《房地产开发企业融资贷款策略》
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摘 要：随着经济下行压力逐渐加大,企业间的竞争也越来越激烈,资金很可能成为压死骆驼的最后一根稻草,导致企业内部管理陷入混乱无序或者错失发展机遇,从而丧失竞争优势地位.为此,企业必须借助一定的融资贷款手段来缓解企业的资金压力,确保企业经营的持续性和稳定性.本文结合房地产开发企业的经营实际从加强融资规划、创新融资模式、降低资金成本三个方面研究制定了有效的企业融资贷款策略,希望能帮助房地产企业有效地缓解资金压力,促进其实现长远的发展目标.
关键词：房地产开发企业;融资贷款;策略
一、加强融资规划
(一)增强内源融资能力
考虑到内外环境变化趋势以及房地产开发企业的业务经营特点,企业要进一步增强内源融资能力,增加留存收益,这不仅可以节省融资成本,降低融资风险,还可以显著增强企业的获信能力,促进企业实现长久经营.为此,企业需要从加强应收账款与流量的管理两个方向着手,通过应收账款的量化监督与催收进度的管控,促进企业的资金流转,同时通过提升管理水平,增强企业的盈利能力,从而帮助企业获得持续性的发展资金.
(二)合理调整融资结构
企业要合理调整融资结构,根据其资金结构及项目的运营周期等因素来确定能确保实现稳定发展的债务结构.债务结构的规划内容具体包括适当增加中长期规划贷款、利用无形资产进行担保贷款、以商业票据和应收应付账款为基础的商业信用融资贷款、公开发行债券融资等.一般来说,企业的流动比率的合理值应控制在2%左右,但由于许多房地产企业存在较多的短期负债,使其流动比率相对偏低,因此建议企业要注意适当调节长期负债与短期负债的比例,以确保企业的资金运转更加平稳.企业可通过出售项目股权、进行企业合作等方式进行融资,如华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益,恒大则拥有另外51%的股权,有效解决了企业缺乏项目开发资金的问题.万科地产与华润进行合作,通过联合开发的形式有效降低了企业的贷款融资比例.
(三)恰当选择融资方式
企业必须根据实际情况,选择恰当的融资方式.企业选择、拓展融资渠道时遵循成本低、规模合理、结构合理的基本原则,通过财务管理对不同融资渠道进行分析比较,选择合适的融资渠道.为了选择成本较低的融资渠道,需要财务管理部门完善会计管理制度,通过科学的会计核算与分析对融资成本进行核算,为融资渠道成本的比较提供支持.同时还要广泛收集各方面的信息数据,建立完善的信息管理系统对各类融资成本、风险、收益数据等进行分析、比较,促使企业合理选择融资渠道.此外还要综合考虑资产规模与结构,对企业的控制权、管理权等是否会产生不利影响.
二、创新融资模式,多元化融资渠道
(一)证券化融资
证券化融资的操作空间相对较大,目前ABS、ABN、REITS等一些主流的证券产品在房地产开发企业的融资方面应用较为广泛.除了一些主流的证券产品外,实际上只要是房地产企业中能够产生稳定流的资产均可进行证券化[2],以作为企业的融资手段.例如中信-五矿发展应收账款ABS、汇添富-世茂购房尾款ABS等.通过资产证券化的融资方式,不仅可以帮助企业优化资本结构,使资产变轻,增强其流动性,还能进一步拓宽融资渠道,降低融资成本.
(二)股权融资
许多房地产开发企业因为认为股权融资会削弱股东的控制权,因此通常较少使用股权融资,但实际上股权融资的成本是要小于债券融资的,而且可以适当的定向增发,提高企业股价,对企业长期的发展是有利的.以X房地产上市公司为例,该公司为了提高经营管理水平,在2015年向89名关键管理人员授予874万股限制性股票,经测算,授予日限制性股票的公允价值总额6866.09万元.该计划为一次授予、分期行权的计划,期股权激励成本费用在各期具体分摊.但是,受宏观经济形势低迷、行业竞争加剧等因素的影响,公司经营业绩增幅不如预期.公司2016年度实现的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、2016年归属于上市公司股东的净资产,相比2014年,2016年净利润增长率为5.86%,2016年净资产收益率为11.52%,均未达到业绩考核目标.公司激励计划继续推行难以达到预期的激励效果,经审慎考虑,公司董事会决定终止实施激励计划,对已授予未解除限售的剩余部分限制性股票进行回购注销.从X公司发行限制性股票却没有达到预期目标来看,企业在拓展融资渠道时,必须对自身的实际情况与经济市场进行科学合理的预测,否则,就可能出现决策不合理,导致企业经济利益损失,为企业发展带来不利影响.
(三)授信融资
为了深化政府投融资体制改革,自2019年7月1日起执行最新的《政府投资条例》,通过该项条例的实施在一定程度上有效防范了政府的隐性债务风险,但同时也相应增加了项目融资难度,如条例实施后PPP所有项目纳入统一的监管平台进行管理,决策审批程序会更为严格,因此以PPP等模式进行融资的难度会显著攀升.为此,企业要转变发展思路,深入地研究国家及地方政策环境,积极探索投融资新模式.综合授信作为有效的项目融资途径,是未来企业融资的重要发展趋势.该融资途径主要是通过结合地方政策实际以组建合资公司的形式整合和利用资源,通过“平衡算大账”的方式,构建创新融资模式,既能保证企业获得低息融资支持,又能有效规避政府隐性政务问题.下面以成都交投集团为例对该种融资途径进项展开说明.该集团结合城市综合运营理念,根据与国开行共同设计的申贷结构,按照“市区两级联动配置优势资源”的思路同淮州、简州新委会共同组建了专业运营公司,如与金路交投合资组建了淮投运营公司,借助专业运营公司将企业所投资项目包装策划纳入地方重点投资建设项目,以此来争取获得国开行融资贷款支持.并且通过聘请专业机构,按照“区域综合平衡算大账+分期分批进行项目授信”的申贷机制以及国开行的项目放款及风控要求,结合地方经济发展战略,设计了严谨的项目综合授信审贷方案.同时,该集团成立了授信融资审贷专班工作组,搭建了畅通的沟通交流平台,以确保各项融资工作的高效、顺利开展.通过对该融资模式的积极组织和精心策划,该集团成功获得了国开行的授信,为企业获取项目融资打下了坚实基础,进一步保障了企业的项目资金來源,促进了企业可持续健康稳定发展.
（四）合理控制资产负债率,有效降低企业财务费用
企业要树立正确的发展观念,不能过于追求规模扩张而忽视对自身发展需求以及偿债能力等方面的考量.要合理的设定企业的资产负债率,通过强化成本控制以及提高资金的周转以及运营速度等途径提高企业的资金使用效率,减少企业的融资需求额度.房地产企业应控制负债融资的比例,尽量通过权益融资的方式来解决企业的资金问题.如企业可以通过吸收个人或者企业的直接投资募集资金、发行普通股募集资金、发行优先股募集资金等方式满足企业的融资需求,既能提高企业的资信度,又能避免资产负债率过高给企业造成较大的偿债压力.
房地产行业的不景气使得商业银行对于房地产企业的贷款条件也更加严格,资金成本也更高.而相对“搬砖”创造利润,降低资金成本对于企业提升综合效益效果会更为显著.因此,企业要通过有效降低资金成本最大程度上缓解企业的资金压力.房地产企业可以通过与商业银行达成战略合作伙伴关系如收购银行股权等方式来保证持续获得低成本的资金.同时做好完善的资金使用计划,结合自身资金需求来安排相应的筹资计划,避免资金过度闲置引发的资源浪费问题.另外,企业要加速促进资金周转率,通过借短还长等手段合理安排资金分配,保证房地产企业的财务费用最小化.
三、结束语
资金链是企业的生命线.房地产开发企业在融资贷款过程中,一定要结合外部环境变化以及企业的经营战略规划制定并调整融资策略,多元化融资途径,全方位、多角度地提升企业的融资贷款水平,确保企业资金运转的稳定性和可持续性,促进企业实现长远的战略发展目标.
参考文献：
[1]胡智群.房地产开发企业融资贷款策略研究[J].智库时代,2017 （05）：25-26.
[2]刘佳明.基于融资结构分析的T公司融资策略研究[D].西安石油大学,2018.
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房地产开发贷款和房地产融资引用文献:
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