《因疫停业，承租人如何自救》
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近几个月来,人大常委会、各级法院纷纷认定,新冠肺炎疫情属于不可抗力,因不可抗力导致逾期或无法履行合同的,可以部分或者全部免除责任,法律界人士也积极撰文普及不可抗力的法律知识.
这样一来,大家似乎吃了定心丸,放心大胆地躺在“不可抗力”的屋檐下睡其呼呼大觉了.事实上,不可抗力真的有那么美吗?比《爱情公寓》里的“补充条款”还厉害吗?当然不是.
站在王老板的立场,酒店因疫情影响无法营业,而成本每天都还在产生,在法律上,作为承租人的王老板是否有办法自救呢?答案是肯定的.
我国《合同法》第一一七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外.当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任.”《民法总则》第一八O条也规定,“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任.法律另有规定的,依照其规定.”
可见,只要疫情构成不可抗力,承租人就可以援引這条规定,要求减免租金.
这里所谓的不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况.这种情况往往是非常极端的,最常见的表现形式就是战争和自然灾害.那么,王老板所遭受的疫情是否属于不可抗力呢?当然属于.
但是,只有当因为不可抗力“不能履行合同”或者“不能履行民事义务”的时候,当事人才可以不承担责任.在学理上也有“履行障碍”的说法,即只有某种不可抗力切实造成无法履行合同,才可以主张免责.
所以,必须具体到遭受影响的经济活动主体,不能一概而论.比如说,虽然疫情严重,但网络游戏行业不衰反盛,我们就可以认为,疫情对类似互联网虚拟服务合同的履行来说,不构成履行障碍.再比如说,中东飞蝗成灾,对农事活动而言当然是履行障碍,但对于生产石油的欧佩克（石油输出国组织）成员国来说,显然又不构成履行障碍.
对绝大多数承租人而言,疫情本身并不会导致房屋租赁关系无法履行,而仅仅是顾客减少、收入惨淡.至于上文中的王老板,实属例外.故疫情虽然是不可抗力,却并不能直接以不可抗力为由要求不承担责任.因为出租人是可以继续提供房屋满足使用需求的,而承租人也完全可以继续占有、使用房屋,合同完全可以履行.只是,对承租人来说不太公平.
正是因为考虑到平衡合同双方的利益,对于这种不可抗力不直接造成履行障碍的情况,法律又规定了“变更”.如果疫情导致继续履行合同对承租人明显不公平,或者不能实现合同目的,可以请求人民法院变更或者解除合同.通常的做法是请求法院调减租金,以实现公平原则下对双方的平等保护.
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