简介:本文是有关土地储备和交通论文范本和轨道交通有关硕士论文开题报告范文.
【摘 要】针对轨道交通投资巨大、建设周期长等困难,济南市市委把轨道交通土地储备与开发推进机制列入重大课题开展专项研究.本文首先从政策制度、利益平衡、资金来源与开发经验等方面分析轨道交通用地储备与开发推进面临的问题;然后结合全国二十多个省市轨道交通土地储备与开发经验,归纳与总结了轨道交通资金筹措与保障、轨道交通物业开发模式、轨道交通建设流程与规范以及轨道沿线土地开发做法等方面的典型案例和对策方法;最后,提出济南市轨道交通土地储备与开发推进对策建议,并给其他城市轨道交通土地储备及综合开发提供参考.
【关键词】城市轨道交通;土地储备;开发机制
1.概述
轨道交通对于完善城市空间结构、优化城市交通环境、支撑区域产业发展和功能集聚发挥着重要作用,也具有投入成本大、收益回报周期长、营运费用高的财务特征.国内外城市经验表明,轨道交通建设与运营资金的重要来源是沿线地区的土地储备与物业开发收益,这就要求必须由政府统筹,科学规划一定存量的储备土地,利用土地增值的政策性效益反哺城市轨道交通建设及运营.“建地铁就是建城市”已经成为共识.围绕轨道交通场站进行高强度开发,推进轨道交通沿线站点地区用地一体化综合开发,最大限度提升的土地开发收益用于轨道交通建设和运营,是进一步提高城市土地资源集约利用水平、缓解公共交通基础设施建设投融资压力和加强轨道交通运营收支平衡的有效途径,对于实现和保障我市轨道交通可持续发展具有十分重要的意义.然而,轨道交通土地储备和综合开发是交通功能与城市功能相结合的开发过程,是一种复杂的、系统的城市开发活动.轨道交通的规划及建设是在既有用地规划和开发基础上进行的,而这就势必会带来城市更新与用地的二次开发,其中涉及政策制度、实施主体、利益平衡等多方面问题.为此,济南市委把轨道交通土地储备与开发推进机制列入重大课题开展专项研究,积极探索适合济南市发展的轨道交通土地储备与开发的方法,力求提出切实可行、操作性强的对策建议.
2.济南市轨道交通土地储备与开发面临的问题
2、1 土地储备范围边界问题
（1）储备涉及多方利益,实施难度大.轨道交通线网规划主要集中在中心城区内,沿线拟储备土地多已由市、区两级平台实施运作,历史遗留问题和利益面较多,争议较大,开发进度也各有不同,无法与轨道交通线网统一规划、设计、开发,必须创新沿线储备土地的取得及整合机制.
（2）各区发展千差万别,推进难度大.可储备经营性用地的“质”“量”难以兼顾,一方面中心城区内,土地收益高的范围难以划出充足的平衡用地,另一方面远郊区储备充足的范围,但土地收益相对较低,难以平衡巨额投资.各区县从自身财政收入角度,对统一储备抵触较大.
（3）土地储备不符规划,调整难度大.随着城市更新的推进,城市规划建设用地日益稀少,具备升值和改造潜力的土地多位于城市国土空间规划城镇开发边界外,规划调整周期长,且受制约于新增建设用地和占补平衡指标,实施层面存在巨大不确定因素.
2、2 土地储备政策机制问题
（1）土地储备管控缺少部门联动.轨道交通土地储备与开发属于新生事物,一方面,在征地拆迁、规划调整、一体化设计、规划条件出具、规划编制与管控、土地出让等方面,多部门参与、多专业协调的系统高效的工作保障机制还不完善.另一方面,轨道交通沿线土地储备和开发既是城市更新的最佳機遇,也是各级政府、开发主体利益再平衡的过程,必须细化轨道交通市、区县两级共担共享的土地储备机制.
（2）土地综合开发缺少政策支撑.与传统开发模式不同,轨道沿线综合开发与周边地块存在密切空间关联,对沿线规划、建设方案、产权划分等有特殊要求,目前济南市尚未建立与之配套的创新、规范的政策体系.比如在土地出让环节,需根据经营、设施等不同用途,在出让条件或划拨决定书中明确具体的规划条件、接驳设计、分层出让设立方案、配套附属设施空间布局以及同步施工方案等内容,需要发改、自然资源、建设、消防、人防等部门根据实际情况,创新政策.
（3）土地开发模式缺少顶层设计.轨道交通沿线土地储备与开发既是一门工程技术题目,又是一门社会科学题目,囊括土地综合开发的多个方面,完全依靠政府主导的开发模式必然导致物业开发产品与市场需求脱节.实现品牌开发、高效开发的目标,必然需要通过合作或独立运作方式进行开发.由于济南市缺乏轨道交通沿线综合开发策划规划等顶层设计,“轨道 +物业”的发展模式仍处在探索阶段,尚未建立与规划策划、施工设计、地下空间开发、投融资模式相衔接的全过程体系.
2、3 土地储备规划计划衔接问题
（1）土地储备与规划衔接性不足.轨道沿线的土地储备与综合开发缺少前瞻性,没有形成系统的沿线土地储备与开发规划编制管控体系,同时和国民经济与社会发展规划、 国土空间规划等衔接不到位,导致对轨道沿线有关开发建设的土地管控不力、引导不足.
（2）规划战略与实施融合性不足.宏观层面的城市发展战略和政策难以落实到地块设计中,轨道交通与BRT、常规公交及其他交通方式的一体化难以衔接,综合开发规划设计方案无法与沿线地块深度结合,城市规划发展战略层面和实施层面缺乏深度融合.
（3）现行规划与设计适应性不足.以公交为导向的发展模式（即TOD模式）在城市国土空间各类各层级规划中未予以充分落实.轨道交通建设前,沿线地块已基本确定了用地性质及相应的规划指标,且未建立与轨道交通建设审批同步调整的机制,导致站点周边地区土地功能及容积率要求均不适应轨道交通发展要求.
2、4 土地储备资金来源问题
（1）土地储备融资难度大.轨道交通沿线地区土地储备和熟化开发前期资金投入较大,开发效益具有不确定性及滞后性,回收周期较长,依靠轨道交通集团自身融资难以保证,资金来源问题突出.
（2）社会资金参与度不足.土地储备和开发资金来源较为单一,主要以财政资金、政府专项债和银行贷款为主,社会资金参与程度不高,急需拓展融资模式.
2.5 开发建设标准规范问题
（1）行业与建设标准不规范.轨道沿线综合开发需整合地上地下空间多用途、多功能一体化,兼顾建设和运营的要求,各类手续的审批和建设标准规范不同于常规的建设工程.比如场站上盖的开发建设,在规划、建设、环保、消防、人防及公共配套方面存在未涵盖或需突破行业规范等内容.
（2）审批与开发体系不系统.当前,济南市轨道交通场站一体化开发的规划建设审批仍使用一般的城市规划建设标准和规范,而场站周边用地受区域安全防护标准限制,需自然资源、建设和消防等部门系统制定审批政策,现在大多属于“一事一议”阶段,并没有关于轨道交通沿线综合开发利用的统一审批流程.土地分层出让中的用地性质和权属缺少政策支撑、规划与设计方案编制及调整难以同步、场站建设界面难以准确划分等问题突出.
（3）开发与沿线管控不合理.轨道沿线部分工程项目在规划和建设审批过程当中,未按照相关规定征求轨道交通集团的意见,导致其规划条件、设计方案和施工方案与轨道交通建设和场站上盖物业综合开发严重冲突,增加了后期运营和管理风险.
3.国内城市轨道交通土地储备与开发经验分析
通过调研国内20多个城市的城市轨道交通土地储备与开发情况,轨道交通建设均为举全市之力共同推进,具体有三种模式：一是市财政直接注资支持轨道交通建设和运营.这类城市一般经济发展较为发达、区位要素较为特殊,如北京、天津、重庆等城市.二是按照“市区共担、谁受益谁投资”原则,由市级、各区县政府、平台共同承担建设及运营费用,出资比例按辖区站点数量或投资额所占比例分担,如杭州等.三是政府投资和沿线上盖综合开发收益相结合,把轨道沿线土地出让和物业开发收益作为建设和运营资金的主要来源.同时,为拓展融资渠道,鼓励社会资本参与投资建设,并计提一定比例的土地出让金补充建设运营资金缺口.目前,国内大部分城市采用这种方式,如深圳、南京、青岛、南昌等.
3、1 轨道交通资金筹措与保障
轨道交通资金筹措是保障轨道交通项目顺利进行的关键,目前国内城市轨道交通建设和运营的资金来源主要有以下几种做法：一是设立轨道交通专项资金.武汉、杭州、青岛等市设立“轨道交通专项基金”,通过多元化资金渠道保障轨道交通建设、运营以及物业开发.“轨道交通建设专项基金”还包含土地储备和开发的前期所需资金.二是引入PPP模式.为解决地铁建设资金需求大平衡问题,西安地铁通过与中国中铁成立SPV公司,实现政府与社会资本合作（PPP）项目的落地.三是市区共担资本金.宁波市采取市区共建模式,各区不仅负责征地拆迁,还要负责出资,拆迁费用计入资本金;杭州市政府发文明确各部门职责分工,推进市、区联动,拆迁补偿资金由各区政府负担,视同为资本金出资,充分调动区政府积极性;天津市采用市、区两级财政共同出资机制,市级财政负责“环线”以内的建设费用,“环线”以外的建设费用由各区自行承担.四是土地收益返还.宁波市土地出让金在扣除相关基金、资金及政府固定收益后,全部返还轨道集团.
3、2 轨道交通物业开发模式
关于轨道交通物业开发模式,目前有代表性且可操作性较强的有上海、武汉、贵阳、厦门等城市.上海市通过土地带条件 “招拍挂”由轨道公司定向拿地,再以股权转让的方式引进优质企业共同合作開发建设和运营.武汉、广州为避免国有资产流失,采取轨道公司与国有地产企业共同成立合资公司,通过 “带条件招拍挂”定向拿地,由国有地产开发企业为主开展上盖物业开发.深圳、贵阳和南宁通过出台特定政策,以“土地作价出资”的方式交由轨道公司,由轨道公司结合具体情况自行进行轨道交通上盖物业开发.厦门则是采取在土地出让条件中设置与轨道集团合作等部分倾斜性条件,带设计方案进行“招拍挂”的模式.
3、3 轨道交通建设流程与规范
在建设流程方面,广州依据国家和省的相关文件指示精神,出台《关于推进广州市城市轨道交通沿线物业综合开发工作的实施意见》、《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则》,提出建立轨道交通沿线上盖物业综合开发机制,明确原则目标、物业综合开发范围、开发和保障机制等内容.在技术规范方面,上海出台轨道交通车辆段基地综合开发利用建设导则,郑州出台轨道交通区间上盖、场站综合体及站点毗邻区域土地综合开发建设导则等保障轨道交通物业开发顺利推进.宁波将盖下部分定义为实体,不受轨道线路的制约,在进行上盖物业开发时,盖下部分不计算容积率.
3、4 轨道沿线土地开发做法
沿线的用地开发需要强有力的政策支持,通过国内相关城市调研,轨道交通沿线土地开发具体做法有：一是土地分层设权.上海、深圳等城市探索轨道交通上盖物业综合开发分层设权,使得土地的平面利用转为立体利用,将上盖区域的土地性质列为经营性混合用地,为轨道交通工程和二级开发的手续提供了依据.上海、南京、西安等城市规定在已有产权地块下方建设地下轨道交通工程,或者在市政道路上方建设高架轨道交通工程时,无需用地手续.二是加强统筹规划.上海、深圳等城市出台相关政策,编制宏观层面的城市轨道交通沿线地区场站综合开发专项规划,作为后续项目审批管控的依据,用于指导后续工程实施建设.通过统筹规划,规定避免了轨道交通和综合开发规划的调整问题,结合土地分层设权,有利于加快推进综合开发手续工作.三是明确建设界面划分.北京、上海、深圳等城市规定,在形成“净用地”或者上盖平台后,组织开展土地分层出让.按照上述规定,轨道交通工程和综合开发工程以上盖平台为界进行区分,而上盖平台本身属于轨道交通工程.另外,由于盖下部分属于轨道交通工程,对容积率不作要求,只设定盖上部分容积率限值.
4.济南市轨道交通土地储备与开发推进对策建议
通过学习借鉴先进城市经验,结合济南市轨道交通2号线土地储备与开发工作实践,提出我市轨道交通土地储备与开发推进对策建议.
总结：总结:本文是关于土地储备和交通相关专业的经典范文,可作为轨道交通方面的大学硕士与本科毕业论文写作参考和土地储备和交通论文开题报告和职称论文论文写作参考文献.
轨道交通引用文献:
[1] 城市轨道交通专业论文选题 城市轨道交通专业论文题目怎样拟
[2] 轨道交通方向论文题目 轨道交通论文题目怎么取
[3] 城市轨道交通外文外文 城市轨道交通核心期刊参考文献有哪些
