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曹晓炜
（南通市房屋产权监理登记中心）
公建配套用房权属是社会普遍关注的热点问题,事关房地产开发经营企业建设公建配套用房的积极性,事关住宅小区环境质量的提高,最终关系到和谐社会、和谐社区的建设.
一、现状
C—l公建配套用房现状
公建配套用房主要是指住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施,包括配套基础设施用房及配套公共服务设施用房,按我市目前公建配套用房具体使用情况,我们又将公建配套用房大致分为物业用房、经营性公建酝套用房及非经营性公建配套用房等三类.其冲,非经营性公建配套用房是指以配套基础设施用房为主、按规划用途应当移交给相关公共事业管理部门的用房,如变电室、公厕、垃圾转运站等；经营性公建配套用房是指以配套公共服务设施用房为主、可在日常使用过程中获取经营收益的用房,如幼儿园、会所、市场等.
(二)公建配套用房权属登记现状
《物权法》、《房屋登记办法》实施后,公建配套用房权属再受利益各方重点关注,登记申请明显增加.由于相关法律法规滞后,绝大部分公建配套用房,属登记无依据,登记工作局面无法打开.表现在．
1.登记范围狭窄
公建配套用房登记中,较为明确的是根据《物权法》等将物业用房登记在全体业主名下,根据我市出台的政策将居委会用房、社区用房登记在所属街道办事处名下.除此之外,其他经营性公建配套用房及非经营性公建配套用房权属登记无法律及政策依据,无法纳入正常业务登记范围,基本都是根据提交的申请登记资料情况进行个案处理.
2.登记效率低.
首先,效率低表现在申请多而受理少；申报材料多、调查取证多,使得众多申请被挡在门外,被受理的寥寥无几.其次,效率低表现在申请急而流程长；所受登记申请须经协商讨论、个案上报、层层审批、登报公示等漫长登记流程,与申请人迫切的权属登记需求形成鲜明对比.因众多申请无法得到及时有效处理,导致会所、幼儿园、酒店等一些具有较高经济与使用价值公建配套用房权属状态模糊,经常成为业主与开发经营企业争夺的焦点,很多产权纠纷因此而起.
二、原因
(一)法律依据不充分.
《物权法》第73条及《物业管理条例》明确物业管理用房归全体业主共有；我市出台的一些政策仅明确了居委会用房、社区用房产权移交给所属街办.除此之外,其他公共场所、公共设施的权利归属并无明文法律规定.
(二)范围界定不明确.
首先,虽立项批文提及公建配套用房名称、规划许可证出现公建配套用房用途,土地证常出现公建配套用房土地使用性质,但未有法律法规界定公建配套用房范围.尤其是《物权法》考虑公建配套用房的多样性、复杂性而未给出明确定义,仅称其为“其他公共场所、公用设施”.在此情况下,《房屋登记办法》也未给公建配套用房准确定位.其次,虽已给出公建配套用房粗略定义,但界限模糊；且公建配套种类繁多,难以涵盖；因此,难以采用适当方法分类界定.
(三)配套措施不到位.
在法律、法规缺失情况下,相关部门试图通过当事人约定方式解决一些矛盾.建设部的《商品房销售管理办法》就规定商品房买卖双方即开发企业和购房人可通过约定明确公建配套用房权属.但是,开发企业为达到独自占有、使用、经营公建配套用房的目的,经常在合同订立时回避公建配套用房权属约定,使得该措施无法奏效.此外,项目立项、土地出让、用地审批、规划审批、预售许可等各环节,亦未对公建配套用房权属进行一些探索性及有意义的规定或约定.
三、解析
为有效解决难点问题,我们应合理运用现有政策,完善各环节配套措施,为后续权属登记打下基础.具体从以下几方面入手：
(一)合理界定公建配套用房范围.
首先,经调查发现,公建配套用房都是按规划来确定其用途的,且很多公建配套用房是按规划用途来确定其名称.其次,规划许可证及附页、规划设计要点等记载的规划用途基本涵盖所有公建配套用房.因此,可采用《城市居住区规划设计规范》来合理界定公建配套用房范围.根据该规范中的《公共服务设施项目分级配建表》（后附）,公建配套用房主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他等八大类公建配套用房及所属各小类.
(二)合理确定权属界定原则.
为有效提高开发经营单位积极性,适当减轻住房消费者负担,提高公建配套用房经济价值和使用价值,根据上述公建配套用房的范围及分类,我们可按以下顺序合理界定其权利归属：
第一、合理确定产权移交范围.
首先,以经营性为主的公建配套用房产权,开发企业可不移交.其次,以公益性为主的公建配套用房产权,开发企业应根据相关规定或事先约定移交给业主、相关公用事业管理部门或者事先约定的投资方.再次,以公益性为主的公建配套用房产权,无规定、无约定或无其他投资方的,开发企业可暂不移交.
第二、合理确定权利归属.
首先,以公益性为主的公建配套用房,开发企业根据相关规定或事先约定将产权移交给业主、相关公用事业管理部门或者事先约定的投资方,产权登记在相应权利人名下.
其次,开发企业未移交的、以经营性为主的公建配套用房产权,按以下原则确定权利归属：
原则一,成本分摊.即根据公建配套用房投资成本是否计入商品房销售论文范文来确认其权利归属.其中,公建配套用房投资成本主要含建筑成本及土地成本.
原则二,面积分摊.即根据公建配套用房面积是否摊入商品房销售面积来确认其权利归属.其中,公建配套用房面积主要含建筑面积及土地使用面积.公建配套用房面积计入商品房销售面积的,公建配套用房产权归业主共有：公建配套用房面积未计入商品房销售面积的,公建配套用房产权可确定开发企业.
再次,因无规定、无约定或无其他投资方,开发企业可哲不移交的、以公益性为主的公建配套用房产权,按以下原则确定权利归属：
原则一,成本已计入商品房销售论文范文或面积已计入商品房销售面积的,公建配套用房产权归业主共有.
原则二,成本未计入商品房销售论文范文且面积未计入商品房销售面积的,产权可先登记在开发经营单位名下,但在预售许可取得后的一定年限内（如规定2年）,需按规划用途定向销售.预售许可取得后的一定年限内（如规定2年）,有相应公用事业管理部门进行收购的,产权转移至相应公用事业管理部门名下；预售许可取得后的一定年限届满后（如规定2年）,未有相应公用事业管理部门进行收购的,开发经营单位可在不改变规划用途情况下自由出售,产权转移至买受人名下.
(三)完善各环节配套政策措施.
第一、加强商品房预（销）售管理.
社区配套用房:深圳电视台《第一现场》采访深圳律协党委《物管条例》修订工作—公共配套用房需确权
首先,加强商品房合同管理.《商品房销售管理办法》第16条第8项之规定,房地产开发企业和买受人可在商品房买卖合同中明确公共配套建筑的产权归属.通过加强合同管理,充分运用约定手段,通过商品房买卖合同来明确公建配套用房权属.
其次,加强预售方案管理.开发经营单位的预售方案中应明确各公共配套用房权属,并在*预售许可时,送房管部门备案.开发经营单位取得预售许可后,应将预售方案在售楼处公示.
再次,加强预售许可管理.规划设计要点、土地出让或划拨条件中明确要求开发经营单位移交的公建配套用房,房产部门不得列入商品房预（销）售范围.
第二、加强各部门合作.
首先,在项目土地使用权出让或划拨前,由市规划部门和房地产开发行政主管部门对公建配套用房权属等事项提出书面意见,作为土地出让或划拨的依据之一.
其次,市规划部门在规划设计要点．国土部门在土地出让或划拨条件中明确住宅小区公建配套用房权属等事项.
再次,市规划部门对开发经营单位自行申报且不在《城市居住区规划设计规范》之列的规划用途,应在规划许可证及其附页中明确.
(四)登记规则
在明确以上原则基础上,我们在公建配套用房权属登记上,建议遵循如下规则：
第一、物业用房登记在全体业主名下,只登记、不发证.
第二、居委会（社区）用房登记在所属街道办事处名下.
第三、按规划设计要点、土地出让合同、预售方案之规定进行登记.
第四、按合同约定进行登记.
第五、按上述权属界定原则进行登记.
第六、历史遗留问题参照处理,并就登记事项进行公告.
总结：这篇用房配套论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
社区配套用房引用文献:
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