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从去年伊始,雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务赴港上市,掀起了一波物企上市小.2020年,物业上市潮热度不减,兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘阳服务、正荣服务陆续成功上市.
分析人士认为,目前物管行业仍处快速发展期,集中度较低,预计物业板块上市潮仍将延续.此外,满足融资需求、降低负债率、寻求多元化发展等因素,也成为推动房企拆分物业板块上市的“动能”.
重量级机构现身物业公司股东榜
继7月份的上市潮后,最近一段时间以来,物业公司资本化动作频频.
10月12日,当代置业旗下物业公司第一服务控股启动在港公开招股.10月11日晚间,港交所披露信息显示,世茂服务、合景悠活相继通过了上市聆讯,2家公司分别为世茂集团和合景泰富旗下的物业公司.
随后有市场消息称,合景悠活10月12日开始为香港IPO评估投资者需求,发行规模为预计4亿至5亿美元,集资所得60%用于收购及投资;25%用于提升智慧服务系统;10%用于多元化增值服务;5%用于一般营运资金.相较合景悠活的募资金额,网传世茂服务的募集金额更大些,达到10亿美元,如果属实,这一募资体量或将与融创物业相当.
包括已结束公开招股的卓越商企服务,目前已有4家物业公司“蓄势待发”.据市场消息,卓越商企服务公开招股受到投资者热捧,超额认购约270倍,将于10月19日登陆港股.第一服务控股紧随其后,预计于10月22日在港挂牌上市.
值得注意的是,即将登陆港股的4家物业公司大都有重量级投资机构加持.卓越商企服务此次上市引入腾讯、京东、南方基金等9名基石投资者,合计认购金额约1.5亿美元.第一服务控股虽未引入基石投资者,但其股东榜中出现鼎晖投资、新龙脉资本等机构的身影,其中鼎晖投资管理的上海鼎晖耀家创业投资中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份.刚通过聆讯的世茂服务在启动港股IPO前,引入红杉资本中国基金及腾讯作为股东.目前,红杉资本中国基金与腾讯分别持有世茂服务5.332%和4.668%的股份.
物业公司上市潮仍将持续
资本的青睐与物业行业特性及港股物业板块的亮眼表现有密切关系.据悉,物业板块因其較高的成长性、确定性,在港股市场大受资金热捧,获得较高的估值溢价.
Choice数据显示,2019年初以来,股价一度涨逾1倍的物业企业共计20家.截至10月12日,2019年以来股价累计涨幅在50%以上的物业企业共计13家.
兴业证券研报表示,物管公司经营稳健,流健康,不受行业周期性波动影响.
物业管理行业的属性——存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净的财务状况、稳定的派息分红,决定了行业的估值下限.物管公司的管理服务水平、物业质量及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限.
伴随物业股的股价攀升,越来越多的房企拟“赶潮”分拆物业板块上市.据最新数据显示,截至2020年10月12日,今年以来已有6家物业公司在港上市.同时,除了上述4家即将登陆港股的公司,目前还有约10家物业公司正在港交所“排队”,不乏大型房企旗下的物业公司.而2019年全年共计9家物业企业在港上市.
中信证券表示,目前物业板块总市值超过4000亿元.随着近期大量物业管理公司将登陆资本市场,预计3年内板块总市值有望达万亿元.
多元化发展成主因
“房企拆分旗下物业板块上市主要有三方面考量：一是发行新股回笼资金、满足融资需求,增厚所有者权益,达到降负债目的;二是可将全部或部分上市股权以实物分派给股东,增厚股东投资回报;三是物业公司上市可以促进其发展,激励管理团队.”中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示.
就融资、降负债目的来看,以中国恒大为例,公司坚持“高增长、稳规模、降负债”的发展战略.在2020年中期业绩会上,中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示,降负债的具体措施包括拆分旗下资产上市,实现集团权益增长.
他表示,公司为恒大物业引入235亿港元战投,预计可降低净负债率19个百分点.他还表示,“力争今年实碧物业在香港上市,同时谨慎审视优势资产拆分上市.”
华润置地管理层在2020年中期业绩会上表示,公司考虑将物业和商管一起打包上市,有强化华润置地资产负债表的考量.
同时,房企多元化业务探索也是拆分一重要因素.“地产产业链多元化业务过程中,物业服务表现较为成功.相关企业拆分物业板块上市,可以扩大业务规模.”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示,从物业公司招股书披露的募资用途来看,近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面需求.
在统计的29家上市物业公司中,有25家公司上半年营收、净利润同比均实现两位数增长,占比逾八成;不少公司管理面积实现大幅增长,持续扩展在管项目业态.
据克而瑞证券对21家典型物业公司2020年和2021年的PE值进行预测显示,2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1,中位值为28.5;2021年21家典型物业公司PE值平均值为23.3,中位值为20.7.
国信证券研报认为,物业行业业绩增长确定性高,单位面积毛利率提升具备想象空间,这些因素都支撑物业行业的高估值.另一方面,增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化,将在未来十年共同驱动物管行业规模提升,预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元.（文章来源：中房网综合整理）
总结：点评：此文为关于赛道方面的论文题目可成为相关论文提纲和房企文献综述的参考文献.
赛道引用文献:
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