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大浪淘沙论文范文

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目录

  1. 当前周期位置判断:市场景气度持续下行,各线城市周期位置有差异
  2. 需求端预测:2019年预计销售面积同比下降7%,销售金额下降5%
  3. 供给端预测:2019年预计新开工下滑6%,投资上涨2%
  4. 投资框架:政策改善+景气度底部是买点,政策转向+基本面顶部是卖点
  5. 销售转负至见底期间关注业绩品种,见底之后看重销售增长弹性
  6. 政策底部改善支撑板块估值,继续推荐低估值的龙头房企

《大浪淘沙,金不换寒风卷地,久弥坚》

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如果说2017年是周期景气度延长的一年,2018年则是周期回归的一年.伴随着棚改货币化减弱,总体市场景气度逐步见顶回落,但重点城市在以价换量的带动下,基本面呈现周期底部弱改善.2019年将是供需总量继续寻底的过程,三四线城市热度回落将是大概率事件,而重点城市的改善幅度一定程度上取决于政策调整空间.在经历了连续3年的去库存,中端供给(新开工)与销售在2018年已经发生逆转,2019年也将是库存周期继续抬升的一年.板块投资策略取决于政策面以及基本面的位置变动,目前政策端底部改善确定,有利于支撑板块估值,板块具备超额收益机会,并且龙头房企由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性,收益表现也将更加突出,继续推荐低估值的龙头房企.

当前周期位置判断:市场景气度持续下行,各线城市周期位置有差异

市场景气度在2018年6月之后见顶回落,目前去化率回落至2015年年中水平,而2018年9月总量销售同比转负再次确认了周期位置下行.具体分线來看,各线城市周期位置有所差异,一线以及强二线周期底部呈现改善,但量的改善是以牺牲为基础.三四线成交热度则趋势下行,用住宅口径(成交面积/新开工面积)衡量的市场景气度基本回落至2015年水平.

需求端预测:2019年预计销售面积同比下降7%,销售金额下降5%

2019年需求将处于持续探底的过程,其中一线以及强二线销售量价将稳中有增,但最终改善幅度关键看政策调整空间.在棚改货币化效应减弱以及购买力制约下,弱二线以及三四线销售将延续回落趋势,预计2019年销售面积分别同比下降10%左右,库存抬升下,房价也将出现回调.综合来看,我们预计2019年全国商品房销售面积同比降7%,销售金额下滑5%.

供给端预测:2019年预计新开工下滑6%,投资上涨2%

土地方面,根据我们测算,预计土地总量供给继续增加,但受流拍率上升以及楼面价下行拖累,预计2019年土地出让金额同比下降20%.新开工方面,2019年主导新开工的因素再次回到需求端,景气度下行制约下预计新开工同比下降6%.房地产开发投资则受土地投资下行影响,2019年增速或收窄至2%.库存方面,根据我们测算,预计2019年中期库存或将累计至28亿平方米,低于2014年的32亿平方米,去化周期约25个月,低于2011年的29个月以及2014年的36个月.

投资框架:政策改善+景气度底部是买点,政策转向+基本面顶部是卖点

我们对过去3轮小周期的板块投资框架进行简单梳理.2008年之后,政策面和基本面相互影响下,地产板块走势跟随地产小周期呈现明显的轮回演绎.具体来看,政策面、基本面(成交增速)与板块走势在一定的调整周期内保持较强的正相关性,拐点位置基本保持一致.更进一步地讲,政策拐点的变化是关键,透过基本面走势最终决定了板块的收益情况.

具体来看,板块底部拐点(板块买点)往往出现在政策改善以及基本面景气度底部,比如2008年10月、2011年12月以及2014年2月;板块顶部拐点(板块卖点)则对应政策转向收紧以及基本面景气度顶部,比如2009年7月、2013年1月以及2016年8月.

需要指出的是,经过几轮周期的轮动演绎后,资本市场变得越来越“聪明”,基于政策预期的变化(包括对政策放松以及收紧的预期),板块走势往往领先政策以及基本面率先达到拐点,比如,2014年2月销售面积首次转负,地产板块在市场博弈政策宽松的预期下,也于2014年2月当月见底,次月已经开始出现绝对收益,而政策面在2014年5月央行喊话支持首套房贷才基本明确宽松信号,二季度后地方限购限贷退出则进一步确认了政策拐点,而基本面(销售面积增速)则在2014年7月见底.

再进一步看,我们发现,政策以及基本面是透过估值拐点变化来影响板块走势,在每个小周期波动的区间内,板块走势与估值的变动趋势保持一致,就业绩而言,短周期内对板块绝对收益表现影响有限,甚至由于结算周期的滞后性,使得业绩和绝对收益的变动方向呈现相反.

在简单分析了板块绝对收益的影响因素之后,接下来,我们继续解决两个问题:第一,板块的超额收益与绝对收益的领先或滞后关系(超额收益指同一时间内相对沪深300的相对收益情况);第二,龙头房企能否穿越周期走出独立行情.

关于第一个问题,我们对比了前三轮周期发现,板块的超额收益基本也与政策以及基本面拐点保持一致,与绝对收益拐点相比,同步或领先一个月左右.

关于龙头房企能否走出独立行情,我们研究发现,龙头房企绝对收益以及超额收益拐点在大部分时间内与板块保持一致,呈现典型的同涨同跌,并且也主要是受估值的影响变动.但是,2008年以来,在两个时间段内也出现过一定的背离.第一次,2011年4月(销售转负)-2012年1月(销售见底)期间一线龙头提前具备超额收益,主要是由于一线龙头具备较高的业绩增速,提供了较强的业绩“安全垫”.第二次,2017年一线龙头具备显著的绝对及超额收益机会,主要原因有两个,首先,行业层面上,三四线棚改货币化延长了市场景气度;其次,房企竞争格局大幅改善,土地、资金等生产要素持续向龙头聚集,加上管控能力的优胜劣汰,龙头集中度大幅提升,经营可持续性增强.

销售转负至见底期间关注业绩品种,见底之后看重销售增长弹性

目前地产小周期处于逐步下行阶段,全国销售面积处于同比转负并逐步寻底的过程.我们回顾了以往小周期在销售面积同比转负到见底过程中板块及主流公司的股价表现,并梳理在销售见底并逐步抬升的过程中具备哪些指标特征的公司股价表现更加优异.

最近两轮小周期销售同比转负至见底的区间2011年4月至2012年1月、2014年2月至2014年7月,其中2011年4月至2012年1月板块均没有绝对以及超额收益,板块收益拐点在销售见底之后才出现,而在2014年2月至2014年7月期间,板块出现了明显的绝对收益及超额收益,实际上,板块的绝对收益及超额收益在销售首次转负(2014年2月)当月就见底.我们认为,上述两个区间板块收益表现差异与当时的政策环境有关,而政策变动又主要受到宏观经济影响.

具体来看,2011年销售面积尽管在4月首次转负,但当时的经济增长具备韧性,房地产开发投资依旧维持高位,政策不存在宽松预期甚至出现了边际恶化,对板块估值形成压制.再看2014年,2月销售面积首次同比转负,并且房地产开发投资单月增速与GDP单季度增速同步回落,市场对于经济下行压力预期较为充足,政策预期先行的情况下,板块估值系统性提升,进而使得板块具备了绝对收益及超额收益.

但值得一提的是,在2011年销售首次转负后,一线龙头呈现一定的分化,超额收益拐点在4月领先见底,至销售见底的区间获得了13%的超额收益,主要是由于当时一线龙头具备较高的业绩增速,在市场景气度继续探底的过程中提供了较强的业绩“安全垫”,并且估值相对二线龙头也更加“便宜”.

接下来,再看销售增速见底并逐步抬升的阶段.我们选取2011年以及2014年周期底部抬升阶段作为研究区间,寻找主流地产公司股价表现与销售指标(销售规模增速、存货/销售规模)、盈利指标(归母净利润增速、利润率)、杠杆指标(财务杠杆、经营杠杆)以及估值指标(PE TTM、动态PE、PS、相对PE)之间的关系.

通过对比发现,底部抬升阶段股价表现优异的公司均满足以下几个特征:(1)在市场景气度的配合下,能够将高杠杆高周转兑现为较高的销售增长弹性;(2)当期销售利润率不宜过低,要维持一定的水平,保证销售向最终的业绩兑现;(3)估值具备相对优势,不存在明显的高估.

政策底部改善支撑板块估值,继续推荐低估值的龙头房企

因此,综合上述逻辑,站在目前时点往后看,我们看好板块的超额收益机会,尤其是继续推荐低估值的龙头房企.

具体来看,基本面持续回落为政策端底部改善奠定了基础,我们认为,未来整体政策环境将继续边际向好,但考虑到目前不同城市所处的周期位置不同,政策仍将以地方自主调节为主,房价得到控制的其他城市或将跟进,“四限”为代表的行政调控存在改善甚至退出的基础,行业政策端的积极变化将对板块估值形成支撑,在目前宏观背景下板块具备超额收益机会,并且龙头房企由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性,收益表现也将更加突出,继续推荐低估值的龙头房企.

作者为2018年卖方分析师评选水晶球奖房地产行业第一名

上文结论,上文是关于对写作大浪淘沙和金不换和寒风论文范文与课题研究的大学硕士、大浪淘沙本科毕业论文大浪淘沙论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.

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