《房地产行业轻资产运营模式的策略》
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摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱性行业,在推动国民经济发展中发挥着重要的作用.过去的很长一段时间内我国的房地产行业发展迅速,房价也在不断攀升.而到“十二五”期间,随着国家一系列宏观调控政策的出台,房地产行业的发展受到一定的限制,因此,我国房地产企业急需新的战略模式来另寻出路.本文选取我国有代表性的房地产企业碧桂园作为研究对象,过去的碧桂园采取的是重资产运营模式,即企业投入大量的资金进行项目的开发,这样的模式让碧桂园面临着极大的资金压力.2016年,碧桂园尝试轻资产运营模式,这种模式主张合作开发,发挥自身的核心优势和充分利用优质资源,同时也借助互联网平台.结果表明,实施轻资产运营模式对碧桂园有非常明显地积极影响,但同时也面临一定风险.
关键词：房地产企业;轻资产运营;碧桂园
一、引言
二十世纪九十年代,我国的住房制度改革逐渐深化和完善,同时人们的收入与生活水平也有了质的飞跃,房地产行业得到了很长一段时期的稳步发展,是一段“黄金时期”.而飞速发展的背后也带来一系列问题：其一,由于本世纪初我国的政策相对寬松,房地产行业增长速度爆发,导致很多房地产企业制度建设跟不上发展的需要,内部管理乱象丛生,房价高;其二,由于尝到了“炒房”的甜头,企业家们和社会资本一窝蜂地投入到房地产行业,大量土地被开发,一座座楼房拔地而起,其结果是楼市供销不平衡,楼盘滞销,存货积压.
因此,国家不得不出台相应调控政策.在经历了很长一段时间的黄金发展阶段后,房地产行业遭遇瓶颈期.过去的房地产企业的运营模式从拿地,规划设计,建造以及销售和后期服务都由企业自身一体化的去掌控,覆盖了产业链的上中下游,这种运营模式即重资产运营模式.而在当前的形势下,房地产商利润空间受到压缩;而同时存在的是,土地大量开发、楼房大量建设,房价虚高,国民购买力相对下降,全国楼市总体上供过于求,开发商的存货大量积压,前期投入的资金被占用,回收期长,企业掌握的流动资金紧张.
此时,房地产企业不得不采取“自救”措施,寻求他路来改变现状,否则可能会在竞争如此激烈的市场中被淘汰.“轻资产运营模式”被国内外众多学者和企业家认为适合运用于当前的形势下的房地产企业.目前,我国房地产企业的轻资产运营模式的转型还处在试水和探索阶段,适用性和可行性仍是一个未知数.本文通过研究碧桂园的轻资产运营模,式分析其轻资产运营的策略,试图探究我国房地产企业采用轻资产运营模式的可行性及方向.
二、轻资产运营模式基本概述
（1）轻资产的定义
“轻资产”的概念最早来源于国外,最早提出轻资产概念的是美国的麦肯锡咨询管理公司.上世纪八十年代,美国麦肯锡咨询管理公司认为轻资产包含企业的品牌影响力,运营经验,管理制度、流程,客户关系等内容,将企业的核心力量放在这些要素上面能提升企业的竞争力和发展力.其实,对于轻资产的定义,各个学派都有其观点,目前还未有一个统一的界定,而普遍认同的就是轻资产包含了企业的品牌价值、人力资源、管理制度、社会关系、运营经验以及企业特殊文化等内容,类似于企业的无形资产,是企业具有核心竞争力的优势资源,利用资金的杠杆,能够以相对低的成本实现收益最大化.
（2）轻资产运营模式
传统重资产模式的房地产企业通常会参与掌控整个项目流程,即从拿地、设计规划、施工建造、销售到后期的管理都由企业一家来全盘完成.因此,利用土地增值是重资产运营模式的房地产企业获利的主要方式之一,这种获利的方式有一定的不足,即循规蹈矩,周期长,一旦资金得不到回收,项目得不到资本补充,企业就可能着面临资金链断裂的风险.而在轻资产运营模式下,房地产企业对从前期的购地、设计规划到后期的施工、销售的整个开发流程进行合理的资源配置,将优质的核心资源和战略重心放在研发、服务和品牌上,而将施工建造等类似的环节通过外包给其他企业来降低自己的成本.在这种方式下,企业的盈利来源不止于土地的价值增值,而是扮演着管理者或是服务者的角色.
总的来说,实施轻资产运营模式的房地产企业通常把自己的核心业务当作重点,而把非核心业务通过外包的形式,并且充分利用社会资源,提高自有资源的使用效率.即该模式是通过提升运营效率来驱动企业发展的,而非通过促进投资的方式.
三、碧桂园简介
碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）于1992年在广东顺德成立,创始人为杨国强,目前是中国最大的新型城镇化住宅开发商,在我国房地产行业属于龙头企业之一.2016年以年销售3088亿元上榜福布斯世界500强;2019年12月18日,人民日报发布中国品牌发展指数100榜单,碧桂园排名第15位.碧桂园的业务涉猎领域广泛,包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等.发展至今,碧桂园已走过近三十年的历史,逐渐发展成为一个具有自己特色的综合性企业,他们的口号是“希望社会因我们的存在而变得更加美好”.2007年,碧桂园于港交所上市.
在2014年以前,房地产行业发展的“黄金时期”接近尾声,和传统的大型房企一样,碧桂园因看好物业升值的前景,惯常采用自己开发和持有运营重资产模式.这种模式对企业的资金造成了很大压力,不利于企业的可持续发展.
四、碧桂园轻资产运营模式策略
（1）拓宽融资渠道
为了规避重资产运营模式的弊端,轻资产运营模式主张拓宽融资渠道.一方面,碧桂园引入战略投资者.2015年4月份,平安人寿以认购价每股2816港元认购22.36亿碧桂园发行的新股,共计63亿元,认购股份占碧桂园现有已发行股本的约10.99%.中国平安的入股给碧桂园带来了大量的资金支持,缓解了房地产企业的通病——资金紧张的问题,同时在平安的促进下,碧桂园的市值也得到了一定的上升.除此之外,过去的碧桂园家族化严重,而平安入股后碧桂园的资本结构得到调整,让其得以实现去家族化.可以看出,碧桂园的此次融资,双方在物业管理、资产管理等方面共同合作,发挥所长,实现了资源和利润的共享共赢.
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运营模式和轻资产引用文献:
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[2] 运营模式和轻资产学年毕业论文范文 关于运营模式和轻资产硕士毕业论文范文2500字
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