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第一篇物业经营管理论文范文参考：战略管理中的价值权力问题研究
现代经济环境的一个重要特征是越来越大的不确定性,在这种不确定性下,传统的企业战略管理方法表现出越来越明显的不适应性,需要引入新鲜的思想和工具.实物期权作为上个世纪后期出现的解决不确定性条件下估值问题的新兴技术,正在快速扩散到各个行业和应用领域.为解决不确定性下的战略管理问题,有效的引入实物期权思想和方法是一个令人期待的方向,但现实中却因为种种原因进展缓慢.在这种情况下,为了找到实物期权思想在战略管理领域的具体实现途径,本文从探究实物期权概念的本质属性入手,发现实物期权本质上是一种对未来价值的要求权,而这种要求权的一般表现形式又可以被描述为价值权力.由此本文提出和界定了价值权力的概念,并围绕价值权力提出了相关的理论框架.在初步发展了价值权力相关理论基础之后,本文讨论了价值权力方法在战略管理领域中的具体应用,并随后通过实证研究,对具体应用的效果结合中国上市公司的数据进行了实证检验和讨论.
总体来看,本文主要的研究内容如下:
1.首先,本文提出了价值权力概念并构建了相关的理论框架.本文从实物期权的本质属性分析入手,探讨了实物期权的权力本质,发现实物期权只是权力的一种,除此之外还有别的权力形式.由此本文提出了更具普遍意义的价值权力的概念,并展开了对价值权力及其相关概念的理论探讨,初步形成了关于价值权力的理论框架.
2.在战略管理领域,本文开展了基于价值权力的应用研究.首先本文提出了基于价值权力战略管理的基本思路,然后开展了战略管理相关一系列分析曲线的研究,随后对价值权力思想及方法在战略管理中的具体应用进行了探讨,并结合一个案例对具体的应用进行了简单展示.
3.在应用研究之后,本文围绕价值权力思想应用对绩效的影响进行了实证研究.在提出了基于价值权力战略管理的相关思路和模型之后,本文分析和总结了基于价值权力战略管理模式所具备的企业行为特征,并结合我国企业总体的现状,就这些具体行为特征对企业绩效的影响提出了若干假设,在此基础上设计出具体指标体系进行了实证研究.通过实证研究笔者发现,从我国上市公司的总体数据来看,基于价值权力的战略管理模式总体上对企业的绩效水平及其稳定程度有着显著而积极的影响,就各个具体行为特征来看,对获取价值期权投入的关注程度越高,企业的绩效越好,表现越稳定,在风险较大时能够积极有效的获取价值权力的企业总体绩效表现较好,在行权行为上较专注的企业绩效表现较好,而在风险大时行权少、风险小时行权多的企业其绩效表现反而相对较差.对此本文提出了我国企业现阶段存在着强烈“获权效应”的解释,即行权除了获利,还起着价值权力本身自我强化的作用,也就是获取价值权力增值的作用.此外,本文还发现在不同行业中价值权力模式的影响程度差异较大,总体来看在制造业中影响相对较显著.
本文的创新主要体现在以下几个方面:
1.研究视角创新.以往对实物期权的研究大多是从数理方法或对具体问题的决策分析入手,而本文选择了从研究实物期权概念的本质入手,这在实物期权相关研究中属于一个研究视角的创新.
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2.概念和理论创新.为了界定和理顺以价值权力为核心的一系列相关思想,本文提出和界定了一系列与价值权力相关的概念,初步形成了相关的理论框架.新概念的提出原则上是在已有概念无法或很难阐述相关思想的情况下,尽可能使用最简洁、直观的词汇.
3.方法和工具创新.基于新的研究视角和新的概念,本文随之提出了新的战略管理方法和应用工具,其中包括以价值权力为核心的战略管理思路和方法、基于价值权力的战略管理分析模型和曲线等.
4.实证研究设计创新.相对于目前实物期权领域相关研究而言,本文在实证研究的逻辑设计、实证研究的假设体系构建以及实证研究使用的指标方面都进行了原创性的尝试,而且取得了较理想的实证研究结果.
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通过本文对价值权力相关概念、理论框架、应用工具和实证数据的研究,本研究可以进一步加深对不确定条件下企业战略管理及其它相关经济活动的理解,并为企业战略管理实践提供一个新的视角和方法,同时还能从另外的角度加深和完善对企业管理其它相关理论的理解.
第二篇物业经营管理论文样文：公共政策视角下的中国养老地产研究
根据联合国对人口老龄化的定义,当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%,或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%,表明这个国家或地区进入老龄化社会.按照这一衡量标准,中国从2000年开始步入到老龄化社会.与世界上其他国家相比,中国的老龄化具有老年人口基数大、增速快、需长期照护的老年人口持续增长等突出特点.与此同时,随着计划生育基本国策的实施以及经济社会转型、人口流动加速、妇女就业参与率提高等因素的推动,中国的家庭规模日趋小型化,传统的家庭养老功能大大弱化.为了应对不断增长的养老需求,近年来,我国陆续出台了一系列政策,旨在推进社会化养老,积极支持民间资本兴办养老服务机构.在这一背景下,一种以“养老+地产”为基本特征的复合产业模式——养老地产在市场上开始出现,并迅速引来各路资本竞相角逐.
发达国家的实践经验表明,养老地产可以成为一种非常有效的社会化养老服务模式.但在中国,养老地产究竟在多大程度上能够承载养老服务功能,目前看来仍然是一个很大的未知数,市场上也鲜有成功的实践案例.由于冠上了“房地产”标签,社会公众乃至政府对养老地产一时也难以摆脱传统的认知,导致养老地产的社会舆论环境与政策环境面临很大的不确定性.在现有文献中,研究者的兴趣基本都集中在探讨养老地产开发运营模式、投融资模式等商业性问题,缺乏深入到理论层面或政策设计高度的相关研究.笔者认为,作为一个新兴行业/产业,探索养老地产的不同商业模式,对于行业发展模式的确立和定位固然重要,但如果仅限于此,而对养老地产的基础性理论问题弃之不顾,则必然无法应对和解决养老地产在中国遭遇的发展困境和认知误区,不利于养老地产的可持续发展.
基于此,本论文尝试从公共政策的视角,对养老地产在中国发展的相关基础性问题展开研究.与现有文献相比,本文的主要工作和特色包括如下几个方面：
第一,以美国、日本和英国三个国家为考察对象,较为系统地介绍了养老地产的国际发展经验,并构建起了养老地产的比较分析框架.与现有文献在介绍养老地产国际发展经验时主要关注商业模式的风格相比.本论文更加注重对养老地产总体发展现状、历史演变过程及其政策支持体系的梳理和比较,以此总结养老地产实践和政策支持体系的一般性规律和差异性,从而为研究中国的养老地产问题提供逻辑一致的分析框架.
第二,初步对养老地产的性质进行了理论解读.本文分析了中国养老地产在发展过程中所遭遇的困境和发展误区,发现这一问题在行业内部、社会与政府三个层面都有体现.在行业层面,关于养老地产的盈利模式、覆盖的服务对象以及产品类型等在定位上都还不明晰；在社会层面,由于受传统观念或社会舆论的束缚,相当部分的老人对于入住养老机构存有犹豫,普通社会公众也还可能对养老地产抱有偏见.而政府的政策环境仍然高度不确定,实践中政策上下不一、前后不一致的现象时有发生.笔者认为,上述现象需要深入到理论的高度进行解读.论文从公共品理论与行业/产业属性两个视角对养老地产的性质进行了分析.基于公共品理论视角的分析认为,养老地产是一种具有外部性的私人品或具有竞争性的准公共品.基于此,养老地产在理论上应获得政府的支持,但支持的方式和力度可以根据养老地产的种类有所不同.而基于行业/产业属性视角的分析认为,养老地产属于新兴行业,而且,由于牵涉的经济活动广泛,因而在国民经济体系中具备发展成重要产业的基础.但是,由于其复合型的产业特性以及地产业务和养老业务的分离,因此,在理论上很难依据常规的行业分类体系对养老地产的行业属性进行明确的界定,这一点容易引发社会公众乃至政府对养老地产的认识模糊不清.
第三,对中国养老地产的政策体系设计框架进行了研究.国内目前在探讨养老地产政策时,基本上都是针对具体的某一项政策或几项政策展开的.本论文在研究中国养老地产的政策时,侧重的是如何构建一个政策体系框架,以及在设计这一政策框架上所依赖的思想与思路,分析的视角定位较高.基于这一目标,本文所构建的中国养老政策体系,是以融合顶层设计与地方实验两种思想为主体,分别由界定*和地方的事权责任、促进政府与社会的互动以及确定政策完善的优先顺序三个有机部分组成的政策框架.
第三篇物业经营管理论文范文模板：中国房地产投资信托基金理论与实践问题研究
房地产行业的发展离不开资金的支持.无论是在房地产商品的生产环节,还是在其流通环节,都要求必须有巨额的资金投入.银行贷款一直是我国房地产行业发展中的主要融资渠道,房地产业已然成为与银行业高度依存的行业,但是近年来,随着银行贷款政策的调整,房地产信贷门槛的不断提高,致使我国房地产企业的融资成本大幅上升,房地产行业的融资渠道不畅,而自2008年以来,全球范围内的金融危机也使我国房地产业的融资更加困难.面对现实的经济情况,为了缓解我国房地产行业的融资压力,必须逐渐改变房地产行业对银行资金高度依赖的局面,通过创新融资方式,不断拓宽房地产企业的融资渠道,为我国房地产业的发展提供可靠的资金支持,从而实现房地产行业的快速稳定发展.
房地产投资信托基金(REITs)作为一种可公开募集上市的房地产证券化产品,它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金.世界上一些发达国家都有成功发展REITs的经验,REITs对这些国家房地产业的发展也发挥着重要的促进作用.针对我国国内房地产业发展中存在的一些问题,如住房租赁市场不发达、租售比价不合理以及房地产结构性矛盾日益突出等等,在我国发展REITs,能够为房地产业提供新的融资渠道,降低房地产企业的经营风险；能够促进房地产行业的内部竞争,实现资源的优化配置；能够促进房地产企业完善治理结构,提高资本的运作效率；能够满足社会资本的投资需求,有效运用大众资本；能够提高房地产行业的信息透明度,促进我国金融体制的不断完善,可以说,在我国建立和发展REITs,对国内房地产业,乃至整个社会经济的发展都具有重要意义,而且,从REITs在我国发展的可行性来看,不管是在宏观层面上,还是在微观层面上,不管是从房地产市场的角度来看,还是从金融体制发展的角度来看,我国都具备发展REITs的条件.
为了形成对我国发展房地产投资信托基金的正确认识,本文在房地产金融理论和REITs的相关理论的基础之上,在梳理国内外研究文献后,比较国际发达国家发展REITs的具体情况,努力从中汲取经验,并结合我国实际情况,认清我国发展REITs的现实可行性,从而提出建立REITs的规范化构想和具体建议,以期为我国REITs的发展提供一定启示.本文共分为六个部分：
第一部分即第一章,绪论,主要是明确选题意义,梳理研究背景和研究现状,并理清全文的研究内容和基本框架.
第二部分包括第二、三章,这一部分主要是对房地产金融理论和REITs相关理论内容的梳理,对研究问题进行理论界定,为下面各章节的分析和论述提供必要的理论支撑.
第三部分即第四章,这一部分主要是对美国、欧洲和亚洲部分发达国家和地区发展REITs的情况作出介绍,以期通过比较介绍发展REITs的国际经验,为解决我国在发展REITs中所面临的问题,促进REITs在我国的发展提供有用的借鉴和启示.
第四部分包括第五、六章,这一部分主要介绍我国REITs的发展现状、发展中面临问题以及可行条件,清楚认识到我国发展REITs既存在障碍,但也具备一定可行性.
第五部分即第七章,这一部分构建了房地产信托基金发展的制度框架,包括其设立条件、法律关系、运作风险管理体系、运作监管制度以及退出机制,从而提出了建立REITs的规范化构想.
第六部分即第八章,这一部分对我国REITs的发展进行探索,并提出具体可行的政策建议.
第四篇物业经营管理论文范例：房地产投资信托（REITs）研究
随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展,我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势,作为资金密集型产业,房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金融的创新.“房地产投资信托（REITS）”一个具有百年历史,五十年发展的国际金融新工具,在中国开始引起广泛关注.甚至有专家预测：房地产投资信托将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一.
房地产投资信托,英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs,是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的一种信托方式.现阶段发展 REITs 对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义：可以为房地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促进房地产业内竞争,优化资源配置；可以促进房地产公司改善治理结构；可以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善和提高长期收益性地产的流动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金融体制.该论文力图在探究 REITs 的经济金融理论及实践渊源的基础上,澄清 REITs 的概念、特点、类型、基本运作模式及功能和作用等 REITs 的基本理论问题；在结合各国 REITs 实际运作经验的基础上,深入研究 REITs 的投资者、经营管理模式、投资对象、信息披露和监管以及发行(IPO、SEO)等 REITs 运作过程中的几个关键问题；并在仔细分析我国 REITs 的现状、障碍以及可行性的基础上,得出我国发展 REITs 应该采用的战略和模式.在文章的重中之重----“中国 REITs(以下简称 C---REITs)模式的构想”一章,作者首先提出了“阶段发展、多元组合、适度超前、国际接轨”的发展战略定位,并分别分析了与我国发展 REITs 有关的发起（人）模式、投资主体构成、投资方向、组织结构与类型、运作模式和管理模式等问题,提出了“为 REITs 进入实施运作创造必要的法律环境”等建立和发展我国 REITs 的相关政策建议.第五篇物业经营管理论文范文格式：政府作用下的中国房地产市场理论与实证研究
伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,房地产市场也从无到有,从弱到强,从不规范到逐步健全迅速成长壮大.短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展.同时,近些年来,住房问题业已成为国计民生的核心问题.房地产业的发展以及引发的各种问题成为学者及官方的研究热点.
本文以产业经济学为研究视角,从经典理论SCP范式入手,结合有效竞争及市场有效性理论,对中国房地产市场的供需特征、市场结构、行为、绩效、政府和政策作用,以及市场的有效性进行了探讨.在大量资料数据和实证研究的过程中,本文发现对中国房地产业的发展研究以及对遇到的问题解释并不能完全套用SCP研究范式以及西方经济学中有效竞争及市场有效性理论.因为在中国房地产业的产生与发展过程中,尤其是在房地产市场孕育及形成初期,政府力量占据了主导地位,甚至可以毫不夸张的认为是中国政府造就了中国的房地产市场,这与西方国家的房地产业发展存在本质的不同,而且即使是在中国房地产市场已经形成的现阶段,政府这只看得见的手的政策导向作用也十分强大,坚决不容忽视.本文通过大量数据、资料和实证模型推导论证了政府与市场力量的交互作用,说明,目前中国的房地产市场是在政府力量和市场力量双重作用下向前发展的,对中国房地产业市场有效性的研究中必须全面考虑政府政策和政府行为的作用.基于这样的原因,本文建立了G-SCP-E的分析框架,将对于政府作用——G的分析全面引入对中国房地产市场的供需关系、市场结构、市场行为以及市场绩效的分析中,最终对中国房地产业的市场有效性——E作出分析并提出积极的政策建议.
本文研究认为在中国房地产业的产生与发展过程中,政府影响市场有效性主要集中体现在两个方面：
第一,体现在对市场基本条件,即供给和需求相互作用的影响中.中国房地产市场的绩效表现是由供需要素和政府调控双重力量作用决定的,并与前者呈正相关,后者呈负相关.从市场角度看政府的调控政策对消费市场预期产生重大影响,往往可以导致销售量的显著萎缩,造成需求曲线阶段性向左或向右的大幅变动；需求的大幅变化影响开发投资预期,造成供给曲线向左或向右大幅移动.另外,政府的调控政策还直接导致政府的土地供应政策、供地行为,土地供应的数量、供应速度、供应的周期性变化.这些影响有合理的因素,但是频繁的调控,打乱了市场的正常预期,造成供需的剧烈变化,影响了正常的市场供给和需求关系.本文的实证结果表明,市场销售绩效与供需要求成正比,说明市场力量的正相关作用,而政府调控与市场绩效为反向关系,说明由于去过七年政策基本处于与市场的反向调控中,这是中国房地产市场的特殊性.本文的实证也印证了现实市场中的销售价格与销售量没有明显关系,说明政策对预期的干扰作用使得市场价格机制没有正常体现.调控政策的多目标性与政策偏差往往造成政策部分失灵,以及房价越调越涨的被动局面.
第二,体现在对市场结构、市场行为及市场绩效的影响.对市场结构的影响：由于中国土地市场的完全垄断特征使得政府可以利用土地市场准入的壁垒决定房地产市场的结构,原则上可以是任何一种市场结构.本文研究表明目前的土地供应制度和政府供地行为使得中国房地产市场形成了垄断竞争的市场结构,而非寡头垄断市场结构.土地获取和融资的双重进入壁垒影响了市场结构,影响了进入市场的企业性质、数量和质量；对市场行为的影响：政府的供地制度和进入壁垒部分程度决定了进入的企业,影响了企业竞争行为的导向,使得企业更加注重政府关系的能力和融资能力,而降低了正常的市场竞争力的培养.供需差异造成的垄断利润降低了企业提高市场竞争能力的动力,使得市场的竞争程度并不激烈,竞争层次偏低.产品差异化竞争和品牌竞争发展相对缓慢.对市场绩效的影响：低度、低层次的竞争和高额的垄断利润造成社会福利的损失.研发投入低,技术进步缓慢,产业化程度低.房地产开发企业经营管理水平普遍较低.行业中没有明显的规模优势.跨区域扩张速度和商业地产发展速度受到影响.
在上述研究的基础上,本文认为中国房地产业发展的核心问题在于提高房地产市场的有效性,可以从三个方面着手：其一,必须加大有效供给,缓解供需压力和矛盾,降低“市场垄断”势力.一方面合理规划土地利用,限制开发企业囤积土地,加快开发进度,有效增加供给；另一方面,增加廉租房建设,完善住房保障制度,降低税收,增加住房流通能力.其二,打破区域垄断,促进有效竞争,降低“行政垄断”势力.其三,调整发展程度,注重发展质量.
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