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王兴国西安建筑科技大学管理学院
[摘 要]随着人们对房地产研究的深化,价值链管理被引入到房地产企业中,并在此基础上,形成了比较完整的风险价值链理论.随着房地产业的日益繁荣,大量的资金在使经济加速发展的同时也带来了更大的风险和不确定性.本文在价值链的基础上对房地产企业投资过程的风险进行了深入研究.
[关键词]房地产投资价值链风险分析
一、引言
2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机.持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响.目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,
二、价值链理论
1.理论回顾
价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”.他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”.波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的, “价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的.”
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业.房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构.根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面；企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成.这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式.
根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1.
2.风险价值链
通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响.事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的.因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响.
所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程.由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义.
三、房地产投资风险识别
房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程.因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险.
(1)投资决策阶段.由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败.这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险.(2)建设前期.这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素.(3)项目建设阶段.这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险.(4)项目营销阶段.项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润；相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展.售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险.
房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示.
四、房地产投资风险评估
所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案.风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率.因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律. 风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性.
1.期望值
期望值E(X)．也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值.
式中：X -随机变量；
Xi一随机变量的第个取值；i 等于1,2,3,等．n
Pi一随机变量取x的概率.
从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出.实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度.该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大.
2.标准差
标准差SD(Standard Deviation),也记作σ,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度.它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度.
Pi一随机变量取Xi的概率.
标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度.一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小.标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大.
3.风险度的正态分布描述
期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低.因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度.如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述.
所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的.
价值链:价值链分析案例
正态分布的密度函数为：
式中：π,σ都是常数,则称随机变量x服从参数为μ,σ2的正态分布,记作N-N(μ,σ2).随机变量X的数学期望E(X),标准差SD等于σ.
4.房地产投资风险的综合评价方法
对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法.
层次分析法( AHP．the AnalyticalHierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法.这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法.尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合.
五、结论
本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述.房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法.风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法.
参考文献：
【1】迈克尔·波特：竞争优势【M】．论文范文出版社,2003
【2】李宝山：管理经济学【M】．北京：企业管理出版社,1997
【3】赵焕臣：层次分析法：一种简易的新决策方法【M】．北京：科学出版社．1996
【4】刘洪玉：房地产开发经营与管理【M】．北京：中国建筑工业出版社2008
总结：此文是一篇风险价值链论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
价值链引用文献:
[1] 价值链论文范文 关于价值链相关自考开题报告范文2万字
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[3] 价值链论文范文 价值链方面论文范文检索2000字
