《房地产设计阶段成本管控和成本优化》
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【摘 要】房地产项目是否取得合理的利润,企业是否能在激烈的竞争中生存,项目成本的管控对房地产企业的运营至关重要,设计阶段的工作和决策对项目建造成本影响最大,作为各专业设计的源头——建筑设计是成本管控的重中之重.本文从建筑设计阶段切入,阐述了房地产项目成本管控的对策和要點,以供参考.
【关键词】房地产;建筑设计;成本管控;对策和要点
【中图分类号】TU201
【文献标识码】A
1.引言
随着社会经济的不断发展,房地产工程项目也在不断扩大.由于房地产工程项目设计阶段的成本控制在很大程度上决定着发展方向,因此,在房地产工程项目设计阶段中,应当注重成本控制水平的提升,使整体成本控制更加科学化、规范化.因此,为了更好地顺应当前社会经济发展,就需要建立更完善的成本控制制度,提高成本控制的精确度,进而使整体成本处理更加明确.然而,在实际应用中,仍然有很多房地产工程在项目设计阶段并没有结合自身实际发展情况做好成本控制,从而导致整体项目设计无法满足实际需求.本文分析了当前房地产工程项目设计阶段的成本控制应如何规范化,并对房地产工程项目设计阶段如何提高成本控制水平提出了具体策略.
2.建筑设计阶段工程造价成本控制面临的问题
2.1 工程预算不合理
工程预算不合理由多种因素导致,在工程预算中,相关预算工作人员带有很多主观意见,决定着工程预算的质量水平.工程预算不合理会带给工程建设很多不必要的麻烦.首先,建筑工程资金的投入是根据预算结果来进行的,如果在工程的建设过程中发现投入资金不足以支撑工程完工,相关人员一方面会继续需求资金投入,另一方面也会以牺牲工程建设的质量来压缩后期成本的投入.无论是哪一方面,都会在不同程度上干扰工程建设甚至拖垮工程建设.其次,如果不及时追踪市场变化,了解整个工程建设的整体规划以及各项材料的指标,那么所作的预算也是不合格的.因为市场并不是一成不变,需要有一个对于市场的追踪与预测,这样才能做好预算工作.
2.2 限额设计与价值工程的敏感点不足
在设计阶段,平衡好限额设计与价值工程是反映设计单位水平与项目落地品质好坏的衡量标准之一,单方面的强调某一方面都不能使得设计方案的价值最大化.紧扣限额设计：在设计阶段注重方案阶段的设计限额指标而忽视了后期运营维护成本与支出;紧扣敏感点：强调价值功能的提升,大量采用新技术、新材料、新工艺,重点突出即时效果与展示性,无形中造成成本提高,突破限额设计.
2.3 相关人员对于建筑设计阶段的工程造价成本控制缺乏重视
当前的工程造价成本控制应该贯穿于建筑工程的整个环节,但是仍有相关企业对于建筑设计阶段的工程造价成本控制缺乏重视,使得其该阶段的工程造价成本控制呈现出混乱的状态.
3.建筑设计阶段工程造价成本控制策略的探讨
3.1 强化限额设计指标与投资估算的管控
限额设计与投资估算是房地产开发组织、规范设计单位有效构建建安成本的展开导向,以限额设计理论为指导,推进项目目标成本控制体系.有效的限额设计与投资估算,需要明确限额设计的管理工作,不仅仅只是设置限额设计指标;有效的限额设计与投资估算,需明确限额设计管理的关联部门及工作内容,限额设计不仅仅是设计管理部门或成本管理部门的工作,其他部门也要负责和配合限额设计的相关工作;有效的限额设计与投资估算需明确限额设计的制度、流程、标准、依据.明确项目的投资估算对项目的全方位推进具有统筹意义.促使项目全员提前明确目标、梳理节控意识;促使项目全员参与设计阶段的责任成本管控与提升的主动性;促使项目的各业态与各专业的限额指标的确定,及时做到纠编与调整.
3.2 形成成本与设计人员的沟通机制,联合确定各项指标目标成本
设计人员注重顾客需求和产品质量的同时,也应关注产品成本、主材的,加强成本意识,在方案评选过程中应注重成本测算的权重.成本人员应提前进入设计阶段尤其是规划和建筑方案研发阶段,不仅要做好施工阶段的成本测算,更应做好设计阶段,甚至拓展阶段的成本测算.逐步形成目标成本动态化.做好成本信息收集工作、实时更新主材及部品的信息,为设计人员提供实时的成本测算,协助建筑方案的确定.
3.3 以智能化提高成本控制管理
在当前时代中,房地工程项目设计阶段的成本控制也应该朝着智能化方向发展,不断完善当前时代中内部成本控制管理的信息化建设,使成本控制能够符合当前时代中房地产项目建设的具体需求.在辽宁省某房地产工程项目设计中,其通过搭建成本控制管理中心实现了多方面的信息收集和整理,并以此来完善成本控制工作,提高了该房地产项目的成本管理效率.该房地产工程项目以成本控制管理中心优化了整体管理模式,使成本控制更加规范.同时,该房地产工程项目利用成本控制管理中心有效降低了设计阶段资金链断裂风险发生的概率,完成了内部资源整合,切实提高了该实际资金利用率.在以成本控制管理中心完善成本控制管理体系的过程中,能够使房地产项目设计极端财务部门的支出信息共享,通过共享系统构建技术与集成管理技术完善管理体系,可以使项目设计阶段的资金规划更加完善,最终提高该房地产工程项目设计阶段的成本核算水平.
结语：
当前人们对于建筑工程的要求越来越多,建筑工程的规模与数量随着时代的发展也呈现出上升的趋势.在建筑设计阶段,平衡好经济因素与技术因素的指标,在保证产品质量与功能性的同时,也要注重企业所取得的最终经济效益.
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