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第一篇物业财务管理论文范文参考：城市物业管理组织体系研究
随着改革、开放的不断深入,我国的房地产业发生了巨大变化,城市物业管理应运而生,并逐步成为国民经济中的一个颇具发展前景的新兴行业.但是在我国,城市物业管理的概念与定义在引进之初,就偏离了城市物业管理行业的发展方向,错误地认为城市物业管理是因物业公司的产生而产生.实际上,城市物业管理是产权私有化的结果,是建筑物区分所有人,并使其房地产保值、增值的需要；城市物业管理不是因为第一家城市物业管理企业的产生而产生,也不会因为城市物业管理企业的消亡而消亡.同时,由于人们在研究城市物业管理时,着重研究的是城市物业管理企业及其行为,而忽视了对城市物业管理中其他组织及其行为的研究.因此,在管理学上必须从组织的角度、从体系的视角出发,全面研究各城市物业管理组织及其行为.
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第二篇物业财务管理论文样文：物业管理法律问题研究
随着房地产业的横向与纵向发展,物业管理已成为各国立法重点,虽然物业管理行业在国外已行之多年,但在中国大陆仍处于发展阶段.中国大陆之《物业管理条例》虽已颁布施行,但各地司法实践仍存在疑义,本文乃尝试以「法律保护和法律规范的角度」为切入点及核心,采用了比较研究、判例研究、多种学科交叉研究等研究方法,从经济法学、民法学的视角,审视物业管理的主要法律问题,结合物业管理与住户的权益保障问题,对物业管理立法作一较为深刻的探讨与研究,以期中国大陆物业管理制度与立法更能趋完善.
本文先于学理理上对物业管理之相关概念作出较完整的定义与厘清,再从现实上中国物业管理发展的进程、存在的情况、面临的主要问题加以讨论,尤其本文花费相当多的篇幅讨论业主自治的法律理论与实践,期能对于中国物业管理的发展有所助益.另外,本文也引介各国的物业管理职业资格制度,详加说明中国大陆建立物业管理职业资格制度的必要,并尝试描绘中国大陆物业管理职业资格制度的轮廓,以利将来实务之运作.除了物业管理职业资格以外,本文也对于国内外物业管理行业制度加以比较,并以保障住户权益实现为着眼点,提出完善物业管理相关立法的说明. 最后,本文则对于政策及后续研究提出建议,在政策上建议政府在规划共同第三篇物业财务管理论文范文模板：中国房地产投资信托基金理论与实践问题研究
房地产行业的发展离不开资金的支持.无论是在房地产商品的生产环节,还是在其流通环节,都要求必须有巨额的资金投入.银行贷款一直是我国房地产行业发展中的主要融资渠道,房地产业已然成为与银行业高度依存的行业,但是近年来,随着银行贷款政策的调整,房地产信贷门槛的不断提高,致使我国房地产企业的融资成本大幅上升,房地产行业的融资渠道不畅,而自2008年以来,全球范围内的金融危机也使我国房地产业的融资更加困难.面对现实的经济情况,为了缓解我国房地产行业的融资压力,必须逐渐改变房地产行业对银行资金高度依赖的局面,通过创新融资方式,不断拓宽房地产企业的融资渠道,为我国房地产业的发展提供可靠的资金支持,从而实现房地产行业的快速稳定发展.
房地产投资信托基金(REITs)作为一种可公开募集上市的房地产证券化产品,它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金.世界上一些发达国家都有成功发展REITs的经验,REITs对这些国家房地产业的发展也发挥着重要的促进作用.针对我国国内房地产业发展中存在的一些问题,如住房租赁市场不发达、租售比价不合理以及房地产结构性矛盾日益突出等等,在我国发展REITs,能够为房地产业提供新的融资渠道,降低房地产企业的经营风险；能够促进房地产行业的内部竞争,实现资源的优化配置；能够促进房地产企业完善治理结构,提高资本的运作效率；能够满足社会资本的投资需求,有效运用大众资本；能够提高房地产行业的信息透明度,促进我国金融体制的不断完善,可以说,在我国建立和发展REITs,对国内房地产业,乃至整个社会经济的发展都具有重要意义,而且,从REITs在我国发展的可行性来看,不管是在宏观层面上,还是在微观层面上,不管是从房地产市场的角度来看,还是从金融体制发展的角度来看,我国都具备发展REITs的条件.
为了形成对我国发展房地产投资信托基金的正确认识,本文在房地产金融理论和REITs的相关理论的基础之上,在梳理国内外研究文献后,比较国际发达国家发展REITs的具体情况,努力从中汲取经验,并结合我国实际情况,认清我国发展REITs的现实可行性,从而提出建立REITs的规范化构想和具体建议,以期为我国REITs的发展提供一定启示.本文共分为六个部分：
第一部分即第一章,绪论,主要是明确选题意义,梳理研究背景和研究现状,并理清全文的研究内容和基本框架.
第二部分包括第二、三章,这一部分主要是对房地产金融理论和REITs相关理论内容的梳理,对研究问题进行理论界定,为下面各章节的分析和论述提供必要的理论支撑.
第三部分即第四章,这一部分主要是对美国、欧洲和亚洲部分发达国家和地区发展REITs的情况作出介绍,以期通过比较介绍发展REITs的国际经验,为解决我国在发展REITs中所面临的问题,促进REITs在我国的发展提供有用的借鉴和启示.
第四部分包括第五、六章,这一部分主要介绍我国REITs的发展现状、发展中面临问题以及可行条件,清楚认识到我国发展REITs既存在障碍,但也具备一定可行性.
第五部分即第七章,这一部分构建了房地产信托基金发展的制度框架,包括其设立条件、法律关系、运作风险管理体系、运作监管制度以及退出机制,从而提出了建立REITs的规范化构想.
第六部分即第八章,这一部分对我国REITs的发展进行探索,并提出具体可行的政策建议.
第四篇物业财务管理论文范例：房地产投资项目系统策划研究
随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场,房地产开发商也从凭感觉出发的粗放经营过渡到依赖科学的项目策划.90年代以来房地产投资项目策划的研究取得了长足的发展,然而到目前为止大家对房地产策划的内涵以及研究对象还有分歧,还没有建立房地产投资项目系统策划的理论和框架.本文的研究目的是通过对房地产投资项目的分析,完善房地产投资项目系统策划的理论体系,构建完整的房地产投资项目系统策划及反馈跟踪的框架,说明房地产投资项目关键环节的策划方法与手段,并以此指导实践,从而降低房地产项目投资风险,提高房地产投资项目实施过程中管理、控制的技术水平,更好地实现房地产项目投资目标.
全文除绪论外,总共包含八章.文中第一章构建了房地产投资项目系统策划的理论体系和框架,包括房地产投资项目系统策划的内涵,理论基础以及特点.房地产投资项目系统策划是指为达到房地产项目投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统地、全面地构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动.它包括房地产投资项目的市场分析与预测,营销策划,融资策划,开发过程策划,物业管理策划,以及投资风险分析等.文章指出房地产投资项目系统策划不仅仅是这些策划子系统的简单组合,它是由这些策划子系统所组成的一项系统工程,满足整体性、综合性、满意性、地域性、前瞻性、市场性、创新性、操作性以及多样性的特点. 第二章到第七章论述了房地产投资项目系统策划所包含的各策划子系统以及这些策划子系统的策划方法与手段.文中第二章介绍了房地产市场分析的基本概念、内容、分析与预测的方法以及如何在此基础上进行房地产项目主题概念与形象定位.房地产市场分析的主要内容包含房地产市场影响因素分析以及供需分析.房地产市场分析工作主要通过资料收集和市场调研来完成,房地产市场分析工作流程主要分为：确定分析对象、分析目的、分析日期、收集资料、市场调研、以及运用经验、统计数据等方法进行市场分析和预测,同时针对实际市场分析和预测中工作存在的问题,提出了解决问题的办法.本章还对房地产项目主题概念与形象定位的定义、本质、功能、风格作了理论阐述,设定了较为科学的主题概念与形象定位的程序并分析了南京某项目主题概念定位和形象定位的案例. 第三章论述了房地产投资项目营销策划的概念和理论、房地产投资项目市场营销策划的步骤和内容、以及在房地产投资项目营销策划存在的问题和解决的办法.房地产投资项目营销策划主要包含对市场营销组合、定价、产品推销、广告等方面的策划.文章还针对目前房地产投资项目营销策划中存在工作专业性不够、急于求成、对项目期望过高以及促销方法陈旧等问题提出了一些建议. 第四章论述了房地产投资项目融资策划的内涵、房地产投资项目融资的阶段、房地产投资项目融资计划和渠道以及房地产投资项目中融资的成本、风险、结构和其他要素的分析.房地产投资项房地产投资项目系统策划研究目融资包括投资决策分析、融资决策分析、融资结构分析、融资谈判和项目融资执行五个阶段.房地产投资项目融资计划中必须明确筹资原则以及如何估算融资额度,融资渠道包含自有资金、银行信贷资金、社会集资以及预收定金和购房款.房地产投资项目融资成本分析包括对融资成本比率、财务杠杆比率和融资收益比率的计算.在对房地产投资项目进行融资风险分析时应该对融资中所涉及的清偿风险、利率风险、汇率风险、经济风险、政策风险、法律风险以及政治风险进行全面的考虑.在对房地产投资项目进行融资结构分析时则可以采用层次分析法.该章还介绍了如何对资金投入、资金收入进行控制管理,以及如何加速资金周转等内容,同时通过案例分析,进一步说明了项目融资策划的过程及其原理. 第五章论述了房地产工程项目开发前期策划中存在的问题及对策、项目的实施控制、以及项目管理过程中的组织协调和沟通.房地产工程项目开发前期策划工作非常重要,它能起到影响全局的作用.房地产工程项目开发前期策划中包括工程项目构思的产生和选择、项目的目标设计和项目定义及其可行性研究.项目的实施控制包含对工程项目的系统分析、结构分析、用什么方法对其进行分解以及如何对实施过程中的工程项目进度、成本和质量进行控制管理等,同时文中还强调了项目管理过程中的组织协调与沟通. 第六章论述了物业管理与房地产投资项目策划的关系,物业管理策划的主要任务和基本流程、物业管理定位、物业管理方式选择、物业管理招投标、物业管理前期介入与房地产开发的互动等问题.物业管理与房地产项目的成败密切相关,物业管理己经成为房地产商竞争的重要手段.物业管理策划的主要任务是根据消费者的需求,确定物业管理的具体定位,决定服务项目、服务内容、服务标准、收费标准,确定管理方式,选择物业管理企业.根据物业管理策划的内容,进行物业管理前期介入,使第五篇物业财务管理论文范文格式：我国国有企业利润分配法律制度研究
国有企业利润分配一直是学术界和实务界争论不休的话题.
计划经济时期,国有企业是政府的附属物,国有企业利润分配采用的是“统收统支”的财政模式,即使经历过几次形式上的变化,但都没有脱离计划经济体制的刚性框架.在市场经济体制下,国有企业通过一系列“放权让利”改革,国有企业利润分配确立了“税利分流”的财政模式.现代企业制度让国有企业在市场竞争中成为了被赋予法人独立财产权的私法主体,“政企分开、政资分离”两种职能的转变给国有企业添加了更多的活力,很多国有企业经营状况开始好转,国有企业利润大幅度提高,有些已经跻身世界500强之列.但有关国有企业利润分配问题依然成为社会各界争议的热点.国有企业利润上缴比例是多少国有企业利润由谁来收缴国有企业利润如何使用《国务院关于实行国有资本经营预算的意见》和《*企业国有资本收益收取管理暂行办法》的颁布,对以上问题作了政策性回答.从2008年起,国有资本经营预算在*企业全面施行.至此,我国国有企业利润分配制度取得重大突破.
长期以来,我国国有企业利润分配制度在政府主导下强制性变迁,国有资本经营预算制度亦没有改变这一路径依赖.国有企业利润分配制度仅仅停留在财政分配领域,国有资本保障增值功能被强化.国有企业利润分多少、怎么分和分给谁并没有在宪政的框架下完成.
我国是社会主义公有制国家,国有资本收益分配的前提是国有企业归国家所有,全体人民是国有企业的真正主人,国家成立国有企业的真正目的在于为全体人民提供更好的物质生活.从国有产权角度来说,国家所有权的终极所有者是全体人民,国有资本的终极所有者也是全体人民,国有企业利润分多少、怎么分和分给谁应该由全体人民说了算.
尽管全体人民才是国家所有权的终极主体,但国有资本运营不可能通过全体人民来实现,国有企业的经营必须通过委托*机制来完成.国家和政府受托于全体人民经营和管理国有企业,在国有资本运营委托*机制中,国家和政府、履行出资人职责的机构和国有资本运营机构都应该在委托人的授权范围内行使国家所有权.国家作为具有双重法律人格的主体,在社会主义国有资本运营过程中,具有社会生活管理者和国有资本所有者双重身份.所以,国有企业利润分配过程涉及多方主体：全体人民、国家和政府部门、国有企业；涉及两个法律关系：国家和政府部门与国有企业之间的公共财政预算关系、履行出资人职责的机构与国有企业之间的国有资本经营预算关系.国有企业利润分配关系既是国家与国有企业之间利益分配关系在财政领域的集中体现,又反映了国有资本运营过程中各主体之间的权利配置关系.
*企业国有资本经营预算工作已经开展六年,规范国有资本运营的相关法律己陆续颁布.国有资本经营预算实践中存在的问题和相关法律法规的弊端,都没有从根本上改变用行政手段解决国有资本收益收缴、分配和使用的惯常方式.《全民所有制工业企业法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》已经无法适应改革后国有企业发展的需要,《国务院关于实行国有资本经营预算的意见》和《*企业国有资本收益收取管理暂行办法》法律层级太低,《企业国有资产法》过于强调出资人制度建设却忽略了人大应有的法律地位,《物权法》和《公司法》对国有财产的调整有限,构建保护国有资产的法律体系在当前国有企业改革中显得迫在眉睫.
西方国家也有国有企业,西方国家也有国有企业利润分配制度.与我国相比,西方国家的国有企业利润分配比例较高,国有企业利润大多使用在社会公共福利方面.我国国有资本经营预算制度建立以后,国有企业利润分配比例和国有企业利润使用范围饱受诟病,国有资产流失、国企高收入和国企腐败现象再次将国有企业利润分配话题推向风口浪尖.国有企业利润上缴比例确定多少才算合理国有资本经营预算与政府公共预算之间的关系该如何定位国有企业利润如何使用才能更符合社会主义公有制的真正目的这都需要在公共财政体制下沿着*宪政的路径进行法律制度设计.
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国有产权具有双重法律属性,国有企业利润分配过程是公共财政框架下国家所有权的行使过程.国有资本的全民所有制属性决定了国有企业利润分配制度应该体现人民*原则,以全体人民的利益为立法宗旨；国有资本的逐利本性决定了国有资本需要保值增值.国有经济是我国公有制经济的基础,国有企业的持续经营是我国社会主义经济建设的重要保障.所以,国有企业利润分配制度除了考虑全体人民的利益,也要适当考虑国有企业自身的利益诉求.
构建国有企业利润分配法律制度时,首先要明确全新的立法理念,*宪政思想和公私法方式协调应该植入法律制度设计.国有企业利润分配法律制度,应该遵循人民*、法治、国有资本维持和统筹兼顾原则.国有企业利润分配法律制度中,应该对各法律主体的权利进行重新配置,明确全体人民的参与权、确立人民代表大会的最高法律地位、重新定位履行出资人职责的机构的出资权、适度限制财政部门的职权,听取国有企业的合理诉求.国有企业利润分配法律制度要对国有企业进行功能分类,根据不同的功能分类立法.国有企业利润分配法律制度必须依赖于代议制和信息披露机制去实现,同时,需要构建严格的经济法责任,建立国有资本运营公益诉讼制度.
实际上,无论国有企业怎么改革,无论国有资本采取什么样的实现形式,社会主义公有制的本质不会改变,国家所有权的终极主体和国有资本的终极所有者永远是全体人民,区别只是在于在不同的时期,国有资本以什么样的手段去实现公有制的本来目的.因此,只要国有企业利润分配沿着*宪政的路径,以务权制衡为原则,遵循法定程序去分配,就一定能实现社会主义国有资本的最终目标.
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