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通过分析美国“次级抵押贷款危机”的成因,我们发现全球的银行业已经成为参与国际评估准则制订的“第三方力量”,银行业对评估行业提出了更高要求,评估师在抵押评估实务中必须选择合适的“价值类型”来表达自己的评估意见,让评估委托人及其相关当事人明白无误地理解评估结论,并能恰当地使用这一评估结论.
美国“次级抵押贷款危机”的成因与启示
所谓次级抵押贷款,是相对于优质抵押贷款而言的,后者面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户,而次级抵押贷款的客户多为因信用程度差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的申请者.在２１世纪初期,美国经济增长持续放缓,美联储为刺激经济增长,在随后的１２个月中连续１１次降息,将基准利率从６．５％降到了１．５％.在２００４年后,美联储为抑制通货膨胀风险,开始进入升息周期,至２００７年７月,利率已达到５．２５％,原先在房地产论文范文不断攀升的时候,贷款者可以通过卖房还贷；而后房价不断下跌以及利息的有增无减,使越来越多的次级抵押贷款者不堪重负.可以说,利率的反转,直接导致了次级抵押贷款市场的危机.
仔细研究美国“次级抵押贷款危机”成因,当然与信息不对称而导致的市场失灵、金融创新工具过度使用、缺乏有效市场监管等诸多因素有关,但从房地产评估角度来看,主要在于：第一、房地产市场论文范文波动.在低利率水平下,经济的繁荣提升了居民购买力,形成了对住房的强劲需求,另外由于流动性过剩,促使大量投机性资金流入房地产市场,引起房产论文范文膨胀；而利率持续提高导致的房价急剧下降,使得原来在房价上扬时期掩盖的问题日益清晰地暴露出来；第二,虚假评估.贷款经纪人安排不诚实的房地产评估机构出具虚假的评估报告,使买房者获得远高于房价的贷款,借款人获得贷款后不久就停止了还款,迫使银行收回价值远低于贷款数额的房屋.
美国“次级抵押贷款危机”带给我们的启示是十分深刻的：房地产市场与其他商品市场一样,其市场论文范文也会波动,甚至会出现急剧的涨跌.这对于认清当前国内“狂热”的房地产市场和“发飙”的房价具有极其重要的警示意义.房地产抵押是现代金融机构应用最广的担保方式,房地产抵押评估为银行准确把握抵押品价值、合理确定信用额度、充分预测变现风险等方面都起着不可替代的作用,这就凸显出了房地产抵押评估在现代金融行业中的重要地位.因此,全球的银行业已经成为参与国际评估准则制订的“第三方力量”,银行业对评估行业也提出了更高、更新的要求.
银行一笔完整的贷款业务流程大致可以划分成三个阶段：贷款审批阶段、贷款发放阶段、贷款管理与回收阶段.不同阶段对评估的需求是不同的：如在贷款审批阶段,银行希望掌握拟抵押房地产的正常市场价值；在贷款发放阶段,银行希望获得比较准确的拟抵押房地产在贷款发放时点的模拟拍卖价值；在贷款管理和回收阶段,银行最想知道在整个贷款存续期内（特别是贷款到期日）处置抵押物可能实现的最低价值.
评估师在抵押评估实务中的“价值类型”选择
平时,我们在评估实务中经常遇到“公允价值”、“公开市场价值”、“清算价值”等名词,这些都与价值类型有关.所谓“价值类型”,是指评估师对评估结论价值属性的定义和归类.价值类型主要包括三个要素：评估的特定目的、评估对象的自身条件（内在条件）、评估时的市场条件（外部环境）,简单而言,这三大要素的不同排列组合,便构成了不同的价值类型.国际评估界对价值类型比较重视,《国际评估准则》中价值类型体系主要分为“市场价值”和“非市场价值（即市场价值以外的价值）”.根据我国的《资产评估价值类型指导意见》的定义,“市场价值”是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.
价值类型对于一名估价师具有重要意义：评估师不仅要求精通各种评估技术,会评估各种类型房地产的价值,更重要的是要准确界定价值类型,将评估结果清晰明了地披露和表达出来,让评估委托人及其相关当事人明白无误地理解评估结论,并能恰当地使用这一评估结论.那么,评估师在执业过程中应如何适应银行要求,选择合适的价值类型呢?
抵押物价值不足:租车需要提供不低于所租车价值的经济抵押！
根据《房地产估价规范》规定,“房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场论文范文进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响”；《房地产抵押估价指导意见》指出：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”.由此可见,抵押评估的基本价值类型为市场价值,但有必要披露其他类型的非市场价值,估价师在把握抵押评估价值类型时主要应考虑以下因素：
１．拍卖处置市场条件.市场价值是一种“公开市场”条件下的价值；而抵押价值是一种“拍卖处置市场”条件下的价值,“拍卖处置市场”与“公开市场”截然不同,其要求快速变现,有限的市场参与者和对估价对象的足够了解.两种市场条件不同,对应的两种价值类型也就存在区别,那么,估价师在评估实务中应如何考量市场条件对价值的影响呢?这可以借鉴法院确定拍卖底价的思路：在进入司法拍卖程序以后,法院一般是根据独立评估机构对诉讼标的评估论文范文（即市场价值减去公开市场下的价值）的８０％确定拍卖底价（即拍卖价值减去拍卖处置市场下的价值）,也就是说,拍卖处置市场价值可以估计为公开市场价值的８０％.
２．房地产拍卖处置税、费.房地产标的物在拍卖处置过程中主要分为三个环节：司法诉讼环节、司法处置环节和交易过户环节.在各个环节,作为债权方（抵押权人）需要支付相关税、费：（１）司法诉讼环节的相关论文范文：包括诉讼费、执行费和律师费,收费金额为房地产标的金额乘以相应费率,诉讼费一般为５‰、执行费一般为１‰、律师费一般为１‰～０．５‰；（２）司法处置环节的相关论文范文：包括评估费和拍卖费,收费金额为房地产标的金额乘以相应费率,评估费一般为１％、拍卖费一般为１％～５％；（３）交易过户环节的相关论文范文：包括营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税、契税、综合税等,其中营业税及附加为５．５％、印花税为０．０５％、契税为４％、综合税为１．９３％,土地增值税和所得税应按照相关规定测算.这些房地产拍卖处置过程中所产生的税、费合计约为房地产标的金额的２０％.
３．法定优先受偿权.“法定优先受偿款”是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款.在估价实务中,主要考虑以下几种法定优先受偿权：在建工程可能存在的发包人拖欠承包人的建筑工程价款；在建工程可能存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费；估价对象在估价时点以前已抵押担保的债权数额；划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金；破产企业处置房产时可能发生、需要支付的职工工资及福利费；破产企业处置房产时可能发生、需要支付的国家税收等.
４．未来市场变化风险.房地产市场是不断变化的,由于担心抵押物是否具有充足的偿债能力,银行既关注贷款审批时点到贷款发放时点这一时段（第Ｉ时段）的市场变化,更关注贷款发放时点到贷款收回时点这一时段的市场变化（第ＩＩ时段）.这就要求评估师要对房地产市场在第Ｉ时段和第ＩＩ时段的风险和走势都进行预测与分析.
银行的评估需求主要包括：抵押房地产在贷款审批时点的正常价值、在贷款发放时点的模拟拍卖价值、在贷款到期时点的变现价值.从估价角度来看,上述三种需求分别对应三种价值类型：市场价值、抵押价值和可变现价值,其中,“抵押价值”就是在估价时点（贷款发放时点）的模拟拍卖处置市场条件下,通过考察估价对象在估价时点的权利状况、使用方式、利用强度等自身条件,对估价对象的价值估计数额；“可变现价值” 就是设定在估价时点（贷款到期时点）的模拟拍卖处置市场条件下,通过分析贷款发放时点到贷款到期时点这一时段内市场变化情况,对估价对象的价值预测.可见,未来市场变化风险影响着评估价值.
对抵押评估报告的理解与使用
抵押评估报告的重要价值在于帮助银行合理确定抵押房地产价值和抵押率.
１．抵押房地产价值.（１）抵押价值与市场价值.抵押价值是在市场价值基础上考虑了拍卖处置市场条件与公开市场条件的差异、法定优先受偿权、房地产拍卖处置税、费等因素后的修正值.一般而言,拍卖处置市场条件与公开市场条件差异的经验均值可取２０％（当然随房地产类型不同,如住宅、写字楼、商铺、厂房等,此经验值会有所不同）,房地产拍卖处置税、费经验均值可取２０％,假设抵押房地产不存在法定优先受偿权,这样可以估计抵押价值一般为市场价值的６０％,这也是一般银行都规定抵押率不能超过６０％的原因.（２）可变现价值与抵押价值.可变现价值是在抵押价值基础上考虑了贷款发放时点到贷款到期时点这一时段房地产市场变化情况后的修正值.在房地产市场持续繁荣、宏观经济环境发生重大转变、国家调控政策发生变化等关键时期,应十分谨慎地预测这一时期的市场变化,为防范风险,可以预留１５％的市场下跌空间,也就是说,可变现价值可以保守地估计为抵押价值的８５％左右.
２．抵押率.贷款决策过程中,银行确定贷款量的关键参数是抵押率,也就是对抵押物变现价值偿还贷款的风险衡量.贷款偿还的第一还款来源是贷款企业的自我偿债能力,第二还款来源是变卖抵押物收回的资金,因此贷款归还风险不仅与抵押物变现风险有关,更与贷款企业的经营风险、贷款项目的运行风险有关.然而贷款归还风险较低并不意味着抵押物变现风险就一定低,但较高的抵押物变现风险必然增加贷款归还风险.
在实际的评估工作中,有时我们应特别区分抵押物变现风险与贷款归还风险.就某些贷款业务而言,可能确实是优质客户和优质项目,贷款归还风险较小,但若抵押物变现能力差,使得抵押物变现风险较大,这时抵押率仍应定在较低水平,因为对于评估机构来说,其真正的职责在于客观评估抵押物的价值和及时披露抵押物的变现风险.而银行确定抵押率的过程是对风险与收益的权衡过程,也是综合考虑第一还款风险和第二还款风险的过程,如果通过全面评估,贷款归还风险不大,银行可以通过提高抵押率来增大放贷额度,满足客户要求.
除此之外,选择抵押房地产价值标准类型时,应十分注意抵押率与价值类型的匹配关系.当选择市场价值作为抵押房地产价值标准时,抵押率不宜超过６０％；当选择抵押价值作为抵押房地产价值标准时,抵押率不宜超过８５％；当选择可变现价值作为抵押房地产价值标准时,抵押率不宜超过１００％.
（作者单位：郑州市市郊农村信用合作联社）
总结：该文是关于价值抵押论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
抵押物价值不足引用文献:
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