《房地产企业会计成本核算和管控措施》
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【摘 要】目前房地产企业是国民经济中的重要组成部分,同时也面临着激烈的行业竞争,房地产企业的发展与成本控制有密切联系,本文分析房地产企业会计成本核算现存问题,并进一步探究房地产企业会计成本核算与管控措施.希望能为关注此话题的研究者提供参考意见.
【关键词】成本核算;工程类合同;营销成本
引言：房地产公司属于资金密集型企业,所承建的项目开发时间比较长,需要向其中投入大量建设资金和营运资金.因此房地产企业的项目成本管理与一般企业有所不同,应实现全方位管理,覆盖房地产项目立项、建筑设计、项目招投标、建筑施工、建筑销售、房屋交付这些环节,并实现对房地产企业会计成本的正确核算和有力管控
一、房地产企业会计成本核算现存问题分析
房地产企业成本包括征用土地的费用、给予土地所有者的拆迁补偿费用、建设前期的开发费用、施工过程的建设成本、基础的建设费用、建设配套公共设施所产生的成本、工程开发所产生的间接费用.可以将土地征用费用和拆迁补偿费与其他的成本费用区分开来.房地产企业的财务业务比较特殊,专业知识不够广泛的财务人员对工程管理项目的实际情况了解过少,对成本的类型区分不够清晰,尤其是房地产项目开发前期所产生的费用、工程施工期间所产生的建设费用、建设基础设施所产生的费用.在处理这三项费用时,经常会互相混淆.就建设施工成本而言,其本质是直接成本,因此不需要对其进一步拆分,而其他的费用成本则属于间接费用,正确的处理方式是做进一步的归集和分配.具体展开分配工作,还没有明确的标准可以参考.所坚持的分配原则也过于随意,由此引发了核算成本与实际情况不相符合的问题.部分中小型房地产企业内部,没有安排专人负责规划设计工作,也就是说大部分的规划设计工作会交由规划设计院来执行.在审核规划设计院的规划成果时,房地产企业能力不足.常常是在施工的过程中才能发现其中存在的设计不合理之处,这就会产生很多变更签证.对房地产项目的正常施工造成不利影响,材料浪费的问题也会更严重,远远高于成本建造限额.
二、房地产企业会计成本核算与管控措施
(一)对工程类合同的订立加以规范
实现对房地产企业会计成本核算的有效管控,应当对工程类合同的订立加以规范.避免不同的项目主体需要分摊项目成本.比如对某一楼盘进行分期开发,一期建筑和三期建筑都是住宅楼,二期建筑则为动迁安置房,四期建筑为商业用房.在实际进行开发时,考虑到企业的资金情况和安置动迁的紧迫性,企业决定先展开一二期的建设活动,这两个项目有各自的立项批文,在核算项目成本时,需要分开进行.但是在签订施工承包合同时,却只签订了一份总合同.在总合同中,并没有对各自的工程款项加以说明,而只显示了一个合同总价.实际上一、二期建筑的品质水平有很大差异,施工成本差距也很大.在实际的操作过程中,财务会计部门错失了按照直接成本法计算成本的机会,在计算项目的成本时按照预算造价的分摊标准进行.对此应当建立会计成本核算信息互通系统,需要财务部门与有关的成本监督部门建立良好的合作关系,对项目成本大类进行梳理,事先进行协商,讨论财务部门不同的成本大类,细化各个财务科目.以保证企业的项目成本其基础信息是科学统一的.
(二)建立动态成本管控
面向会计核算成本,建立动态成本管控网,汇总目标总成本,明细成本大类,此外还需要将各类经济合同归纳在同一体系内.确定多种成本管控指标,包括累计成本发生数、年度成本发生数、成本偏差率、成本预警值.财务部门应该承担起监管的职责,严格掌握各项经济合同的实际付款进度,同时也能进一步掌握成本大類,掌握各项经济的变化情况,在此基础上实现对目标总成本的有效控制,也可以将此过程称为逆向成本控制手段.在核算会计成本时,应当运用科学合理的手段,将科学合理的成本分摊方法运用其中,并进一步展开汇总分析活动,绘制动态成本管理图,并提供给管理者,使得项目在最后竣工阶段核算项目总成本时有据可依,提高计算可售面积单位成本的正确性.财务部门在实现成本控制时,应当以工程进度的实际情况为依据,与设计变更情况相结合,管理好工程签证单,实现对工程量变化因素的有效管理.所运用的管理原则应该是刚性控制与柔性控制相结合.
(三)加大对成本费用的管理力度
对于房地产开发企业来说,强化对成本费用的管理应当做到事前预算、事中核算、事后监督.在开发项目的过程中,能充分反映每一个施工环节.在建设项目初期,就做好调研和规划活动,对项目的可行性有较为准确的规划,从而保证对资产负债的真实情况有较为准确的反映.做到将相关责任落实到人,已经确定的成本不应随意变更,同时还应有效减少资金浪费的不良情况.时刻关注实际花费与预算之间所产生的偏差,及时调整偏差.到了项目建设的后期阶段,需对结算材料上的相关数据进行审核,检查数据是否符合工程量的实际情况,为之后展开决算工作奠定良好的基础.对于房地产企业来说,销售活动所产生的费用应该与销售能产生的效益有密切联系.将广告与销售活动联系起来,并建立考核制度,对房地产企业的策划部门加以约束,防止发生盲目投入广告的情况,在投入广告之前,应首先看效果,如果所投放的广告没有取得预期的效应,就应该分析其中的原因,并以此为依据,及时调整广告投放的策略,从而实现对营销成本总额的科学控制,争取达到投入少见效大的目的.房地产企业应当呼吁全员参与到成本控制工作中,有相互监督的意识,从而起到互相制约的作用.如果内部存在徇私舞弊的不良情况,要能够及时发现并制止.同时也有效防止出现贪污盗窃的问题,使公司的资金利益得到有效保护.
三、总结
综上所述,提升房地产企业会计成本核算与管控水平应对工程类合同的订立加以规范,建立动态成本管控网,加大对成本费用的管理力度.加强会计成本核算的管控力度,对会计成本核算方法加以明确,提高管控作用,增强房地产企业内部所有工作人员的成本管控意识,促进房地产企业向好发展.
参考文献：
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作者简介：杨博（1988-）,男,辽宁省昌图县人,学历：本科,现有职称：中级会计师.
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企业会计和成本核算引用文献:
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