《不动产登记工作中的疑难问题与应对策略》
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[摘 要]前两年颁布的《不动产统一登记制度》在实施的过程中不断地显现出一些之前遗留的历史难题以及其他的问题,这就给不动产登记工作人员在改变过去分散登记遗留的历史问题上带来了很大的工作压力.由于社会经济不断发展,不动产登记工作也要与时俱进,摸清个人、企业、社会组织的不动产名录,提高不动产登记工作的质量以及保证高效率,这是单位对相关工作人员的工作要求,同时也是整个社会发展进步所形成的要求.文章就目前不动产登记工作所遇到的一些亟须解决的问题进行探讨,结合笔者从业经验给出相关策略,希望对从业人员有所帮助.
[关键词]不动产登记;超宗地界线;不动产统一登记制度
1 超宗地界限超面积问题
1.1 问题现状
过去,一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记,但是建好的房屋权属则是由房管部门负责,两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度,就极大可能造成登记的数据信息也无法协调,需要经过严格复杂的手续,所以在实际工作中,经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异,一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限.据调查发现,这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等.这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后,即给合法申请人带来很多问题,也给不动产登记人员带来很多问题,甚至出现不动产登记无法的现象.
1.2 处理方法
具体原因具体分析处理,因此,笔者看来,地区相关部门应根据问题产生的原因去进行处理.首先是由测量失误引起的界址线问题,实际上,测量失误一般只会导致界址线平移或宗地图变形,并不会对宗地面积产生巨大影响,所以在登记时,只需将界址线及地图纠正后即可登记.其次是关于原界址线错误问题,一般来说,不动产房屋作为已建成的建筑物,尽管其跨出让宗地建设使宗地边界发生了变动,相关部门也很少下发拆迁通知,对于不动产登记部门来说,需要申请人出具国土部门及规划部门给的宗地调整意见,意见需要对新设宗地的使用年限、容积率、用地等基本状况进行说明,然后补缴出让金,不动产工作人员方可对其进行登记.最后是关于建筑物超出宗地面积申请不动产转移或抵押登记问题,这个问题应根据程序办事,先确定用地范围,登记相关情况,再联合国土部门调查超宗原因 ,如果是违法用地就根据相关的法律进行处理,未登记则需要申请人出具国土及规划部门的批准文件,方可登记不动产.
2 不动产登记土地使用权分摊问题
2.1 问题现状
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定,记载独用土地面积和分摊土地面积.但实际上,这一规定的执行办法并没有一个统一标准,所以各地区的处理办法也不尽相同.一般来说,大部分地区对商品房等一些共用宗项目,购房者要持有相关证明,例如国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等,在这种情况下,不动产登记经办机构在登记时,需要在不动产权属证书上填写详细的宗地面积,并备注标记“土地面积共用”.此外,部分地区规定了住宅小区不分摊土地面积,非住宅小区分摊土地面积这一原则,或者有些地区的情况更为复杂,规定更为模糊,那么按照国家权籍调查等相关规定执行不动产登记事项,对无法进行划分的土地暂时不做登记.
2.2 处理办法
结合我国建设用地房屋分摊土地面积实际情况,考虑到我国大部分地区现状,笔者建议建设用地房屋独用土地面积及分摊土地面积应根据有关原则来进行分情况的处理.一是住宅小区以不分摊土地面积为原则,分摊为例外的地区,对其登记记录时,其定着物土地使用权应根据其所在宗地的共有使用权来开展登记工作,而针对已经完成建造的建筑,不进行分摊发证.二是,在开展第一次或转移登记工作时,也需要根据出让取得土地的范围来进行宗地的确定,且该宗地需要备注表明其为共有土地使用权面积.三是对不动产登记制度中关于建筑区内的共有道路、共用设施等方面的处理,关于这方面的使用权规定,业主应在首次房屋所有权登记时,就应申请这些共用设施为业主共有,保护自身权益.四是对过去已经分摊的,已经分摊的会在不动产登记数据库里有相关记录,因此,需要不动产权利人关注和相关变更手续后,并且注明共有土地使用权面积.
3 关于划拨土地房屋登记问题
3.1 问题现状
在有关文件及法律规定,当划拨房屋所有权及国有建设用地使用权出现转移的,应持有并提交该地区或有批准权的人民政府的相关批准文件.当需补交土地出让价款的,则要根据相关法律补交土地出让价款,并且提供土地出让价款缴纳凭证;或需要缴纳税费的,要依法缴纳税费,同时提交税费缴纳凭证.而实际情况当中,因为我国各地方政府之间对划拨土地上的房屋所有权转移的相关政策没有得到统一和一致,甚至有些政策还存在着不足,导致补交土地出让价款和相关费用标准也存在不同,笔者认为,就个人住房房屋所有权转让、划拨土地处置以及出让金缴纳等相关问题,地方政府不动产登记部门应严格按照《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）的相关文件办法进行处理.
3.2 处理办法
一是部分需要继续具有划拨地性质的土地,不动产登记机构应准确地对该土地信息登记在不动产登记簿和不动产权证书上,要使该土地信息能时刻查询到.二是关于补办出让手续并补缴出让金的,不动产登记机构应向地区政府相关部门反映,由地方政府出台相关政策来进行处理,明确政策意见后,不动产登记机构方可进行不动产登记,实现不动产登记的统一规范.三是对一些经济适用住房或其他房屋变更为商品房的登记管理办法,许多房屋所有人需要变更房屋性质时,按照规定, 经济适用住房、单位集资建房等需要满5年后,按照相关标准缴纳土地收益价款后,不动产登记机构可以对其进行产权变更为商品房,或者国有建设用地使用权转移登记等.四是关于划拨国有土地使用权的相关规定.在进行国有土地使用权划拨时,未经过批准无法用于单独抵押,权利人只有对依法取得的建筑物进行抵押时,可以把划拨土地使用权与其一起抵押.因此,不动产登记机构的工作人员面对这种情况时,要注意抵押人出具的资料及相关凭证,如补交土地出让金凭证,同时,登记人员应在其不动产登记簿、不动产登记证明、不动产权证书上注明“该不动产土地使用权为划拨土地使用权”,通过这种备注可以让其他部门了解,当要对房产进行拍卖或者进行抵押时,需要补缴土地出让金,抵押權人才能有效享受到受偿.
4 结论
不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果,它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用.对于不动产登记机构的工作人员来说,因为本身不涉及规则的制定,因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法,对一些模糊不清,过去历史遗留的问题,应要备注清楚,为以后的登记管理提供便利.
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不动产引用文献:
[1] 不动产和时政本科论文怎么写 不动产和时政学年毕业论文范文5000字
[2] 不动产在职毕业论文范文 关于不动产方面论文范文素材8000字
[3] 不动产和购房学术论文怎么写 关于不动产和购房类论文参考文献范文2万字
