《房地产企业所得税和土地增值税成本扣除的差异分析》
该文是土地增值税和企业所得税相关本科论文范文与企业所得税有关论文写作参考范文.
摘 要：对于房地产企业而言,其所得税汇算清缴、土地增值税清算中均可将相应成本减掉,计税成本是税负高低的主要影响因素.房地产企业所得税与土地增值税的成本扣除有哪些差异呢?下面主要从三个方面进行差异分析,以供大家参考借鉴.
关键词：计税成本;扣除时间;扣除原则;扣除内容
一、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除时间差异
针对房地产企业而言,其所得税年度汇算主要流程为：开盘预售时,根据尚未销售出去的产品所具有的预售,然后估算出毛利额和当期账面实际利润总额合并计算出当期应预缴的企业所得税额,年度进行汇算清缴,实行多退少补,同时待开发产品完工时再对预计毛利额进行纳税调整的办法.房地产企业的土地增值税清算的办法：平时采取预缴税款,待达到清算条件时再进行多退少补的办法.
(一)企业所得税汇算的成本扣除时间
根据国税发〔2009〕31号的通知相关规定,并结合税收实践的操作情况,房地产企业的开发产品完工（竣工）的认定标准：以实际交付房产（通常以达到交房条件并发出交房公告或通知）为准,并同时确认年度所得税汇算的相关税收收入和扣除成本.
(二)土地增值税清算的成本扣除时间
土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形.
根据国税发〔2006〕187号的相关条款规定,土地增值税清算通常分为两种情形：应当清算和可以清算.结合税收实践的操作情况,在满足前述两种情形之一,主管税务机构已经把土地增值税清算通知书送达企业,且时间已经过去了90天,这时便可根据有关规定进行清算.若企业并未严格按照相关法律法规开展清算工作,主管部门应对其进行严厉处理.
二、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除原则差异
(一)企业所得税汇算的成本扣除原则
房地产企业可根据自身情况,自主合理确定已完工开发产品的成本对象,通常需要将开发项目的基本情况、计税成本的扣除原则、共同成本的分摊办法等专门报告留存企业,以备主管税务机关核实检查.
房地产企业为了加强自身成本内控管理和规范会计核算体系,通常需要在财务建账时提前合理确定计税成本对象,便于归集与分摊开发建设中发生的各项成本费用.
(二)土地增值计税成本的扣除原则
根据国税发〔2006〕187号文件和国税发〔2009〕91号通知的相关规定,结合税收实践的操作情况,确定土地增值税清算单位与产品分类是土地增值税清算的前提条件.
一般情況下,企业需要按照国家有关职能部门颁发的《建设工程规划许可证》合理确定开发项目分期,以此作为土地增值税的清算单位;产品类型分为“普通标准住宅”、“非普通标准住宅”以及“其他（非住宅）”三个类型.各省主管税务机关均有就本省土地增值税清算单位和产品分类做出规定,房地产企业清算土地增值税时,应按照当地主管税务机关的规定确定清算单位和划分产品类型,对于国家税务总局及当地主管税务机关没有明确或存在争议的事项,可与主管税务机关争取以有利于清算的方案进行划分.
三、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除内容差异
(一)企业所得税汇算的成本扣除内容
房地产开发企业进行年度所得税汇算时,必须正确区分计税成本和期间费用,计税成本是对象化的费用,期间费用是直接随同会计期间扣除,不需配比到相应成本对象中去.
结合税收实践的操作情况,土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费是主要计税成本的扣除项目.
(二)土地增值税清算的成本扣除内容
根据土地增值税的相关规定,房地产企业土地增值税清算的成本扣除内容如表1所示.
（三）企业所得税汇算与土地增值税清算成本扣除内容的主要差异
根据上述内容,二者成本扣除内容既有相同之处,又有存在差异,相比于土地增值税清算,企业所得税汇算扣除内容更多.企业所得税汇算时可以税前扣除而土地增值税清算时不能扣除的情形归纳如下：
1、土地闲置费
根据国税发〔2009〕31号的相关规定,房地产企业计税成本包括“土地征用费及拆迁补偿费—土地闲置费”.
基于国税函〔2010〕220号,若房地产开发企业若没有严格履约,缴纳的土地闲置费不能在“土地征用费及拆迁补偿费—土地闲置费”扣除.
2、大市政配套费
该费用企业所得税允许税前以土地征用费及拆迁补偿费类别扣除;清算土地增值税时,不得将其列为扣除项目中（有的地区允许扣除,然而并不是加计扣除,也不得将其列为开放费用扣除限额）.
3、违约金或罚息
根据《土地增值税暂行条例》的规定,结合实际操作,计算土地增值额应将违约金、延迟交房罚款排除在外.对此,很多房地产企业往往以各种理由逾期支付违约金或罚金,无法将其列为土地增值税增值额扣除内容中,但是可将其列为企业所得税的税前扣除项目.
4、项目营销设施建造费用
项目营销设施建造费用,在企业所得税中属于开发间接费;在土地增值税中,其并不是属于开发间接费用,清算时将其视为销售费用进行处理.
5、开发间接费用和期间费用
根据我国现行企业所得税法律法规,通常限制企业将一些费用计入期间费用,要求企业尽量计入开发成本;土地增值税政策规定,尽量要求企业一些费用计入期间费用,以免人为降低土地增值税的税基.
实际操作中,企业一般不会将一些费用支出列入期间费用,列入期间费用对所得税汇算影响的好处仅仅是时间性差异（暂时性差异）,即便当期列入开发成本同样可以得到最终扣除,列入开发成本对土地增值税清算的好处是实实在在的永久性差异.
6、房地产开发费用
基于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第21条规定指出,为了打造精品产品,企业投入资金且满足税收各项规定的借款费用,可根据企业会计准则予以全面归集与合理分配,其中,税前可直接将具有财务费用性质的借款费用予以去除.
基于《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第3条规定,针对财务费用中的各项利息支出,若可根据转让房地产项目进行计算分摊,且金融机构进行有效证实的,可予以扣除.值得注意的是,最高不得高于根据商业银行相同贷款利息所得的金额.若无法分摊或证明的,可根据“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”总金额的19%进行扣除.
7.企业所得税的预提费用扣除与土地增值税的加计扣除
企业所得税汇算时准予扣除的预提费用,包括按照出包工程（合同金额）不超过10%预提部分、按照预算造价预提的配套设施费用、按照应向政府部门缴纳而尚未缴纳的报批报建费用及物业完善费用的预提部分.土地增值税清算时可以加计扣除,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和,加计百分之二十的扣除.
四 结语
通过上述的分析说明,重点分析了企业所得税、土地增值税在扣除时间、扣除原则、扣除范围等各个方面的异同.随着我国相关新的税收政策出台和实操中新情况的出现,两者在实际操作中很多方面仍旧会存在争议,需要国家进一步明确操作细则.
参考文献：
[1]关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[Z].国税发〔2006〕187号.
[2]房地产开发经营业务企业所得税处理办法[Z].国税发〔2009〕31号.
[3]土地增值税清算管理规程[Z].国税发〔2009〕91号.
作者简介：赵佳燕（1979—）,女,汉族,四川宣汉人,副教授,硕士,主要从事国际经济研究.
本文结论:上述文章是一篇可当作大学硕士与本科土地增值税和企业所得税相关的毕业论文开题报告写作参考和有关优秀学术职称论文参考文献资料，免费教你怎么写企业所得税方面论文.
土地增值税和企业所得税引用文献:
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