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文／北京德恒（广州）律师事务所康小鸫律师 朱宏亮律师
近年来,工业地产市场逐步发展壮大,工业园区、物流仓库、工业研发楼宇、总部基地等兴起.鉴于工业地产项目的自身特性,以及开发、租售、运营环节的庞杂琐碎,笔者仅就工业地产项目土地开发中容易出现的法律问题,拟从三个小节略作浅析.
工业用地的类型及投资形势
目前,我国关于土地分类的国家标准有两个,分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》（国土资发[2001]255号）,以及住房和城乡建设部于2012年2月发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GB50137-2011),该二者均是以土地的主要用途对土地进行分类.
按照该等规定,工业用地是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地,包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地,不包括露天矿用地.分为：一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地.
从工业地产投资形势看,目前国内工业地产的实施主体主要由政府和工业地产开发商构成.政府更多的考虑是如何更高效地招商引资、进行产业导向以及提升当地GDP.我国东部江浙沿海地区由于产业成熟度及外向程度相对较高,工业园区和科技园区发展形势比较好,如：上海、苏州；西部市场受益于国家的开发战略,以及一些劳动密集型产业向西部转移两大因素,工业地产呈快速发展,如：成都；南部地区由于产业升级,面临外迁局面,广州、东莞目前受到一定影响,但广州周边区域工业地产发展势头良好.
律师提示：在工业地产开发前,开发商应多方面考虑问题,降低相应的风险.首先,应了解当地政策、环境和发展前景.工业地产应以产业导向和需求为依托进行产业决策,只有定位准确,有稳定和适合的驻户,才有长期稳定的收益.其次,应考虑拟开发的产业是否与土地分类用途一致.再者,开发工业地产应有长远观念,需精耕细作.工业地产不具有投机和流动性的特征,更需要对产品进行长期的运作和持有.
工业用地取得中应注意的三个问题
此外,工业用地取得中应注意的三个问题.
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首先是,国土资源部发布的“两个规范”及国务院的“最低价通知”.
在我国,工业用地使用权的取得的途径有出让、划拨及转让三种.出让是通过土地一级市场取得工业用地的最常见途径.采取出让取得的,应通过招标、拍卖、挂牌或协议形式取得,协议出让有严格的规定.2006年8月1日国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》,以及同年8月31日发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,均规定了工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让.
2006年12月23日,国土资源部发布《关于发布<,实施全国工业用地出让最低价标准>,的通知》,将全国范围内的工业用地分为十五等,规定工业土地出让底价和成交论文范文,均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准.
律师提示：工业用地的出让取得应依法“招、拍、挂”,且不得低于最低价标准.
其次,工业用地改变用途应经过政府审批和履行相关程序.
由于工业地产地价低,不少开发商采用以工业项目立项,然后变更土地用途,开发商业和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益.
工业地产项目用地无论是以何种方式取得,其土地性质均为工业用地.根据《土地管理法》第四条规定： “国家实行土地用途管制制度.使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地.” 《城市房地产管理法》第十八条规定： “土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金.”改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并按程序*相关手续.
律师提示：土地使用权的取得,是项目开发中最为基础的环节,开发商应当注意按照法定的程序获取工业用地土地使用权.此外,根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》取得的集体建设用地,应注意第七条规定： “出让、出租和抵押集体建设用地使用权,须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者213以上村民代表的同意”.
第三、严禁产业圈地,造成土地闲置.
由于工业用地拿地成本低廉,有些开发商利用当地政府招商引资的政策便利,大举拿地,但实际上真正被利用的土地很有限,有些开发商自身的需求远达不到获得土地的规模,他们更希望以囤地的方式坐等土地升值的巨额利润.这就造成大量土地被闲置,影响当地产业规划的发展.
律师提示：根据2012年7月1日起国土资源部即将施行的《闲置土地处置办法》,一旦被认定为闲置土地,将予以严厉处置,未动工开发满两年的,将面临被无偿收回国有建设用地使用权.
擅自改变工业用地性质进行商品房开发,建成的物业属非法建筑
开发商擅自改变工业用地性质,建成的物业属非法建筑,也容易引起法律纠纷.
首先,禁止在工业项目用地上建造成套住宅.
根据2008年1月国土资源部出台的《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定： “等严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施.”同时, 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条规定： “通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”.
律师提示：现在研发型物业兴起,从最终完成的建筑物形态和功能上看,这类物业与一般住宅、商铺,无太大区别.有的未经审批被设计成公寓对外租售,这类性质的地产开发存在法律风险. 其次,工地用地允许一定比例的配套设施建设.
《工业项目建设用地控制指标》第四条同时规定： “等（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%等”该规定意味着,一般工业项目总用地面积的7%可作为行政办公、生活服务设施配套项目建设.对于地块面积巨大的工业项目来说,7%的配套面积相当可观,而且不少工业项目的配套比例甚至远超7%.对于超出政策或规划允许配套面积的处理,目前法律规定比较模糊.
律师提示：实践中,有的开发商通过补缴土地出让金差价来获得变更土地用途的使用权.但由于规定不明确,各地理解和操作不一.这两年在广州和深圳先行先试的“三旧改造”、 “城市更新”政策,意在最大化的集约节约利用土地资源、盘活城镇土地,政策允许凡是列入“三旧改造”的项目,取得地方政府的方案批复,原有工业用地上的业主就可以自行改造旧厂房、旧工业园区.
总结：本文关于土地工业论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
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