《房地产开发项目的设计管理和成本控制》
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【摘 要】随着城镇化进程的加快,房地产开发的发展势头迅猛,在当前形势下,房地产企业面临着比较大的竞争压力,要想在市场上站稳脚跟,必须要加强对项目的设计管理和成本控制工作的重视.基于此,本文介绍了房地产开发项目的设计管理的重点,同时分别从不同的角度提出了房地产开发项目的成本控制方法,以此来实现房地产开发项目利益的最大化.
【关键词】房地产开发;设计管理;成本控制
在房地产开发项目的整个过程中,设计管理发挥着十分重要的作用,相关工作人员需要全面考虑经济、技术和管理等各个方面的因素,令项目设计管理工作更具制度性和规范性,保证设计管理工作的有效性,在提高项目质量的同时减少成本投入.
1.房地产开发项目的设计管理重点
1.1时间管理
首先,需要制定项目设计的节点计划.对各项设计图纸的时间进行拆分,实现和报建环节的有效衔接.比方说厦门申报工程规划的许可证时,只需要提供方案文本,但是楼栋和指标的定位必须满足施工图上的深度,方案文本是验收的主要依据,因此需要积极配合测绘单位开展面积测算工作.在泉州地区,要想获得工程证需要在方案获得批复后收到人防告知书才能够,而且地下室的人防图纸设计也需要同步进行.其次,通常来说,设计前期的报建工作耗费的时间比较长,在3到6个月之间,而且不同地区执行的标准也不同,这就意味着设计的管理工作者需要积极和报建人员沟通,彼此配合工作,按照具体的要求展开图纸设计工作,施行交叉管理,以此来提升报建的效率.最后,衔接好招投标环节.施工方和各级设计部门需要在1到3个月的时间内结束招标工作,在设计管理工作中应采取清单计算图纸工程量的方法,并想办法缩短计算所需的时间.
1.2技术管理
首先,编制设计任务书.在实际的项目设计管理工作中,房地产企业需要按照过去的经验,在考虑工程成本分配的基础上设计一套系统的设计文件,在项目的具体实施期间不断修编任务书.任务书可以让设计部门在有限的时间里准确把握公司的实际需求,不同的专业保持设计思路的一致性,还可以为公司的核对提供便利,也有益于对设计工作展开合理的评估.在将设计任务书传递到设计院以后,需要派专人负责交底工作,保证工作的效率.其次,对设计方案和施工图的管理.目前,开发流程对项目设计预留的时间比较短,尤其是方案报批的阶段,出图的时间非常短,而且需要按照规划修改的意见和营销的意见不停地进行修改,令图纸出现前后不一的情况.这就意味着需要当天出图,并用邮件的方法标注出修改了哪些内容,便于后期对图档的查阅.在施工图正式启用之前,需要展开交底工作,确定能够优化和无法再调整的内容.最后,对土建图纸和分项图纸的管理.项目的施工图设计需要留意景观图纸、公共区域图纸的互提资料的切分,保证施工界面的切分清楚,以免在具体施工的环节中分包互相扯皮,增大工程量[1].
2.房地产开发项目的成本控制
在房地产项目开发的整个环节中,都需要落实成本控制,比方说项目的投资决策、招投标、采购、施工、营销以及交付等环节,本文主要探讨几种主要环节的成本控制方法.
2.1基本控制方法
2.1.1项目的投资决策环节
要想在房地产项目的投资决策期间开展成本控制工作,需要严格遵循市场导向的基本原则,树立起全成本、全过程的价值理念,这就意味着需要组建管理职能部门,赋予其独立性,由该部门负责成本的管理工作.在一开始控制成本时,需要针对开发项目的经济决策和技术编制具体可行的报告,编制的流程主要是先配置工作人员,再分析市场因素、区域因素、对市场未来发展做出预测,之后展开需求预测和供给预测工作,评价方案,然后进行成本的测算工作,分析盈亏、风险和敏感性,在评价设计方案期间,需要考虑到项目和周边环境是否协调,经济评价需要确保销售的净利率大于20%[2].
2.1.2设计环节
房地产项目开发的成功与否和设计环节中的成本控制有关,可以采取设计方案的招投标或者是限额设计等方法,保证图纸审查工作的顺利开展,通过合同的形式合理控制设计环节中的成本.比方说采取限额设计的方法需要开发商、管理人员和设计工作者的支持,设计工作者必须按照项目的预算对设计图进行控制,还应当明确材料的预算,管理人员在平时应当严格控制设计变更,房地产开发商负责提供有效的基础数据,按照地貌和标高控制建筑的特征指数,充分发挥出限额设计的应用优势.
2.1.3施工环节
在施工环节成本控制当中,最为重要的是事前、事中和事后控制,不仅如此,还需要格外留意项目的变更和管理.在事前成本控制当中,应制定科学的计划,按照工程部、市场部财务部、合约部以及营销部职能的差异,建立至少的计划,并加强不同层级计划的之间的联系.在事中成本控制当中,可以借助WBS甘特图和任务分解工具,跟踪计划的进展,并按照实际情况进行记录.事后的成本控制需要以变更协调会议为中心,重点是讨论工期的调整以及赶工的方法,需要提供相应的书面材料,以便满足成本控制的要求.
2.2以供应链视角进行成本控制的方法
站在供应链的视角对房地产企业的开发项目展开成本控制,流程主要如下：（1）分析并识别主要的工作,（2）深入探寻合理性差、经济性差的环节,（3）对成本控制计划进行验证.比方说控制项目成本时,需要选择合理的承包模式,并想办法提高设计的质量,可以采用供应链合作伙伴的模式,简单地说就是让开发商与设计商建立合作伙伴的关系,实现设计、施工与销售的相互结合,更好地为成本控制工作服务.设计品质的提升需要以沟通、反馈、激励以及审查等机制为基础,有效保证成本控制的有效性[3].
结语：
综上所述,设计管理工作贯穿整个房地产开发项目过程,需要采取精细化管理的措施,确保设计管理工作的合理性和可行性,节省成本,在保证项目质量的同时,最大限度地为房地产项目谋求利益,推动房地产企业的良好发展.
参考文献：
[1]洪涛.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].建材与装饰,2018（49）：155-156.
[2]尚伟娜.房地产开发设计管理阶段成本控制分析[J].居舍,2018（32）：134.
[3]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].江西建材,2017（14）：246-247.
作者簡介：
宋爽,1988年9月12日,性别：女,民族：汉,籍贯：山东济南章丘,学历：本科,所从事工作：建筑,工作单位：济南宏大房地产开发有限公司;
刘洋,1988年1月10号,性别：男,民族：汉,籍贯：山东济南章丘,学历：本科,所从事工作：建筑,工作单位：济南宏大房地产开发有限公司.
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成本控制和成本控制管理引用文献:
[1] 成本控制和成本控制管理学士学位论文范文 成本控制和成本控制管理方面在职开题报告范文3000字
[2] 成本控制和成本控制管理学士学位论文范文 关于成本控制和成本控制管理相关毕业论文范文2500字
[3] 成本控制和成本控制管理论文范文例文 关于成本控制和成本控制管理方面硕士论文开题报告范文8000字
