷物论文范文上涨,而正是谷物论文范文上涨才使得地租增加的”.

两种观点都有自己的理论依据,本文选择长三角地区一线和二线城市中比较有代表性的四座城市,通过对上海、南京、杭州和宁波房价与地价进行计量检验入手来识别四个不同城市房价和地价的相互影响关系.在研究房价地价关系时,采用国家统计局公布的房屋销售论文范文指数和土地交易论文范文指数来代替绝对论文范文.以指数来代替绝对论文范文的好处是“同质可比”消除了诸如地理位置等特殊因素的影响.但该指数体系的编制是以上年同季度指数为100得到的本季度指数,各季度都有不同的基期,因此在使用之前,首先将各季度数据按环比指数与定基指数的关系进行转换.本文采取的数据是2000年3季度至2009年4季度上海、南京、杭州和宁波四市的房屋销售论文范文指数和土地交易论文范文指数,然后近似调整为以1999年第3季度为基期的定基指数,hp和ld分别代表调整后的房价指数和地价指数,则房价指数与地价指数之间的关系如图：

在定量分析之前,从图中可以看出,四城市房价和地价曲线确实存在着互动关系：上海市房价和地价则呈现持续上涨的态势,2003年以后,增速明显加快,但2005年国家加强地产市场宏观调控以后,房价和地价上涨趋势受到一定程度的抑制.南京市房价和地价上涨相对平缓.杭州市和宁波市房价总体上来说都趋于上涨,而地价则是高速上涨,并且波动性较大.

一、研究方法介绍

Granger因果关系检验是研究两个变量是否存在因果关系的常用方法.对于两个时间序列过程xt和yt,如果xt的滞后项在yt的预测中有帮助,那么我们就可以认为xt是yt的原因,yt是xt的结果.误差修正模型(ECM)是一种具有特定形式的计量经济模型.其基本思路是：若变量间存在协整关系,即表明这些非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的,而这种长期稳定的关系时在短期动态过程的不断调整下得以维持.进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性,否则可能会出现虚假回归问题.因此在进行格兰杰因果关系检验之前首先应对各指标时间序列的平稳性进行单位根检验(unitroottest).常用增广的迪基—富勒检验(ADF检验)来分别对各指标序列的平稳性进行单位根检验.本文的具体研究步骤是：先做单位根检验,看变量序列是否是平稳序列,平稳序列是指时间序列的统计规律不会随着时间的推移而发生变化.若平稳,可构造回归模型等经典计量经济学模型；若非平稳,进行差分,当进行到第i次差分时序列平稳,则服从i阶单整.例如一阶单整序列是指经过一次差分后非平稳序列变成平稳序列,二阶单整序列则是指经过两次差分后非平稳序列变成平稳序列.若所有检验序列均服从同阶单整,可构造VAR模型,做协整检验,判断模型内部变量间是否存在协整关系,即是否存在长期均衡关系.所谓的长期均衡关系是指在长期内存在房价和地价的某种线性组合,此时则可以构造误差修正模型,求解出此线性方程.如果不存在协整关系则进行Granger因果检验,检验变量之间“谁引起谁变化”,即因果关系.

二、实证分析及结论

(一)时间序列的平稳性检验

所谓时间序列的平稳性,是指时间序列的统计规律不会随着时间的推移而发生变化.比较常用的检验时间序列平稳性方法是ADF检验(Augmented Dickey - Fuller Test).对房价指数(HP和地价指数(LD)分别进行平稳性检验,ADF检验得出数据如表1：由表1可以看出,四城市房价和地价都是非平稳时间序列,也就是说随机序列的统计规律随着时间的位移而发生变化.但是经过差分处理后,上海房价和上海地价都是二阶单整序列,南京、杭州与宁波的房价和地价则是一阶单整序列.这表明经过差分处理后四城市的房价和地价是平稳的时间序列,可以进行下一步协整性检验.

(二)时间序列的协整性检验

所谓协整,是指多个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的,即表明这些变量间存在着长期稳定的关系.常用的检验协整性的方法是Johansen(约翰森)协整检验,通过Eviews软件检验可得数据如表2：

通过Johansen协整检验可知,5%的显著性水平下,上海和杭州房价和地价之间存在着协整关系,而南京和宁波的房价和地价不存在协整关系.这说明上海市和杭州市房价和地价两个变量之间存在某种线性组合式平稳的,因为上海市和杭州市的房价和地价具有协整关系,对这两座城市的分析应该采用误差修正模型分析方法.而南京市和宁波市的房价和地价不存在协整关系,对于不具备协整关系的变量则应该采取Granger因果关系检验的方法.

1.对上海和杭州采用误差修正模型分析

建立误差修正模型：点击Quick键,选择EstimateVAR功能,在VARType中选择VectorErrorCorrection,其他选项不变.点击OK,得上海、杭州向量误差修正模型关系如下：

ΔHPsht 等于 1.46+0.09ΔHPsht-1+0.24ΔHPsht-2+0.26ΔLDsht-1-0.13ΔLDsht-2-0.12e1 (1)

ΔLPsh 等于 4.66+0.22ΔHPsht-1-0.79ΔHPsht-2+0.14ΔLDsht-1-0.57ΔLDsht-2+0.82e2 (2)

杭州房价与地价的关系如下：

ΔHPhzt 等于 1.46-0.15ΔHPhzt-1+0.36ΔHPhzt-2-0.03ΔLDhzt-1-0.02ΔLDhzt-2-0.35e1 (3)

ΔLPsh 等于 32.28+2.1ΔHPhzt-1-0.95ΔHPhzt-2+0.13ΔLDhzt-1-0.76ΔLDhzt-2+2.19e2 (4)

2.对南京和宁波采用Granger因果关系检验分析

对南京和宁波选取不同的滞后期做Granger因果关系检验结果如表3：

通过误差修正模型和Granger因果关系检验可以发现：

上海市房价与地价之间存在着长期均衡关系(因为协整),二者相互影响,在长期内具有Granger意义上的因果关系；而在短期内从方程(1)中检验短期影响的HP变量各滞后期差分项系数不显著,说明上海市地价LP对房价HP短期影响很小.方程(2)中检验短期影响的LP变量各滞后期差分项系数不显著,说明上海市房价HP对地价LP短期影响很小.

杭州市房价与地价之间在长期内同样具有Granger意义上的因果关系；同理在短期内杭州市地价LP对房价HP短期影响很小.但是方程(4)中检验短期影响的LP变量各滞后期差分项系数是显著的,说明杭州市房价HP对地价LP存在短期影响.

南京市房价和地价因为没有通过协整性检验,所以不存在长期均衡关系.通过Granger因果关系检验时得出的结论是：在滞后期较短(1-4)南京市房价变化是地价变化的原因,而地价变化却不是房价变化的原因；而滞后期较长(>,5)时,房价变化与地价变化则具有独立性.

对于宁波市来说同样,长期内宁波市房价和地价不存在长期均衡关系,而短期内,仅仅在滞后期为1时宁波市房价变化是地价变化的原因,地价变化也是房价变化的原因；滞后期稍长则房价变化和地价变化之间具有独立性.

三、原因分析

在短期内,南京、杭州、宁波城市房价变动均是地价变动的原因.这是因为房屋销售市场是整个房地产市场的主导市场,反映在论文范文变化上,由于房地产论文范文过去没有一个市场均衡论文范文,市场有一个寻找论文范文的过程,首先是房价变化,然后才是地价的变化,即短期房价是地价变化的原因.

在短期内,四座城市地价变动均不是房价变动的原因.这则可以解释为投机和外来购房群体等因素可能是推动房价迅猛上涨的主要因素,即“需求拉动型”的作用更加明显.并且虽然土地的自然供给是缺少弹性的.但是,对特定用途的土地而言,其经济供给是具有弹性的,某类土地论文范文的变化必然会使得土地资源在不同土地用途之间重新分配,从而引起各类用地供给量的变化,因此短期内地价变动不是房价变动的原因.

短期内房价变动对地价变动随滞后期的变化而变化、长期内上海市和杭州市房价和地价存在稳定的均衡关系,而南京市和宁波市则不存在稳定的均衡关系.在长期内上海与杭州房价稳定均衡而南京、宁波则不稳定均衡的原因：一是相对于南京、宁波而言上海、杭州属于相对成熟的市场,南京、宁波则处于起步阶段.地方政府认识楼市的不足或故意不到位、基础建设还在起步阶段需要大量建设以及从一线城市挤压和抽出的部分资金共同导致了房地产市场的不稳定.二是房地产市场是一个地区性市场,不同城市的房地产市场由于受多种因素的影响而表现出较大的差异性,房价和地价的关系表现出很强的区域性.对于城市房价与地价的关系不仅仅要从其内在相互关系入手更不能忽视分析城市的外在条件,比如城市经济发展水平、居民可支配收入水平、城市人口数量和结构对市场需求的影响地区的城市化进程、投机程度、城市定位等等.

近期国务院颁布一系列针对性强、精确度高、调控力度大各部门协调作战的控制房价政策,对房地产市场的影响也是立竿见影的但不难看出此次新政的出台旨在打压投机炒楼需求,也就是控制由投机因素而虚高的房价.通过以上分析的不同城市房价和地价的关系可以推测：其一,对于长期内房价和地价存在长期稳定关系的城市而言,譬如上海和杭州,政策的实施会导致短期内会投机者将选择撤离,自住者则选择观望,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房.但是长期内房价是由供给成本决定的,政策的出台难以抵挡长期内房价上涨的趋势.其二,对于长期内房价和地价不存在均衡稳定关系、短期内房价是地价变动原因的城市而言,例如南京和宁波,控制住房价的上涨也就有力的控制了地价上涨,但是并不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题.尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革,建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策.