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文／丛力
10月10日,国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,在调整的143项行政审批项目中,商品房预售许可审批位列其中.也即是说,今后,县一级的房地产管理部门也有权审批商品房预售证了.这一变动的美其名日“更多赋权地方政府,让行政效率更高”.但事实却是：已经有一些开发商暗自高兴,认为能够更方便地取得商品房预售证.
预售权下放的风险
对于一直未间断同论文范文的严控楼市的调控政策博弈的地方政府而言,商品房预售审批权力的下放,无疑暗含了调控政策的变相妥协与放松,在“土地生财”依然是大部分地方政府财政主要收入来源的现状下,不排除一部分地方政府为了吸引投资,促进地方短时经济而模糊如今已经门槛很低的预售审批标准,带来更为可怕的风险.
比如开发商自有资金比例的问题.目前的自有比例是不得少于30%.而往往即使在现在,依然有部分地方,其开发商可以享有种种优惠政策,自有资金比例不足30%亦可.自有资金比例越低,意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款,从而建设更多的楼盘.但这样一来,房地产建设的风险大大增加.在我国房地产市场上,由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜.
而在笔者看来,目前在中国,商品房预售制度已基本沦为房地产企业的融资掘金工具.最好的方式是取消商品房预售制,而不是其审批权力的继续下放.虽然目前取消房地产预售制度条件还不成熟,但这一制度未来走向消亡是其必然趋势.此前,中国社科院经济学马光远博士更是表示,现在是取消预售制度的最好时机.
预售制度的关键缺陷
中国这些年虽一直在完善预售制度,但还有很多关键环节仍存在较大缺陷.
比如在付款方式上,我国是一次性付全款或者首付款给开发商,而且银行贷款在审核通过后,也一次性打入开发商账户,而此时房子还在图纸上呢,房屋质量、开发商实力、进展程度等等都没有根本性的有力保障；而在德国,购房者也可以根据房屋建造进展程度的不同而分批预付不同额度的款项,甚至还会规定房屋价款的10%在交房后3-5年内付清.
再如“专款专用”方面,美国为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目,购房者交付的定金会被存放在开发商的*律师事务所负责管理的托管账户上,直到正式交房的时候,开发商才能拿到这笔资金.而我国整体上没有统一严格的预售金监管制度,并且在申请贷款及获得付款上,开发商无论资金实力、质量品牌的优劣,都会获得相同的待遇.这厢房子还在图上呢就卖得热火朝天,而开发商迅速回笼了资金后,往往会投资到下一个热点上,或去重新拿地.这已经是目前整个地产业预售“显规则”.在我国,预售制度已经是开发商主要的融资工具之一了.预售制度的完善
但是,虽然弊处多多,面对眼下房地产市场的现状,商品房预售几乎占据整个江山,现房销售的比例很低.加上目前严格调控的地产市场的压力,此时取消预售房制度对地产业几乎是致命一击.自调控以来,许多地产企业资金链条如履薄冰,此时再掐断目前越来越倚重的“预售融资”这一渠道,无疑将使得众多中小企业直接死亡,即使对于资金雄厚的央企也是很大的影响.而对于市场,商品房的供应方面无疑将减少或延迟,供求关系亦将影响目前的调控成效.
开发商预售许可证查询:调控下的楼市·聚焦预售资金监管：开发商抢办预售证欲“逃脱”监管
因此,不少业内人士针对此,早就提出解决方案,允许预售房制度在过渡期内完善资金监管和信息披露等,然后再逐步取消预售房制度.这样可以提高地产商的准入门槛,让有实力并有能力承担责任的地产商引领房地产市场,把没有实力、不注重品牌、只注重盈利的地产商逐渐淘汰出局,只有进行优胜劣汰,才能从制度的源头上保证质量和安全,维护消费者的权益.
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