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摘要近年来,国家供给侧改革调控了经济发展方向,这对房地产行业高增长造成了挤压.通过近3年政策调控以及对后续调控的预判,可以断定不会出现1993—1995年的房地产业硬着陆,但也不会任其不良发展.因此,中小房地产公司应认识到其中隐藏的危机.本文从宏观和微观、财务和经营角度分析当前房地产行业面临的状况,通过总结分析中小房地产公司如何面临资金危机,理性认识并顺应国家政策调控方向,弱化融资依赖,选好项目强化主营,提高周转率.

关键词中小房地产资金运营管理

一、当前中小房地产公司的基本状况

(一)内部环境

房地产业虽是民生行业,但也是资金集中行业,资金实力是项目安全和公司做大做强的保障.中小房地产公司与较成熟的大型地产公司相比,在组织形式、管理制度、企业文化、筹资能力、人才储备等方面都是非常有限的,在面临竞争及抗风险能力方面也较弱.因此,大部分中小房地产公司管理比较粗放,对新项目普遍做个可研报告或预算就上马（甚至连可研报告或预算都不做,仅粗算几个重要数据预计盈利就立项开发）.然而,可研或预算都是从盈利及总预算的角度对流量进行分析,较少从资金的投入方案、时点、安全需求、产出（销售）等方面进行分析和过程控制,这样的运作模式是有缺陷的.房地产项目是具有资金投入大、项目周期长、预售反投、项目融资等特征,与其他行业不同,受国家（或地区）产业经济调控、信贷政策、竞争程度等外部影响较多.因此,中小房地产公司要生存发展,就必须要有清晰、可实现的资金控制计划,避免因缺乏科学、系统的论证草率投资新项目,使之陷入运营困境.

(二)外部环境

在起步资金充足的情况下,房地产入行门槛是相对比较低的,为此,大量初涉地产的公司抓住了行业发展高速期,效果较好.但是,根据国家统计局数据,2019年底我国大陆人口为140005万人,2019年净增长400多万人,最近10年才增长4.5%,人口增长几乎停滞.同时,全国平均城镇化率已超过60%,2016年底全国城镇人均住宅面积达到36.6平方米,至今仍在增长.

从上面数据可以判断,全国已基本解决居民改善住宅的需求.但投机、炒房、囤房等行为推高了房价,拉长了行业高速增长周期.虽经过2008年金融危机,每3～5年周期性松紧调控,安置调节廉租房,但并未得到有效控制,以至于出现房价高、存量高、同质化严重、空城增多、热点城市交通问题突出、政府财政过度依赖房地产、地产经济增速高过整体经济发展等问题.因此,国家从2015年开始进行了供給侧改革,要求经济、产业转型,压缩钢铁、煤炭、地产等行业产能.2017年,再次强调“房屋是用来住的,不是用来炒的”,要求回归房屋实质.房屋作为不动产,已完成居住和城市布局的国家层面目标,所以房地产业必须转型服从于国家整体经济发展的轨道.

由此断定,政策调控不会放松,产业发展空间持续变窄,黄金白银时代将不会再出现,黄铜时代也不会长久.虽然不会“一刀切”快速解决问题,但通过长期的金融政策、土地供给和其他调控,可取得其效果.这种系统性的调控,使所有公司都不同程度受到影响,相比较,中小房地产公司影响最大.尤其是金融政策影响使其融资困难,或通过非金融渠道付出更高的成本,使资金短缺风险等不可控制.

二、投资立项分析

不管房地产项目有多大,不管项目融资渠道是何种形式,项目资金流入与流出必须匹配.举个简单的例子：假设项目总收入净利率为14%,项目预售前期投入为总收入的40%,每隔两年投入一个新项目,投资金额相同（指标基本合乎实际情况）.

从表1可以看出,正常情况下,3个项目销售完毕产生的净流入才满足第4个项目的前期投资.在前3个项目尚未完工,销售不理想,自有或贷款资金不足的情况下,若贸然投资第4个项目,会导致风险快速增长,除非行情好,利润大幅增加.更何况前3个项目之间都要相互拆借资金,具有相当的风险.

此例可清晰得出：一是两个项目连续投资间隔时间越短,资金缺口越大,使用杠杆资金,产生财务风险.二是应抓住项目运营的核心,通过顺畅的销售来保证资金流入,从而匹配资金流出.三是预售行为本身就是最好的融资工具,通过预售完成本项目建设,加上适度的外部融资以保障项目安全,但预售和外部融资往往被滥用于疯狂的项目扩张,导致其中一个项目出现重大危机时整个体系运转失灵.