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恒大地产三年10倍的超常规增长,空前借用私募资金,经历了房地产的盛衰轮回.2009年11月5日,恒大地产在香港联交所成功上市.董事局主席许家印扫尽多方质疑,并加冕《福布斯》中国首富.
成功上市 一鸣惊人
2009年11月5日,恒大地产二度叩关香港联交所,成功上市.董事局主席许家印也终于卸掉了常人无法想象的压力.恒大地产用标准化概念重启IPO上市,是中国房企资本市场逐浪潮流中角色最饱满、情节最曲折的章节.
10月在香港挂牌的恒盛地产、宝龙地产、华南城等内地房企集体“潜水”,并没有给一年半后重启招股的恒大地产带来好的氛围.但恒大地产随后招股和挂牌后的表现,还是多少超出了多方的预期.
据悉,此次发行股数约15亿新股中,公开发售占其中10%,集资额达45.35至60.47亿元,以招股价3元至4元推算,每手1000股入场费为4040.36元,预测2010年市盈率为4.7至6.3倍.以当日收盘市值计,恒大地产成为在港上市的最大内地民营房企.
有市场人士分析,从发行单价看,恒大仍是估值相对较高的内地赴港上市地产公司.不过,由于公司土地储备大、地价便宜、布局合理,同时其财务稳健,持有论文范文总额达100亿元人民币,预计会受到投资者的青睐.另外,恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息,预计这也会成为吸引投资者的一大因素.据招股书显示,截至2009年9月底,恒大地产已经签订231亿元的销售合约,较去年同期的54亿元增长3倍.但这种情况是否能持续需要看楼市大环境.
恒大地产在2009年12月8日发布了其上市以来的首份月度业绩报表.截至去年11月底,恒大地产合约销售金额达262.7亿元,合约销售面积498.3平方米,销售均价为每平米5272元.恒大于2009年年中的工作会议中曾表示,2009年的销售额目标为238亿元人民币.截至本刊发稿时,恒大合约销售额已经达262.7亿,已超额完成目标11%,较上年度增加逾三倍,2008年恒大全年的销售额仅为60亿元.
恒大主席许家印曾表示,2009年恒大“比较有把握”完成300亿元的内部销售目标,到2010年,恒大的销售额目标更有望达到400-450亿元.
分析人士已经开始对上市之后表现激进的恒大表示担忧.“恒大目前的投资方式可谓是高杠杆投资,以较少的资金去撬动较大的投资项目,而且目前房地产市场仍不明确,如果市场出现逆转,恒大将面临较大的风险”.
广州地产专家韩世同称,仅目前而言,恒大是以260亿的销售资金去撬动300亿乃至更多的投资,若需要更多的资金周转,恒大只能通过融资或贷款.万一市场出现逆转,如何实现资金周转流通,对恒大来说,是一个极大的考验.但恒大地产主席许家印表示,恒大地产原则上会维持100亿的论文范文在手中,“我们集团是稳健的企业,拥有充足的论文范文,我们也不存在囤地的问题”.
韩世同估计,恒大目前的总资产负债率应该还是在60%-70%之间,其自由资金仅占总资产的两三成,建议恒大未来发展还是以稳健为主.
迎难而上 崇红海战略
恒大在“红海区域作战”,在浪涛中前进.
恒大地产董事局主席许家印从创业之初就是一个坚定的红海战略信奉者.他对“红海战略”的解释是,“在需求增长缓慢的市场空间里,紧盯竞争对手、迎难而上,勇敢面对现实,参与竞争的战略”.“在红海中,恒大人只有挑战,不给借口、不找理由,坚信办法总比困难多.商场如战场,恒大就是要在血淋淋的战场上勇于竞争,并在竞争极端激烈的市场中立于不败之地.”这段文字,源自于许家印2007年底在恒大内部系统会议中的讲话.
业内分析人士认为,这并不只是一段会议记录,实为恒大上市过程、乃至发展历程的写照,并通过一系列活动开展,打响恒大品牌.万丈高楼从地起,同样,恒大也是一步步发展的.据了解,许家印的广州恒大集团,自1997年创建以来,坚持产品经营与资本运营并举,成功打造了“金碧地产”和“恒大投资”两大品牌,控股了上市公司恒大地产及全资拥有了十几家下属企业.恒大集团名列中国房地产百强企业、广州四大开发建设投资集团前列、连续四年位居广州房地产企业综合实力30强前列.
恒大集团于2003年8月一举跻身于中国500强企业行列,成为广东省仅有的两家房地产入选企业之一,并获得国家统计局颁发的“中国领先企业”称号,排名位居全国第七位.广州恒大地产集团诚信经营,奉行“质量求生存,诚信求发展”的战略方针,在房地产界享有很高声誉：荣获广东省消委会授予的首批“广东省房地产诚信企业”、被广州市地税局评为广州市纳税信誉论文范文房地产企业第一名、连续多年被广州市工商局评为“守合同,重信用”单位、是广东银行系统评定的“广东地产资信20强企业”.
恒大是靠实力成长起来的.20 0 6年恒大的土地储备不过600万平米,2008年初达到了4800万平米,增长8倍；2007年恒大的销售额只有30亿,而2009年则将达到300亿,增长10倍.2006年恒大有3000名员工,2009年已经达到7900人.曾经规模比恒大大数倍的企业圈子,似乎就在短短一年中被恒大超越.恒大的成功有此战略的一半功劳.恒大能熬过2008年的寒冬,也得益于红海战略.
2008年国庆节期间,恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘,并全线以7.5折的“成本价”销售.这种“断臂求生”的降价力度和规模,以及所表现出来的决绝和勇气,在房地产行业绝无仅有.2009年6月,恒大危机已极大程度缓解,许家印通过妻子利用离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司,增持恒大地产11%的股份,一举将控股权扩大至难以撼动的67.55%.外部非议戛然而止.许家印强悍的作风和控制能力可见一斑.许家印在一次讲话中说：“做别人不可能做的事情,做别人想不到的事情,做别人不敢去想做的事情.”
“恒大的商业模式非常简单,毫无新意.但恒大恰恰是这些年中国房地产行业市场化的集论文范文者.”一位业界人士说,“如果没有许家印式的非常手段和铁腕作风,这种整合未必能成功.”恒大管理结构耐人寻味.恒大运转许家印尽在掌控.恒大位于广州的集团总部负责管理,如同大脑；而各地分公司则负责执行,如同手脚.
海量储土 四面扩张
恒大地产(3333.HK)在香港联交所主板上市,不少投行纷纷看好该股,分析认为其充足的土地储备和快速稳健的发展模式是恒大地产潜力价值的支撑.恒大地产主席许家印表示,上市后,公司一样不会囤地,发展战略一样不会改变.据了解,恒大资金贮备更雄厚,楼盘有所提价.房企资金主要的资金来源,一是销售回款,二是融资,两者兼有的时候,房企在市场的底气就相对更足了.成功上市融资,确实能令恒大如虎添翼.
房地产上市公司:20140319广泽地产上市
对于恒大上市楼盘此轮的升价,有业内人士认为："之前确实是卖得很实惠,现在升价很正常.许家印表示,公司"精品+规模+品牌"的战略不会轻易改变,继续加快新房开工,扩张销售规模,"恒大现在有1700万平方米在建工程面积,只要拿到土地我们就立即开发,恒大的战略是消耗多少土地就补充土地,没有大量购置土地的计划".招股书显示,目前恒大土地储备为5120万平方米.遍布全国22个城市的土地储备中,最为公认的是恒大地产排在第一位置的权重资产——江苏启东项目,占据恒大总土地储备的近1/3,该地块与投资额达数百亿元的上海迪斯尼项目隔江对望,而两座连接两地的大桥年内已经进入动工阶段,未来恒大地产势必将极大受益.
据了解,成功上市后,恒大地产也进行了战略调整,转向开发中国西南部,并选定南宁作为第一站.恒大地产已进入南宁,并在南宁五象新区启动了楼盘开发.让南宁行业人士最为关心的是,拥有了H股厚实资本支撑,恒大上市后会不会在南宁开始大举拿地.对此,恒大地产南宁有限公司某负责人表示：“南宁是恒大地产西南开发战略第一站,我们将会密切关注南宁的土地市场.”
与恒大地产合作的易居中国·克而瑞南宁机构市场总监陈志军表示：“当恒大地产进入一个城市将会影响其所在板块的市场定价和成交量.”而目前恒大在南宁的项目仍在紧锣密鼓地建设中,星级会所已雏形显现.
据媒体披露,自2008年以来,恒大在全国集中推出了数十个精品化项目,均以准现楼、全实景园林、精装修立体化全景呈现,赢得了各地市民的青睐,而高性价比的让利措施,其市场份额、占有率方面不断扩大,长期领跑全国楼市.2009年,恒大地产抓住时机,适时推出了“恒大2009全 国首届精品房*”,全国12个核心城市22盘联手发力,大量新货在此期间入市,一举成为楼市热销的最大赢家.各种迹象表明,恒大已开始“超速”,恒大似乎已走上了“加速扩张”的道路.
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