《探究收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取》
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【摘 要】从收益法的应用来说,能够保障估价的准确性,发挥着积极的作用.若想切实发挥此方法的优势与作用,要注重方法的完善.现结合收益法估价实践,分析土地资本化率以及土地价值的求取方法,共享给相关人员参考.
【关键词】收益法;估价;土地资本化率
近年来,房地产经济快速发展.部分以房地产为对象的经济活动,例如房地产抵押和税收等,均需要进行估价.目前来说,估价业务不断增加,房地产以及价值也受到人们的广泛关注.估价的开展,涉及到多个科学,不同思路以及理论提出的方法差异,选择适宜的方法,对精准估价有着重要的意义.
1.收益法的应用公式
根据方法的理论,收益法的运用,通过运用预期原理,也就是效用价值原理.资金的时间价值估算,主要采取估算低产的未来获利能力方式.估价的主要影响因素,为未来能够获得的收益.一般来说,预期收益越高,则资产水平越高.从估价的应用实践分析,采用收益法,要先进行资产收益的预测分析,根据收益率进行收益折现,再通过预期年份的利润叠加,获得最后的价值.基于收益法估价,需要假设收益期是无限期,年纯收益保持不变,计算公式为V等于 ,其中V指的是房地產收益;a指的是年净收益;r指的是资本化率;n指的是剩余收益年限.
2.收益法估价的应用实例
2.1 求取方法
目前来说,估价实践中,收益法的运用较为广泛.由于建筑物的使用年限以及土地使用年限差异,或者需要计算土地出让金等因素的影响,通常来将建筑物价值与土地价值分离,也就是分别求取土地资本化率以及房地产价值（即土地价值）.虽然估价理论提出,综合资本化率的计算公式为（土地价值占据房地产价值的比例×土地资本化率+建筑物价值占据房地产的比例×建筑物资本化率）,实际运用中,只有综合资本化率能够通过运用市场提取法或者其他方法进行求取,其他指标属于未知项,存在着较大的难度.常用以下方法求取：1）基准地价修正方.在运用收益法,对估价对象的整体价值进行求取,也就是房地整体.求取土地价值时,运用基准地修正方法,确定房产所在地段的基准地价之后,对交易日期和使用年限等各项因素进行修正,获得土地价值.此方法具有适用局限性.因为部分城市基准地价的调整周期很长,指标划分不够精细,而且估价师的业务判断能力差异,运用此方法计算,获得的价值结果与土地实际价值,有着较大的差距,难以获得精准评估,存在错误风险[1].
2）直接赋值法.按照土地资本化率相比综合资本化率要低的特点,对被估价对象,采取直接估价方法,进行土地资本化率的求取,进而获得土地价值,也就是房地产价值.此方法的运用效果,同估价师的业务能力,有着紧密关系,极易受到主观因素的影响.基于此,运用收益法,分析土地资本化率的求取,再获取房地产价值,具有现实意义.基于上述方法的弊端,根据房地产价值、建筑物价值以及土地价值存在的关系,运用非敏感性因素-建筑物资本化率客观赋值法,进行土地资本化率的求取,再获得房地产价值,通过单因素敏感性分析,检验结论是否可靠[2].
2.2 实例
以某房地产估价为例,为祖传住宅,建筑材料五成新,建设用地为划拨用地,评估时建筑的使用年限还剩15年,估价工作缺少可借鉴的案例,不过租赁情况比较常见,年客观正常纯收益大约为210元/m2,此类房产重置每平方为726元,运用市场提取法计算,获得的综合资本化率结果为8%,试求房产分类拆迁评估.根据条件可以知道,V建为363元/m2,也就是726×50%,依据建筑物资本化率通常高于综合资本化率计算,结合房产市场的情况以及估价经验,r建取值10%,选择此值不会给r土造成较大的影响,根据V建等于（a建/r建）[1-（1/（1+r建））n],能够获得估价对象的年客观正常纯收益结果,即a建,结果为每平方47.72元,进而获得土地年客观正常纯收益,即a土,结果为每平方162.28元,由（210-47.72）得出.
2.3 方法的应用效果分析
结合敏感性分析和误差分析,以及评估实践分析,进行土地资本化率的计算,主要是为了获取土地价值.从估价的角度分析,对土地资本化率结果以及房地产价值结果,有很大影响的因素为客观正常纯收益以及综合资本化率,两个指标为敏感性因素.在进行估价时,要对这两个指标,开展细致且准确的测算.房产的资本化率,并非土地资本化率以及土地价值的敏感性因素,选择取值的大小,不会给土地资本化率以及土地价值估价结果造成大影响,因此可忽略不计.运用此方法求取,能够减少操作的随意性,增强估价结果的准确性,减少主观因素的影响,获得更为客观的结果.若想精准获取估价结果,要做好年客观正常纯收益指标以及综合资本化率结果的把握,实现对估价结果的把控[3].
3.收益法估价的应用策略
目前来说,收益法的应用较为广泛,为切实发挥其价值与作用,要注重方法的改进和估价师业务能力的培养.具体措施如下：1）选择层次分析法,进行方法的改进与优化.围绕估价所需的因素指标,进行关键权重的计算,运用市场比较法,完善估价工作.将目标影响因素,划分方案层以及准则侧.根据影响因素的属性,划分影响因素,归类为方案层.运用1-9标度法,确定每个准则层方案内的具体元素.2）做好估价师的培养.从估价的角度来说,很多工作的开展,需估价师结合实践经验,来选择参数或者方法,进而求取最终的结果,因此要注重提升估价师的业务能力,使其能够胜任此项工作[4].
结语：
综上所述,收益法估价实践中,关于土地价值以及土地资本化率的计算,受到很多因素的影响,增加了计算结果准确性的把控难度.文中结合实例,提出一种基于敏感性因素分析的计算方法.从运用效果来说,可获得相对准确的结果.
参考文献：
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[2]高佩佩,周云.收益法在大型综合体商业地产评估中的优化[J].四川建材,2019,45（12）：41-42.
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[4]林汉武.房地产估价方法及相关问题之研究[J].现代经济信息,2019（15）：380.
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收益法和资本化率引用文献:
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[2] 集体林权资本化问题研究提纲 论文提纲范本模板
[3] 企业价值评估和收益法毕业论文的格式范文 企业价值评估和收益法类论文范文2万字
