有关价值链视角下的物流地产资产经营风险毕业论文写作资料-论文写作网

简介:关于本文可作为物流地产方面的大学硕士与本科毕业论文物流地产论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。

物流地产论文范文

据仲量联行预测,2010年中国物流行业产值将达12000亿元.国内物流业的快速发展产生了对物流基础设施的巨大需求,从而带动了物流地产业的蓬勃发展.在中国政府鼓励资本投向物流领域政策的引导下,大批外资企业进入中国物流地产市场,如国际物流地产巨头普洛斯在我国十几个城市建成几十个物流园区,澳大利亚著名的投资机构麦格理集团在我国已经建成并运作了多个大型的物流中心项目；美国工业地产开发商安博置业有限公司、新加坡的丰树信托投资基金等国外机构也都在我国开始了物流地产的投资活动.国内的诸多企业如和记黄浦、珠江地产、富力地产、恒大集团等也纷纷在物流地产领域投资拿地,相继投入其中.中国物流与采购联合会的调查表明,2006年我国在建和运营的物流园区已经有270多个,截至2007年底达300多个,2008年达到475个并呈持续增加趋势.与当前物流地产热形成鲜明对比的是,我国物流园区平均空置率比较高,物流地产的资产经营风险已经显现.

物流地产的资产经营风险

从静态来解读,物流地产属于工业地产的范畴,是开发商投资开发的物流设施,比如仓储中心、配送中心、分拨中心等,投资商可以是房地产开发商、物流商,也可以是专业投资商.现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体.同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应.因此静态角度的物流地产就是指物流设施,其实质就是资产.

从动态来解读,物流地产是由一系列价值活动组成的一个过程,是开发商整合政府、社会、利益相关者以及其他组织等各种资源,开发建设物流基础设施,交付客户使用并提供专业服务的过程.在实际运行中,这个过程包括开发商进行项目决策、项目融资、项目策划、规划设计、项目管理、招商销售以及物业资产经营等一系列价值活动.从价值链角度看,物流地产有着独特的开发模式以及价值活动.比如通过提高容积率、采取预售方式,住宅地产在相对较短的时间内就可以获得巨额回报,而开发物流地产则主要是通过未来的成长带来长期的稳定回报.开发住宅地产时,开发商最关心的是如何尽快卖完自己的房子,而物流地产开发则主要通过招商引资实现收益,其主要收益是在开发之后的物业管理过程中.

资产经营属于物流地产项目开发的“售后服务”阶段,是非常重要的环节.一般住宅地产销售完毕资金回笼,就意味着开发结束,而物流地产项目具有长期经营的市场需求,不可能通过一次性的销售或者招商获得巨额回报,前期巨大的开发成本需要通过招商或其它经营方式获得长期的利润,在长期经营中实现资产增值,所以物流地产项目建成非但不是开发过程的结束,恰恰是资产经营的开始,这正是风险所在.

物流地产公司排名:嘉民全球纵览_物流_仓储_工业商业房地产

这要求开发商不仅要把建成的物流设施作为物业进行管理,为客户提供满意的物业管理服务,而且要把其当作资产进行经营,在项目决策阶段就需要进行物业资产经营方案制定、决策、评估,选择,在后期进行方案的实施,在实施过程中再次修正完善.物流物业有两种基本经营模式,通过销售可以一次性实现收入,通过招商可以获得长期稳定的收益,如何在二者之间进行选择就是对资产经营能力的一种要求.而且二者还可以进行组合,包括整体出售、整体招商、出售招商混合、出售自营混合、招商自营混合、出售招商自营混合等多种经营方式,资产经营方案的制定不仅需要综合考虑外部的市场需求、政府规划、周边环境,还要考虑内部的资金状况、自身特长、等各方面因素,这些都是资产经营需要考虑的内容.

物流地产除了获得租金收入外,还要通过为企业提供专业化的解决方案和增值服务,获得高端运营收入,这也是资产经营的核心内容.物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房,更重要的是引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务.

资产经营风险的驱动因素

与物流地产开发过程对资本的大量需求相比,目前我国物流地产开发商单一的融资渠道就显得力不从心.我国国内的资本市场发展不充分,房地产证券化发展也比较缓慢,除少数上市公司以外,绝大多数开发商对银行信贷的依赖程度较高,而自有资金所占比重相对过少.融资渠道过于单一,大部分资金来源于银行贷款的融资手段,一旦遇到国家金融政策调整,融资方式和条件将发生重大变化,势必会增加开发和经营的资金成本,甚至造成资金链断裂,使得资产经营活动难以为继.

有的开发商始终采取“先开发后招商”的方式,项目策划滞后,破土动工后才考虑如何招商,招商之后才发现经营困难.更有甚者,有的开发商为了缩短开发周期,直接从项目决策进入项目施工阶段.缺乏专业的市场研究和商业策划,没有明确的市场定位和目标客户,还远远谈不上对后期资产经营的思考.

项目策划缺乏跨专业协同.物流地产项目涉及地产开发、资产经营以及物流管理等多个专业领域,项目策划需要跨专业整合.有的开发商缺乏物流专业经验,物流设施的使用功能无法满足客户需求,从而给出租和销售造成了诸多问题.有的开发商最初仅仅将自己定位在地产开发商上,在策划时没有为以后的资产经营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位,致使项目建成后为满足客户的要求大幅度改造物业,造成资产严重浪费.

与后续资产经营相比,开发商一般更关注招商环节的收益.在收入、成本、利润、进度等短期目标的影响下,开发商容易变得急功近利,在“一卖了之”的经营理念指导下,尽可能缩短开发周期.对于项目招商后如何进行资产经营缺乏考虑,项目招商与资产经营脱节.

风险防范

科学合理的项目决策是资产经营成功的前提.项目决策包括进行项目寻找、价值研判、可行性分析、项目谈判、签定合作协议、取得项目或土地的一系列过程,任何一个环节不可或缺.开发商必需组织进行现场考察、地域和环境分析、城市规划及发展预测、市政及配套条件的调查、市场的供给和需求分析、市场定位和预测、各种经济指标的测算等大量的调查、论证工作,在充分调研市场及掌握项目本身情况的前提下,完成可行性分析报告,作为决策的依据.

可以毫不夸张的说,所有物流地产的成功项目无一例外的都是项目融资的典范,物流地产从前期决策拿地,到规划设计,项目管理以及后期的物业经营管理,整个开发过程需要持续投入大量资金,仅仅依靠自有资金显然是不够的.这需要拓展融资渠道,以较小的自有资本运营较大的开发资本链,为开发项目提供足够的资金支持和财务保障,规避融资困难带来的资产经营风险,获得预期收益.

项目策划是物流地产开发商获得项目或土地后,根据初步可行性研究、地块属性、市场调查和预测提出项目定位、项目分期等总体构思,对项目的运作方式、项目组织结构、资金计划、投资效益分析等方面进行分析、提出建议和计划,同时要进行周密的市场调研,分析目标市场以及目标客户群,根据客户的需求进行开发.项目未动,策划先行,策划必需在前期就完成,同时在策划方案制定时要整合不同专业领域的专家意见和建议,保证策划方案的专业性和可操作性,降低资产经营风险.

项目招商不仅要按照前期策划的一贯思路进行,而且要考虑后期的资产经营需要,如普洛斯在招商环节能以很快的速度找到好客户把物业填满,以其认可的租金租出物业,尽可能实现长期的租用.这不仅得益于其所管理的全球客户网络与市场网络,而且得益于策划、招商以及资产经营的通盘规划,从而能有效控制资产经营风险.

总结：本论文可用于物流地产论文范文参考下载，物流地产相关论文写作参考研究。

物流地产公司排名引用文献: