《三四线城市中小型房地产企业融资的困难与出路》
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摘 要：房地产行业作为第三产业先导行业,对国民经济的发展有着较高的贡献率.同时,房地产行业是典型的资金密集型产业,具有投资大、流动性弱、开发周期长的特点,充足的资金保证是房地产企业能持续经营的基础.近年来,随着金融政策的逐步收紧,国家对房地产的宏观调控和市场监管进一步加强,房地产行业面临着巨大的资金断裂风險.如何解决资金的瓶颈,已成为房地产企业,尤其是三四线中小型房地产企业亟待解决的问题.三四线城市的中小型房地产企业融资渠道狭窄、融资压力巨大,本文通过浅显分析目前房地产行业的融资现状及困难、存在的问题及原因,结合财务管理经验,提出对三四线中小型房地产企业融资的一些对策及建议.
关键词：中小房地产企业;融资困境;融资渠道
中图分类号：F29923文献识别码：A文章编号：
2096-3157（2020）01-0115-02
一、三四线城市中小型房地产行业融资现状
1受宏观调控及金融政策影响
自2009年12月份开始楼市调控以来,房地产调控政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”,4月的“国十条”,9月的“9·29新政”,2011年1月的“新国八条”,2013年的“国五条”.最后“国五条”的主要方向有“限购”“限价”“限贷”“房产税”.2016年年底的经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房地产融资、购房者信贷等方面.
2融资渠道及现状分析
房地产融资是指通过一定的途径,为项目开发筹集资金的过程.按照融资渠道可分为内源融资及外源融资两大类.内源融资主要是企业自有资金;外源融资有银行贷款、债权融资、股权融资,房地产信托融资,民间融资等.我国的房地产企业融资渠道狭窄,目前,大多数的房地产企业主要依赖银行贷款.据不完全统计,房地产开发企业从银行取得的贷款在房地产开发资金中占2386%,企业自筹占2868%,定金及预收款占3882%.其中,预收款的大部分来自于后期销售完成后银行对客户的个人按揭贷款及公积金贷款.合计算来,有近60%的资金来自于银行等金融机构,融资渠道狭窄.
3中小房地产企业财务风险意识薄弱
受到宏观政策调控的影响及各种相关新政策的限制,如新的土地政策明确规定严格限制银行给房地产企业发放流动资金贷款来缴纳土地出让金,使得三四线城市面临较大的拿地压力.土地、资金、市场是房地产发展的三大要素,一旦不能取得土地,企业就失去了开发权利,面临无法经营的风险.因此,一些中小房地产企业想方设法获得资金,目标是拍得土地,拿到项目,而忽视了后期还款压力.一旦政策波动,市场下行,造成楼盘滞销,就会面临无法还款的财务风险.
4融资条件苛刻
房地产是典型的资金密集型企业,开发周期长,投资成本大,融资期限长.新的信贷政策对房地产企业项目开发贷款提出严格的“432”的要求,即房地产开发企业须取得四证,自有资金达到总投资额的30%,取得二级及以上开发资质,才有资格申请开发贷款.而且,近年来,大多数银行实行名单制管理,少量一线大型房地产企业才有机会进入各家银行信贷名单.并且贷款的发放多以存量贷款为主,新增名单外的房地产企业很难获得银行贷款.另外,与限贷政策相关出台的个人房屋按揭贷款政策、个人公积金住房贷款政策,都做出了更加严格的审核要求.
二、中小型房地产企业融资困难及原因分析
1自有资金积累不足
中小型房地产企业,尤其是三四线城市,对政策的把控和了解不够敏感和迅速,经营管理也缺乏计划导向,导致在项目开发过程中成本管理粗放,项目利润率下降,影响企业权益的积累.
大多数中小企业过多追求短期利益,缺少详尽的投融资计划,关键是缺少资金使用匹配计划,无法及时准确地掌握资金缺口额度、时间及期限的需求,无法提前开始筹划融资渠道、融资方式,选择金融机构,合理谈判融资条件及利率,往往会丧失融资的最佳时期.到资金需求节点无法及时匹配资金额度,只能临时寻求民间资金等快速、高成本的资金,造成融资成本的加大,也会降低项目开发利润,减少企业的所有者权益.
2融资渠道狭窄
虽然融资渠道有内源融资和外源融资,但是我国大多数的房地产企业主要依靠银行贷款.
（1）股票融资.通过上市股票融资对企业的门槛及要求较高,目前仅有像万科、龙湖、融创等一线大品牌开发商通过股票上市解决融资需求,一般的中小企业无法满足上市的要求,自然无法通过这一融资渠道来解决资金问题.
（2）债券融资.各种夹层融资,债券融资的要求相比上市融资而言相对会低一点,但是在评审项目的过程中,各金融机构通常会持谨慎介入的态度,对项目的评估、市场预期和政策的变动都会有极其专业保守的判断,对公司的股东背景、股权结构、后期担保措施、抵押物等都有严苛的要求,对资金使用的监管力度也有严格的规定,大多数中小房地产企业也是很难满足要求.
（3）自身积累.中小企业自身积累薄弱,缺少品牌优势及信誉基础,也很难得到施工单位及材料供应商的垫资,开发阶段需要大量的资金支付.
（4）民间资本.民间资本的成本几乎是银行同期贷款利率的1～4倍,而且期限较短,还款压力巨大,一般情况下企业会尽可能减少民间资本融资.
3中小型房地产企业财务管理薄弱
随着我国城市化进程的加快,房地产行业迅速发展,尤其是在三四线城市,涌现出了大量的中小型房地产企业.然而根据有关资料,中小型房地产的平均寿命不到3年.企业最终管理水平的低下体现在财务管理的混乱上.首先,中小型房地产企业往往更注重销售、工程、采购等一线生产部门,而忽略财务管理带来的隐形效益.在前期的拿地、方案设计、招投标、签订合同等重要事项中往往没有财务人员的参与.其次,中小房地产企业的财务人员本身专业能力有限,有些企业一般采用家族式的管理模式,主要负责人及出纳由亲属担任,而不注重选拔任用高素质高水平的财务管理人员.最后,因为财务管理的主观能动性没有发挥,大量的中小型企业停留在记账、算账、报报表的核算层面,财务预测、全面预算、财务分析等功能基本缺乏,缺少对决策有用的管理会计信息,造成财务指标、财务资料难以达到融资要求.
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