《房屋租赁合同中违约方解除权问题》
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关键词 合同僵局 违约方 解除权
作者简介：杨华,上海市浦东新区人民法院.
中图分类号：D923.6文献标识码：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.145
一、违约方解除权的经典案例
有关违约方解除的争议肇始于公报案例“新宇公司诉冯玉梅案”（以下简称“冯案”）.该案中,原告新宇公司开发了某商厦,其中一部分卖给上百位小业主,一部分自用.被告冯玉梅系众多小业主之一,双方订立了买卖合同并已交付,但尚未过户登记.后新宇公司将该商场自留部分租给其他公司经营,在短短三年时间中两次停业整顿,导致小商户们也难以盈利.新宇公司认为经营方式错误,欲将独立商铺式经营改变为统一经营.在150户商铺中大部分商铺已同意解除,新宇公司愿意向冯玉梅提供充分赔偿以解除合同,而冯玉梅则要求继续履行合同.新宇公司诉至法院要求解除合同.法院认为,新宇公司不履行合同,是违约方,但在履行费用过高时,法律不能支持实际履行.因此,法院允许新宇公司在支付充分赔偿的前提下解除合同.
在这一类案件中,法院支持违约方解除合同的诉请,其目的有二.其一,消灭违约方尚未履行完毕的义务.“冯案中”因独立商铺式经营模式的失败,由被告获得商铺所有权已经无法实现原先所期待的经济利益,原告需要从合同义务（转移商铺所有权）中解脱出来,而解除合同的后果就是原告无需再负担合同义务.其二,违约方得请求返还对标的物的占有.在该案中,原有的经营模式被证明失败,原告只有将已交付但未过户之商铺收回,方能实现经济上的统一经营目的,若不消灭合同效力,被告对标的物系基于合同的有权占有,原告无权请求返还.
二、经典案例带来的思考
关于违约方能否解除合同问题,存在两种观点.一种观点认为,合同解除作为非违约金的救济方式之一,只能非违约方才享有解除权,违约方无权解除合同.另一种观点认为,在合同陷入僵局等特定情况下,应当允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同,以打破合同僵局.笔者认为,从第九次全国法院民商事审判工作会议纪要相关内容来看,司法实践倾向于为违约方设置起诉要求解除合同的权利.
三、房屋租赁合同违约方解除权存在的意义
(一)效率优先,打破合同僵局
不解除合同会产生较大的效率损失,其具体表现可能是继续履行成本过高,也可能是享有解除权的一方不积极行使解除权导致交易僵局或者不符合公平原则,任一情况都会导致诸多效率损失,为法律所不忍. 房屋租赁合同为长期性继续性合同,一方因为经济环境恶化、商业模式变化、履约能力丧失等原因,不能继续履行房屋租赁合同,需要解除租约,尽管违约方无合同解除权,但在守约方基于某种考虑不主动行使解除权的情况下,一律要求其继续履行合同,必然会产生持续性违约的非经济结果.对于出租方而言,面对承租人的可预见的持续性违约,其本可解除合同,就租赁合同解除的后果处理后将房屋另行出租,而其基于某种考虑（通常存在权利滥用的情形）拒绝解除合同,最终耗费公共资源.违约方请求法院通过裁判终结合同关系,有利于充分发挥物的价值,减少财产浪费,有利于资源利用.
(二)解决司法实践的困局
从司法实践来看,违约方诉求解除合同情况并非个案,假若一味排斥违约方没有合同解除权的观点,则可能导致一方深陷于坚持履行但又不能履行,或者履行费用过高但又无法解除的僵局之中,产生反复诉讼、连环诉讼,造成一系列诉累产生,亦不利于“案结事了”司法效率的实现,有悖诉讼经济原则.房屋租赁合同属于继续性合同,须经持续的给付才能实现合同的目的,从法院执行的角度来看,继续履行合同有一定的“人合”因素,如一方已不愿承租并实际搬离租赁房屋的,法院执行机关就继续履行租赁合同行为实在难以进行强制执行,法院判决内容不具有强制执行可操作性,有悖司法效率和司法公信力.
四、违约方起诉解除的适用
(一)解除权人不行使解除权
当租赁合同一方存在违约行为时,无论是违约方还是解除权人,其对合同的态度无非两种,意欲继续履行或者意欲解除合同.因此可整理为如下路径：
表1
如表1可知,路径一、二、三中并未出现合同僵局的情况,只有当解除权人不行使解除权,而违约方又无权解除合同时（路径四）,交易各方陷入合同僵局之中,交易无法完成,替代交易又不能进入,与本交易相关的上下游交易均受到阻滞,这大大影响了租赁房屋利用的效率.当解除权人不行使解除权时,允许违约方解除合同则有助于该种“合同僵局”.一方面,违约方从循环往复的空关-欠租-空关中解脱出来,避免债务的堆积,从而寻找到更好的交易机会;另一方面,守约方可以与新的承租方建立租赁关系,使得租赁房屋不被空置而扩大损失,符合效率价值.
(二)违约方并非恶意
我国《合同法》第8条规定了合同严守原则,当事人应当按照约定履行自己的义务,“任何人不得因自己的不法行为而获利”亦为一条通行至今的古罗马法谚. 笔者认为,判断违约方是否为恶意,可从其能否从合同解除中获得经济效益的实际增加为判断标准.非恶意的违约方在成功起诉解除合同后,达到的经济效果往往限于“止损”而并非有收益的增加,比如承租人在单位附近租赁房屋,后因單位搬迁外地,此种情况下承租人要求解除合同并不意味着恶意违约,如果强制履行合同,反倒是负效率的.然而,在恶意违约的情况下,违约人的替代选择往往可使得违约人得到更多诸如租金差价的实际经济利益,并非损失减少.好在违约方仅仅享有的是合同解除的申请权,最终的决定仍有有权的人民法院和仲裁机构做出.
（三）如继续履行对违约方显示公平
在合同僵局的情形下,权衡双方当事人的利益后会发现,非违约方拒绝履行合同导致对另一方显示公平.笔者认为违约方的“显失公平”处境与民法总则概念中的“显示公平”有所不同,《民法总则》第151条规定：“一方利用对方处理危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显示公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销.”民事法律行为如果满足民法总则约定的显失公平的,必然会引发意思表示瑕疵,当事人可以撤销因重大误解或显失公平订立的合同,以消灭合同效力的方式打破合同束缚,并不需要启动违约方起诉解除合同机制.因此,此处的“显失公平”并不要求达到法律行为效力瑕疵的严重程度,也就是说,如果继续履行合同可以给非违约方带来一定的利益,但此种利益的获得与因此给违约方造成的损失相比,明显不对等. 对于出租方来说,继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本、对于承租方来说,继续履行合同无法持续支付租金,继续履行只会导致债务加重.
(四)守约方拒绝解除违反诚信原则
正是因为合同所表现的交易不是一种零和游戏,而是一种互赢的关系,因此,依据诚信原则,合同当事人负有协作、协力的义务. 民法中的诚实信用原则有多重含义,笔者认为,违约方解除权中的诚实信用原则是以公平合理的方式调整当事人之间不合理不公平的权利义务.诚信原则可以避免因形式逻辑而导致民法滑向“恶法”的倾向,使得民法之争议与善良之剑永远发光. 实务中,在出现租赁合同僵局时,享有解除权的一方当事人在通常能获得3-6个月租金金额的违约金补偿的情况下,依然拒绝行使解除权,通常是为了某种“不诚信”的目的,通常是为了向一方索要高价,抑或者是租赁物适租性存在商业利用上瑕疵、经济环境恶化等情形,更有甚者,享有解除权一方当事人由于在租赁关系中与违约方交恶,故意“刁难”违约方,以“杀敌一万、自损三千”的方式进行“报复”,这些都是违背诚信原则的行为,不利于社会效用的增加.
五、违约方解除权的行使方式
(一)司法解除
《合同法》第8条约定：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力.当事人印度按照约定履行自己的义务,不得擅自變更或者解除合同.”依法成立的合同在正常情况下,司法机关应当鼓励当事人全面履行.如果赋予违约方任意解除权,可以随意拜托合同束缚,无疑是对市场经济有序发展和交易稳定的破坏.因此,违约方的合同解除权行使在实体上有上文论述的多项适用条件,在程序上,需要具有专业判断力的法官进行最终的评价,避免了赋予违约方合同解除权的破坏合同应全面履行的法律正义.
(二)充分赔偿
合同因解除而导致权利义务的终止,却不意味着违约责任的消灭.合同因无法继续履行,或继续履行有损于双方或违约人利益的根本原因,在于可归责于违约方的违约行为.在解除合同后由违约方承担违约责任,以填平对守约方造成的经济损失,是解除合同后的必然要求,通过判决违约责任的承担,惩罚违约方的过失行为,或者是由违约方承担其应当承担的商业风险,从而对守约方进行补偿.就房屋租赁合同而言,法官可从房屋空置损失、机会成本损失、租金收益损失等综合考虑对违约责任的认定.
注释：
孙国良.违约方合同解除的理论争议、司法实践与路径设计[J].法学,2019（7）.
王利明.合同编解除制度的完善[J].法学杂志,2018（3）.
王利明.论合同僵局中违约方申请解约[J].法学评论（双月刊）,2010（1）.
郑强.合同法诚实信用原则价值研究——经济与道德的视角[J].中国法学,1999（4）.
江平.民法学（第二版）[M].中国政法大学出版社,2011.
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房屋租赁合同和房屋出租引用文献:
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[2] 房屋租赁本科毕业论文范文 房屋出租方面硕士毕业论文范文10000字
[3] 房屋出租自考毕业论文范文 关于房屋出租方面在职毕业论文范文5000字
