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万科迫切出海、转商的背后,既有摆脱央企追兵的战略需要,也可视为王石、郁亮二人对万科的控制权之争——这或将成为未来影响万科的不确定因素
2月22日,黑龙江亚布力论坛.轮值主席、万科董事长王石演讲完毕,在电梯处被相熟的媒体人拦住.在问及万科做商业地产一事时,王石明显面带不悦,扬声说：“你去问郁亮吧！” 在这次企业家聚会上,万科的新旧领袖同时现身.王石的演讲围绕着企业家移民、公益组织等话题,郁亮的主题则是城镇化与房地产.虚实之间,王、郁的个人风格尽得展现.
2012年销售额突破1400亿后,万科勉强保持住了自己的龙头地位,但这家中国地产业的标志性公司已经行至岔路口.中海、保利、绿地等一众企业追赶的脚步正在加快.
一个事实是,万科目前的合作开发项目占总盘子的40%以上,若只按权益销售数据计算,万科的领先地位已岌岌可危——这对一直寻求高周转、快扩张的万科总裁郁亮来说,显然无法接受.即使一直标榜“不争第一”的董事长王石,也不愿将第一名拱手让人.
尽管追兵众多,但速度之争,并非万科当下唯一棘手之事,王石与郁亮的“二人转”正从幕后逐渐转向台前.近期万科的诸多战略动作,如开拓海外市场、加码商业地产等,都可视为王、郁二人对万科的控制权之争.这或将成为未来影响万科的不确定因素.
出海深意
了解万科的人士认为,万科海外业务,无论是香港收购壳公司,还是远赴美国与铁狮门合作,都不能在短期内提振公司业绩,“却可以看做王石的一块自留地”.
自王石2010年赴美国游学,有关万科开拓海外业务的说法不断,王石也多次在哈佛大学出席公开活动,延揽人才之意尽显.万科早年就有开拓金砖四国的意愿和设想,最终被内部否决.而王石游学成为旧事重提的绝佳契机.也正是从这一年起,郁亮凭借与大股东论文范文的良好关系,对万科的实际控制力迅速增强.
但王石并不愿过早放权,尽管郁亮上位已成事实.
“即使在游学期间,王石依然每天与总部视频对话,对一些具体事务做出安排.”分析人士称,万科海外业务的迅速落地,既是万科保住行业龙头地位的尝试手段,也是王石的个人意愿主导.
熟悉万科的人士称,万科并非如王石和郁亮所说不计较老大的地位.“它想继续保持规模领先.但对于千亿企业,肯定得在战略上有动作,而不是简单重复和扩大规模.所以海外战略也好,对商业地产的动作也好,都是希望对其业务格局有创新.”
从四、五年前的 “金砖四国”到如今转战美国,王石的近两年哈佛之行成为关键.“这段时期,王石对美国市场的把握和了解,对华人移民等趋势有更直接的认识.”熟悉王石的人士说.在2月份的亚布力论坛上,王石在主题演讲中提及企业家移民现象,可谓美国之行的成果之一.
万科出海的脚步并非最快.上海国企绿地在韩国济州岛的项目已经开售,而碧桂园在马来西亚的三个旅游项目,也将于6月份开盘.相比于这些企业的实质进展,万科并未专注一城一池,香港借壳、派人去美国和日本学习的“千人计划”等,则更着眼于未来.
万科出海是战略上的重要尝试,尽管此举短期内对公司业绩无太多改变,但对公司的治理水平、结构、视野、专业化等,会有静水深流的影响.
“这个影响是潜移默化的.并非简单在国外成立几个分公司,而是对企业文化和员工改造意义更大,这和它去日本学习产业化是一脉相承.”成全机构董事长、曾任《万科周刊》主编的全忠表示.
全忠认为,目前国内许多行业都有国际化需求,只不过,房地产因为是不动产,再加上国内的市场也不错,所以国际化速度比较慢.
全忠认为万科的国际化有自己的特点,与联想、海尔和华为等都不同.“它的特殊之处在于,不是简单地在国外成立公司、拿项目,而是王石先把自己国际化一遍.比如说英语听英语,跟当地的主流人群接触,扩大万科在当地的影响力.”
这被熟悉王石的人士认为与王本人性格有关.网络刚刚兴起时,王石曾公开说过“要是搞不懂网络,我就不做万科董事长”.好胜心与创新意识可见一斑.“一个企业与领头人的性格有关,王石本人的国际化过程,一定会对万科的国际化进程产生直接影响.”全忠说.
商业地产图谋
在试水商业地产三年后,万科终于将商业地产编为“正规军”.1月9日,万科集团商用地产管理部在北京举行了低调的成立仪式,万科总裁郁亮亲临助阵.该部门由万科执行副总裁毛大庆分管,总部设在北京.
万科内部众所周知,王石对商业地产始终抵触,认为万科应专注住宅市场,这也是王、郁在战略上的最大分歧之一.王石曾公开称,就算“从坟墓里伸出一只手”,也要阻止万科做商业地产.但此番表态年代已久,万科内部人士说,随着市场不断变化,王石对商业地产的态度也有所松动.万科此番动作,被视为王石的妥协.“能做大就做大,不行就悄无声息地撤退.”有万科人士如此描述其在商业地产的计划.
从玩票性质到战略部署,万科的商业地产历经纠结,最终在市场逼迫以及郁亮强力主导下得以成型.
最大的挑战首先是人.从凯德置地加盟而来的毛大庆,被认为是商业地产主管的不二人选.北京区域曾是万科的老大难问题,因业绩平平,总经理十度易人.但毛上任后打破魔咒,万科一度高踞北京市场占有率之首.王、郁均对毛非常器重.
“郁亮本来想让毛做全国商业地产的直接负责人,而不是分管.”接近毛的人士说.这不仅意味着要交出北京区域,也将成为某种程度上的“站队”.毛最终留任北京,同时分管商业地产,这一结果被看做王、郁在人事上的默契.
在毛大庆看来,商业地产对万科很有必要性.“我自以为很了解这个我出生长大的城市,但现在发现已经看不清楚了.”毛说.他认为政策操控下,万科只做住宅市场,已经有将鸡蛋放到同一个篮子里的危险.而且他认为北京万科“每年100多亿已经没什么意思,所以要做新东西”.
尽管低调,毛大庆还是透露了万科的初步打算：每年完成一个项目.“万科将变成北京最大的商业综合体运营商,没有之一.”
开拓商业地产,在某种程度上是万科的无奈之举.兰德咨询总裁宋延庆告诉《财经国家周刊》,万科原来一直打土地一、二级联动开发的主意,但其在香河的项目被查,“从产业链的二级到一级,就被内部否定了,干脆往下游做论文范文持有物业”.
2011年与2012年,郁亮在例行的媒体群访会上都曾明确称,万科的商业地产只做社区商业.而从实际动作看,无论是万科2049、万科红还是万科大厦,都在昭示着郁亮的商业地产野心.“从社区商业到大厦到综合体都在做,和郁亮当初所说是相悖的,万科现在的战略是做加法.”宋延庆说.
全忠分析认为,城市住宅用地竞争过于惨烈,正在动摇王石坚定不移住宅产业化的决心.“政府恨不得50%让你做商业,再加上业务多元化的趋势,逼得万科不得不做.但也不能随便一做,而是要做点品牌和产品线出来.”
相对于王石对商业地产的松口,郁亮的看法也在变化.曾在去年底和郁亮一起开会的人士告诉《财经国家周刊》,郁对商业地产的态度已经提高警惕.“郁亮以前说30%做商业,而现在说商业供应量太大,不能盲目,这是万科在对商业地产的不断认知的过程.”
由于起步较晚,万科不得不面对一系列问题.接近郁亮的人士说,万科的文化是住宅文化,不少从外面挖来做商业的人到万科后,论文范文公司都要磨合.比如,万科一个做商业的老总,从北京被挖到深圳.他说：我来万科有个条件,必须每周末回趟北京.不是为了和老婆孩子团聚,而是要和做商业地产的圈子里的人吃饭聊天,保持自己在这个圈子继续混下去.如果长期脱离,我做商业地产就完了——这在住宅这一块是不可能的事.
已经做到1400亿的万科接下来要做什么?许多行业人士都在期待.而出海与转商,正在成为这家龙头房企的最大两个动作,且分别由王石、郁亮二人主导.“前者是自留地,后者是试验田.”上述万科前所未有的尝试,既可看做主动求变,又是王郁之争的表面默契.
“二人转”由暗转明
2.013年,48岁的郁亮的一项重要安排是：登珠峰.
早在2003年,53岁的王石从北坡首登珠峰,7年后,他又从南坡成功登顶.2010年初几乎是地产调控最为严峻的时刻,而王石关心的却是冰川消融和气候变暖.
知天命时攀登珠峰、花甲之年留学海外,乃至最近刚刚解密的新恋情,无一不显露出王石的强悍个性,也让他企业领袖的形象更为立体.相形之下,从2000年起就担任万科总经理的郁亮则低调久矣.
但从王石游学美国开始,作为万科实际决策人的郁亮,出镜率大大提高.先是登上时尚杂志封面,又开始走王石的珠峰之路.在2012年的一次3公里自行车比赛中,郁亮轻松将很多年轻记者抛在身后.
“万科确实在打造郁亮的新形象.”知情人士说.作为王石的接班人,郁亮不仅要保持万科老大的地位,也需要在瘦身之余,塑造出另一个更丰满的自己.
但对王石而言,此时放松对万科的掌控,为时尚早.在他游学的第一年,每天都和万科总部连线开会.“说明他并不像大家所说什么也不管,他抓的很紧.”上述人士说,“可以算是双掌门人,万科30年来从没出现过.”
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王石游学的这两年,也是万科高层人事最为震荡的两年,包括徐洪舸、刘爱明在内的四名副总裁挂印而去.不少行业分析人士认为,这与王、郁二人的控制权之争不无关系.“郁亮急于上位,王石又不想退出,这个矛盾是必然的.”长期关注万科的分析人士对《财经国家周刊》说.
争夺的焦点同样是人事权.一个细节是,万科北京区域总经理毛大庆拥有王、郁二人的充分信任,被看做是双方的争取对象.郁亮曾打算让毛出任商业地产公司的总经理,但毛不愿交出北京公司大权,郁未能如愿.
而借公司成立30年之际,曾经的万科老臣姚牧民的回归,被看作是王石在人事上的又一次出手.已离任的万科高层人士认为,姚牧民目前筹备万科历史博物馆,相当于一个空职,但也可随时发挥出作用.
另一较为温和的说法则是,姚是万科老人,以其江湖地位来筹备万科30年最为合适.接近姚牧民的人士分析称,“老姚60多了,重新掌管万科是不可能的事.以他的知识结构肯定是跟不上万科的发展了.这个事情有点过度解读.我觉得即使拿毛大庆替也不可能拿老姚替.”
但姚牧民的回归,或许有着另一信号意义.万科内部人士曾抱怨,30岁的万科已经进入“老人政治”时代.“不少高管都是虚有其名,并没有多少事情,但中层的压力却非常大,也缺乏上升路径.”
宋延庆认为,万科在产品上和经营策略上没什么硬伤,无碍其两年内冲击2000亿.但“二人转”将是万科接下来最大的未知数.
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商业人士 英语引用文献:
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