《新型冠状肺炎疫情对住房需求的影响分析》
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【摘 要】新型冠状肺炎疫情全面爆发以来,随着长时间居家隔离,使居民对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的,引致新型购房需求.“危就是机”,需求顺利释放还需政策支持和供给端发力,如果房地产市场应对得当,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级.
【关键词】疫情影响;房地产市场;住房需求变化
1.住房需求被暂时抑制
此次疫情全面爆发以来,房地产市场成交量大幅下跌,笔者认为住房需求短期被抑制主要有两方面原因：第一,关闭售楼处和居民居家防疫,导致居民无法实地看房,难以做出购房决策.第二,居民预期受到较大影响,购房观望情绪浓.一是对经济增长和收入水平提高的预期降低;二是居民防灾预期增强,短期内储备意识提高、购房等大项支出和借贷的意愿降低;三是当前房地产市场明显回落,居民对未来进一步走势预期不明朗.
2.疫情防控引致新型购房需求
2.1部分租赁需求转为购房需求
此次疫情中,不少大城市租户的正常生活和工作受到较大影响.一是为了减少对外来人口进入,不少小区拒绝从外地返回的租户进入;二是合租的交叉感染风险较大,同一套房中的租户先后返回也导致隔离观察时间延长.在一线和强二线城市的刚需,体验过此次疫情中租房居住带来的种种不便后,在符合购房资格且经济条件允许的情况下,将倾向于购买自有住房.
2.2购买和持有二居所的意愿提升
第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所,主要考虑到交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量,往往位于成熟城区.二居所指以旅居和康养为主要功能的居所,主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要,往往位于城市郊区或者风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低.由于房产是增值表现最佳的大类资产之一,以往居民购买二套房主要出于投资需求,用于出租和持有增值.随着房地产长效管理机制建立,房地产市场长期平稳运行可期,住房回归居住功能,资金充裕的都市居民购买二套房,将更多考虑自己改善生活品质.疫情期间的长期居家防疫,凸显了二居所相较于第一居所的居住品质优势.不少居民开始考虑购买二居所,在享受旅居生活的同时,满足特殊情况下的居家隔离需求.
2.3以大户型为代表的改善型需求将被激发
近年来,全国二三线城市商品住宅销售呈持续上升趋势,这表明随着基本居住需求得到满足,居民不断追求居住空间的尺度增加.疫情期间,这一需求被进一步激发.在正常的生活节奏下,家庭成员白天外出工作学习,仅晚上有限的时间需要在家中互动,房屋面积小的弊端不明显.而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室,房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显.特别是对于多代同堂的大家庭,增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求.此外,面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区;疫情期间,住房面积对居家卫生的重要性也凸显出来.
2.4对住房产品升级的需求更明确
长时间居家防疫,讓居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响.疫情中强调“每日按时通风”,因此对长期居家而言,室内采光也尤为重要.理想的住房在空间尺度上,户型要方正、动静功能区明确分离;通透性能上,南北通透最佳、东西通透次之,保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想,客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项.
2.5洋房、别墅等低密度产品将受关注
基于传染病防治、改善市容市貌等因素的考虑,多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率,开发商开始打造各类高品质低密住宅产品.商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房,连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品.此次疫情过后,部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅,低密住宅产品溢价显现.
2.6高品质物业服务的楼盘需求提升
在社区防疫工作中,不同物业的服务水平差距显著.品牌房企的小区拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持,能够制定标准化防疫预案,进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记等社区防疫工作.此外,还能向业主居家防疫提供充足的物资支持和生活保障服务,如在小区内设立固定防疫点,为业主发放口罩、消毒液等防疫物资;为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资、送菜上门、快递代取、药物配送等服务;联系线上医疗机构,利用APP提供在线义诊等.经此一“疫”,追求高品质物业服务的需求将被激发,居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日的居住体验,在非常时期还和自身健康安全密切相关.
2.7园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎
良好的园林绿化可以改善小区小环境,增加氧气浓度、湿度,调节气温.疫情期间,小区实行封闭式管理,活动空间仅限于小区内部,园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验.由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及,仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中.随着疫情持续,小区长时间实行封闭式管理,这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性,从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求.
疫情期间,乘坐交通工具外出采购和就医的暴露风险较高,住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显.其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店.相信疫情过后配套溢价将逐步凸显.
结语：
此次疫情对房地产行业各方面都造成重大影响,但“危就是机”,如果把握机遇,应对得当,这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级.但住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件：政策上,因城施策调整调控政策,支持刚需改善型需求,如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠;产品上,开发商升级产品,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;销售模式上,创新销售渠道,推广线上营销.
作者简介：
赵捷（1990—）,女（汉族）,陕西西安人,硕士研究生,工程师,现主要从事房地产开发管理工作.
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肺炎和疫情引用文献:
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