《房地产纠纷中的法律风险与其防》
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【摘 要】近年来,社会进步迅速,房地产建设的发展也有了进步.房地产业作为一个资金密集型行业,其投资期限之长,投资规模之大,商品价值之高,都决定了房地产市场的发展离不开法律风险的规避.从土地拓展到商品房预售再到交付后的售后服务这整个业务流程中,存在着方方面面的法律风险.因此,房地产业是一个风险和利益共担的命运共同体,两者的健康发展需要一个科学完善的房地产法律体系的保障.
【关键词】房地产纠纷;法律风险;防范
随着市场环境的不断变化,房地产企业面临的市场竞争也日益加剧,中小房地产企业的生存发展受到了较大的影响.房屋与土地是社会财富的重要组成部分,房地产经济是国民经济的重要支柱.随着房地产合作开发市场的迅速发展,其面临的法律风险也越来越多.目前,就规范房地产市场合作开发国家已出台了一系列法律法规,但随着市场多元化、冲突类型化不断发展,现有法规政策已无法满足房地产合作开发市场需求.为此,本文就房地产合作开发及售后服务中存在的法律风险进行了深入研究,并在此基础上,找出了产生法律风险的原因,提出了相应的规避措施.
1.房地产前期开发阶段的法律风险与防范
1.1土地出让的法律风险与防范
在房地产商开发土地之前,需要获得土地的使用权.获得土地的方式多种多样,其中最为常见的就是政府对能够出售的土地进行招拍挂,然后由开发商竞拍到土地,收购土地,通过政策"旧城镇、旧厂房、旧村庄"改造和村集体合力开发等多种方式,因此在拿地过程中会遇到不少的法律风险,必须要注意很多问题.房产开发商应该提前确认出让权是否合法、土地是否合法,如果是农村的土地还要符合当地政府的相关政策,也要获得村民代表大会的同意.还要仔细核对土地出让合同中的每一项具体条款,注意明确土地状态及土地使用权证与土地费用是否匹配,政府的级别与国有土地使用权的土地面积是否匹配,明确拆迁或者征地等各项关系需要谁来处理,以及对拆迁居民的安置和各项费用.如果合同签署的是片区,要明确每个地区的开发、转让等一系列问题,还应注意地下空间的开发权力.
1.2项目收购中的法律风险与防范
首先是项目的目前的状况风险.例如项目地的地理位置、交通环境以及拆迁状况不明朗等原因产生的风险.再者,项目不能够合法的转让.对此可以采取相应的对策：（1）审核房地产项目是否合法.（2）能不能够满足法定的转让条件,当中不包括已交纳的土地出让金的情况下认定完成开发投资总额的百分之二十五以上,银行出具资金的验资证明.（3）了解项目开发情况.在项目开发过程中是否存在隐患、开发是否合理,有没有引起一些民事纠纷和群众的不满等,如果有拆迁没有完成的情况,受让方必须承担相应的责任.
2.房地产纠纷中的法律风险的防范
2.1完善保障性住房制度
首先,应当加强保障性住房立法建设.加快《住房保障法》立法进程,尽快以立法的形式明确各部门在保障性住房建设方面的职责.其次,增加保障性住房土地供应量.一方面应当建立严格的住房保障用地公示制度,定期向社会公开保障性住房的建设规划、布局、供地数量等信息;另一方面加强公共租赁用房建设,增加保障性住房土地来源渠道,政府可以鼓励房地产企业提供房源,参与到以单身公寓和集体宿舍为主的公共租赁用房建设中.
2.2加强普法宣传,提倡诚实信用原则
相比房地产经营企业,购房者在法律意识和法律能力上都处于弱势地位,风险防范和处理能力不足.加上个别购房者追求个人利益“坐地起价”或不履行合同,导致纠纷频发.因此,法院应加强与辖区房管部门、基层组织之间的沟通协作,针对房屋买卖合同纠纷常见问题开展普法宣传,合理利用司法公开平台进行、文书上网,以案说法,增强买卖双方的法律意识、诚信意识,以减少涉房产纠纷的产生.
2.3公民要学习房地产法律,多积累关于房地产方面的常识
作为房地产开发人员,必须熟读房地产法律法规,培养自己的法律意识,房地产公司也要及时对从业人员进行房地产法律的培训,要提高公司从业人员的法律常识.作为房屋的买房的大多数公民,要积累法律知识,了解房地产交易带来的法律风险,在签订房屋买卖合同时要对条款一一阅读,不要想当然的凭借开发商的口头承诺而随意签订房屋买卖和出租合同.
2.4控制税务风险
房地产企业的财务人员需要强化税务风险管控意识,确保可以对企业合作开发之后的税务问题进行深入分析,及时发现其中存在的风险,及时采取有效措施进行控制.房地产企业要加强与政府税务部门的沟通,尽可能详细的公示企业的税务信息,同时也要认真学习集团公司和政府出台的税务政策,尽量避免合作开发过程中税务风险的产生.这个过程中的融资也容易产生较大的税务风险,企业在新获取项目之后需要根据融资方式设计税收筹划,对融资过程实施税收风险控制防范.
2.5物业管理阶段的法律风险与防范
在物业管理阶段,企业可能面临的法律风险具体划分为物业费收缴风险、治安风险、物业及公共设施设备风险、消防事故和隐患风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险等.对此提出的防范要求包括以下几个方面.首先,物业费收缴方面,国家还应完善对物业方面的法规制定,物业与业主的共同目的是一样的,业主按时缴费,物业按约定服务,但往往业主只想享受好的服务,延迟或各种理由不交物业费,物业公司的利润相对比较低,为了保障物业的正常运转,应当及时书面通知业主,并留存好证据,笔者公司就曾出现过拒交物业费且对小区进行造谣的业主,因书面证据留存完善,笔者代表公司对此案进行诉讼,最终胜诉,但胜诉不是目的,如何融洽業主与物业的关系才是下一步着重探讨的方向.治安管理方面,必须明确物业公司的职责和法律地位,物业公司有责任和义务在规定的法律条文范围内维持公共秩序.
2.6对各方的利益进行权衡
虽然房地产纠纷要以公民的住宅权为基础,但是在出现房地产纠纷时,不但要对公民的住宅权进行保护,国家有对土地合理发展的权益,他们才是土地的合法所有者,开发商只是受政府的指派进行房产开发的中间人,这就要求执法者对公民、国家、开发商三者的利益进行权衡,还要保护公民这个弱者,也不能违反和违背国家的法律,还要保证国家对土地的开发权,也不能过度侵害开发商的经济权益.
结语：
综上所述,房地产企业土地获取已经是房地产企业发展、扩大规模的必然趋势,开发及售后服务也将随着人们日益追求的物质精神层面的提高而要求更高,在此过程中存在较多的风险问题,企业需要加强对法律风险管控的重视,将风险对企业经营造成的损失降到最低,有效提升房地产企业的竞争实力.
参考文献：
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[2]李辉秋,蔡娟,阙红艳.我国房地产金融体系建设的探索[J].品牌（下半月）,2015（5）.69.
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法律风险和房地产业引用文献:
[1] 法律风险和房地产业本科论文怎么写 法律风险和房地产业方面有关硕士论文开题报告范文3000字
[2] 企业法律风险论文选题范文 企业法律风险专业论文题目怎样拟
[3] 经典企业法律风险防范论文选题 企业法律风险防范专业论文题目怎样拟
